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1、怀来北区主要承包单位合约核算资料分析及措施经过对怀来北区10家施工单位的合约核算资料的整理，其中发现了一些问题和为下一步工作提供借鉴的思路。 这十家单位包括邯郸大树、京西一建、廊坊市明亨、北京建工装饰、京林园林、清华同方、金万众空调设备等单位，既包括土建结构、初装修、水电安装，又包括空调设备、采暖、精装修、园林绿化工程。虽然同为总承包单位而各家的情况又有所不同。 通过对怀来北区邯郸大树（10个合同及协议）、京西一建（3个）、廊坊明亨（2个）、北京建工装饰（2个）、北京京林园林绿化（2个）、河北金涛消防（2个）、同方节能技术（2）、北京金万众空调制冷设备（1个）、怀来碧蓝环境（1个）、怀来大黄庄
2、建筑队10个总包单位共计25份合同协议及8家分包材料供应商合同的的熟悉整理，内容涉及总包结构主体、初装、精装、水电、通风空调、园林绿化、外网发现合约中存在一些不完善的地方和有待下一步工作中避免的问题。例如合同中存在的共性问题： 1）合约计价形式多开口，闭口合同少。 2）合约文件与招标文件的衔接不够或者没有。 3）合同中索赔、违约、保险意识少。 4）合同承包范围工作界面混浊不清、有合同重复现象。 5）对合同签订时间、开竣工时间约定不清晰。 6）开口合同可调范围约定不清。 7）合同让利形式上居多。 8）工程款的拨付比例与公司的资金流量联系的少。 9）垫资、保证金的合同少。 10）合约签订的明显利于
3、甲方的条款少 11）竣工资料的整理拖沓、不全。等我们从合约核算的几个要点上进行详细的说明：1、 合约文件中应该明确划清楚承包范围 先看下怀来北区邯郸大树、京西一建、京林、北京建工装饰的承包范围的界定存在什么问题？工作界面划分不清晰，接驳口不明确（详见附表）。 改进措施：应该分专业详细述说工作面的划分；甲分包、甲供材，尤其是专业接驳口要结合造价定额的约定述说清晰；2、 甲分包项目应该在附表中罗列；3、 甲供材料应该在附表中罗列；4、 可调整材料在附表中进行罗列（固定价格合同）；5、 承包工作界面划分文字诉说不清晰的可以用图表表示以附表形式出现。2、 合约文件中关于付款和结算 我们的合约文件中关于
4、付款存在的问题是第一没有统一标准、过程付款没有明确的约束对方的条件、即在工程资料的递交、结算资料的递交、归档等方面要有明确的约定。 改进措施： 1、工程预付款：原则不超过总合同额度的25%（应该尽量避免预付款的出现）；关于预付款的扣回要有明确的约定时限和方法； 2、进度款：原则上不超过月完成量的70%应该在65%以内解决过程付款；要有明确的付款形象进度和其他相关约定才可以付款；3、阶段性付款：例如结构封顶付款原则上不超过合同总额的45%；装修完毕（含水电安装）不超过合同总额70%；整体竣工验收不超过合同总额80%；洽商变更的付款原则上竣工结算的时候办理不同预付款同时支付；4、质保金5%，如何退
5、还除了按国家规定的保修期限外应该有针对这个项目的具体要求分阶段支付；5、结算要有明确的计价公式；6、明确结算管理办法；7、明确可以调整的合同范围；8、明确违约索赔范围及索赔方法；9、变更洽商的编制原则和编制办法；10、结算资料的组卷及递交；11、结算的审核时效的约定。三、合约的资料完整性 合约文件的洽谈编制签订备案存档要求有完整性，目前这部分工作有缺憾。改进措施： 合约文件的组成部分应该包括以下几部分：1.1招标文件；1.2招标答疑文件；1.3投标文件；1.4合约洽谈记录；1.5合约文件；1.6合约审批单；1.7工程造价书（清单、预算书）；1.8合约附件（分专业：土建、装修、安装、园林绿化、庭
6、院、燃气、热力、桥涵等）1.9技术方案及相关附表；1.10合同备案资料；1.11其他相关资料。4、 合同计价方式 目前怀来北区项目在计价方式上存在以下问题：固定单价、固定总价合同附加调整因素多，可调合同调整让利形式居多。（详见附表） 改进措施：1、 合同的计价形成宜多采用固定合同，固定总价合同从招标开始就要约定明确风险范围、造价调整因素及额度；2、 固定单价合同要明确哪些是可调整的，哪些是风险范围内的、哪些是不允许调整的；3、 让利形式的合同原则上不出现。5、 合同的索赔意识要加强改进措施：1、 工期方面的索赔；2、 质量方面；3、 措施项目方面；4、 政策物价调控等方面；5、 保险方面；6、
7、 付款方面；7、 安全文明施工方面。以上几方面要进行相关索赔的条款约束。6、 合约与招标文件的衔接不足 招标文件是合约文件的重要组成部分，而不是形式。写好招标文件对合约的洽谈、签订有很大的意义。怀来北区的合同中明显看不到招标文件的影子。 改进措施：1、 在合约文件中在重要的条款中与招标文件相应条款相呼应；2、 编制招标文件和合约谈判是个连续的过程，最好保持工作的连续性。7、 关于合约的核算控制要点综合以上因素合约是核算的依据，现就合同控制要点来看下： 1）招标文件与合约文件的衔接； 2）计价形式：闭口少，可调整 3）承包范围：工作界面的界定 甲供材料 甲分包项目 零工劳务 4）风险的约定 政府
8、政策法规导向 人、才、机涨价因素及范围的确定 图纸洽商、变更、细化设计 暂估项目 认价、 材料损耗（甲供材） 工期违约（含工程的开、竣工、资料移交） 5）可调整的项目： A甲分包、B甲供材、C主材调整、D洽商变更、E零工、F工程水电费用、G送审价差、H暂估项目、I材料耗量 6）付款、结算 : 工程进度款比例及特殊说明，保修金的扣减 7）时间：开竣工、合同签订、生效时间 8）违约索赔： 工期、质量、付款、结算 9）让利：如何让结算办法的约定。8、 索赔、调差、洽商严禁作为补充协议签订 在怀来北区的合约签订中多次发现主合同后面跟着补充协议的现象，甚至有些协议是针对上份合同的洽商变更及索赔部分的价格。这种现象应该作为明文禁止的。9、 核算资料不完整相应无相应台账 在整理结算资料的过程中发现没有明确的台账，具体而言应该建立的合同台账、洽商变更台账、甲供材料台账、经营状况表、经营计划报表。 应该尽快完善相关台账的建立，完善管理办法，规范经营行为。 合约核算部 2011年11月8日
