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1、深圳市南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告深圳市地铁有限公司深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性研究报告中国 深圳2008年8月深圳中原物业代理有限公司21第一部分 项目总论一、项目背景1. 项目名称深圳地铁前海湾车辆段上盖项目2. 委托方甲 方（委托方）：深圳市地铁有限公司（以下简称甲方）地 址：深圳市福田区福中一路1016号电 话：（0755）23992600 传真：（0755）239925553. 承担可行性研究工作的单位乙 方（受托方）：中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称乙方）地 址：深圳市福田区民田路新华保险大厦3楼电 话：（0755）82211880 传真：（0755）33
2、9809014. 研究工作依据n 房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标2000205号）n 建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资1993530号）n 关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经199811号）n 开发公司提供的相关资料n 国家及深圳经济建设的方针、政策和城市规划5. 项目建设规模和内容根据开发公司提供的相关资料，以及我司根据市场研究确定的容积率，项目的规划设计指标见下表。序号名称数据单位1总用地面积489660.38平方米上盖物业用地面积216301.8平方米物业部分用地面积138592.94平方米上盖政策性住房用地面积134765.64平
3、方米2总建筑面积1410000平方米商品房用地建筑面积807850平方米住宅395130平方米商务公寓48670平方米办公224300平方米商业81100平方米酒店26250平方米幼儿园等配套32400平方米政策性住房用地建筑面积602150平方米3建筑覆盖率不大于40%4建筑间距满足深标及消防规范要求5建筑高度或层数120米及200米6绿地率30%二、可行性研究结论1. 市场预测前海片区是深圳未来重点发展的核心地区，属于深圳5大城市战略分区之一的西部滨区，定位为以商务服务功能为主的高端服务区，是深圳建设滨海城区、构建中心服务体系的重要组成部分。与宝安中心区一起，未来将成为深圳高强度发展的CB
4、D。本项目正处于未来前海湾CBD区东南角。长远来看，该区域房地产市场具有广阔的发展空间，项目发展潜力巨大。2. 项目建设进度工程于2008年报批报建，2009年初开始动工，预计2013年11月底全部完成竣工验收，开发建设工期历时6年。各宗地建设进度如下：n T201-073宗地：包括1、2、3、11四个地块，为政策保障性住房用地。该宗地于2009年初开工，2011年12月31日前完工，历时3年。n T201-072宗地：包括6、8、9、10四个地块，为地铁上盖商住用地。2009年初开工，2011年2月完工，历时3年n T201-071宗地：包括4、5、7三个地块，为白地商住用地。2011年8月
5、开工，2013年11月工，历时3年。各地块的物业类型开发秩序依次为商务公寓、住宅、商业、办公、酒店。3. 投资估算和资金筹措n 投资估算本项目政策性用地与商住用地开发建设总投资额合计为1530956万元，开发成本及费用分别为1405153万元、125803万元，各占开发建设总投资的91.78%和8.22%。政策性用地自2009年开工，至2011年底，历时3年，各年开发投资额分别为139233万元、104425万元、104425万元，共计348083万元。上盖物业商住用地自2009年开工，至2013年底竣工，历时5年，共投入1182873万元。n 资金筹措本项目1/2/3/11号地块的资金来源主
6、要有两个渠道：自有资金、政府代建费，分别为78597万元、269486万。其中78597万元为该宗地的建设资金缺口，不能由地铁公司提供，这就要求地铁公司能找到资质较好的开发商或投资商来进行融资，必要时该宗地可与410号地块进行捆绑，由双方共同出资进行开发。因此，410号地块的资金来源主要有四个渠道：自有资金、企业融资、银行贷款、销售/经营收入再投入。该地块采用莱坊公司建议的协议/合同型合作开发模式，引进知名开发商，以提升项目的整体档次，使得项目价值最大化。就本地块而言，其资金筹措情况建议下：筹措资金来源筹措资金额（万元）比例%自有资金44433938%融资金额133301%银行贷款140658
7、12%销售/经营收入再投入58454649%总投资额1182873100%备注：1、表中融资金额为410号地块2008年建设资金缺口；2、自有资金已超过银行贷款要求35%水平的下限，可进行银行融资。项目整体要求的融资额分为两个部分：政策性用地的资金缺口78597万元、410号地块2008年建设资金缺口13330万元，共计91297万元。协议/合同型合作开发模式中，双方出资情况如下表：出资额出资比例地铁公司44433982.86%投资方9192717.14%合计536266100.00%在这种合作模式中，地铁公司占82.86%的股权，投资方占17.14%的股权。4. 项目综合评价结论l 市场可行
8、性研究结论本项目开发建设有住宅、商务公寓、商业、酒店等中高档各功能物业，选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合未来前海片区的市场主流需求。l 经济可行性研究结论政策性用地为政府代建工程，无利润。本项目利润全部来自于410号地块，在计算期内预计销售收入1005442万元，经营收入13903338万元，共计14908780万元，可获利润11083463万元，扣除所得税后净利润为8312597万元；缴纳所得税2770866万元，项目盈利能力较强。经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、财务内部收益率等指标详见下表：410地块项目利润估算表序号项 目单位指标1占地面积M23684312总建筑面
9、积M28078503项目总投资万元11828734项目销售收入万元10054425项目经营收入万元139033386利润总额万元110834637税后利润万元83125978财务净现值（FNPV）万元2867779财务内部收益率（FIRR）%11.2%10动态投资回收期年20.51注：1、上表为项目销售性物业全部实现100%销售的经济效益指标；2、按照国家相关规定，一般房地产开发项目（多指商住项目）基准收益率取值12%。考虑到本项目经营性物业所占比重较大，盈利能力低于行业平均水平，且结合目前房地产市场行情。因此，本项目基准收益率取值8%。由以上经济效益指标可看出，按协议/合同型合作开发模式，本
10、项目赢利能力良好，具备可行性。在利润分配方面，综合考虑双方出资比例、项目的稀缺性、开发模式的风险、投资方的开发资质和知名度、项目政策性用地的资金缺口等五大因素，建议分配比例如下表：地铁公司投资方备 注出资额（万元）44433991927出资比例82.86%17.14建议分配比例175%25%知名品牌开发商，如：万科等建议分配比例285%15%一般品牌开发商，财政实力较强建议分配比例390%10%无品牌开发商，财政实力较强l 项目风险及防范建议n 项目风险 技术风险地铁沿线物业的开发由于和地铁密切相关，特别是地铁上盖物业的开发，与地铁的关联度更加密切，因此，在规划方面与传统的房地产开发相比，将面
11、对更多技术上的风险。 酒店等经营性物业的经营风险酒店市场存在一定的竞争，未来项目酒店式公寓的经营可能存在一定的风险；商业、办公楼的经营方面，同样面临一定的经营风险。 项目整体的财务风险本项目采用自有资金、企业融资、银行借款和销售回款进行开发，所面临的财务风险主要是资金供应链的问题。n 风险防范建议 地铁上盖物业的开发不同于传统房地产开发项目，工程技术含量相对较高，可通过共享地铁公司的成熟工程经验，为本项目提供技术上的援助。 本项目各功能物业均面临一定的市场竞争，应尽早进行项目前期营销和推广工作，与未来的潜在客户联系。酒店经营方面，可与国际知名酒店管理公司合作，共享其成熟的酒店管理经验、客源，并
12、获得技术服务支持。 项目资金供应随着开发进度的不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内的资金能持续到位，防止临时性的资金短缺而延长整个项目的开发周期。本项目是深圳市地铁有限公司拟开发建设以居住为主并包含办公、商业、酒店等物业类型的大型综合项目，项目建设规划手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。第二部分 项目投资背景研究一、市场宏观背景1. 全国投资环境l 整体经济发展快速2001年-2007年国内生产总值与增长速度2008年上半年国内生产总值同比增长10.4。全国经济仍然保持稳步快速增长势头。l 全社会
13、固定资产投资发展较快2008上半年全社会固定资产投资68402亿元，同比增长26.3%。其中，城镇固定资产投资58436亿元，增长26.8%；在城镇投资中，国有及国有控股投资23554亿元，同比增长19.3%；房地产开发完成投资13196亿元，增长33.5%。2. 深圳市总体城市发展和规划2.1深圳城市发展概览深圳，是中国与世界交往的主要门户之一。同时拥有海陆空立体口岸。17个口岸中，有中国最大的陆路客运口岸和货运口岸，加之毗邻香港的独特区位优势，不但外贸出口连续15年雄居全国第一，更是中西文化交流与交汇之重要基地。2011年，第26届世界大学生夏季运动会将在这里举行，年轻的深圳成为该体育盛会
14、史上最年轻的举办城市。在短短28年间，从一个不到2万人口的边陲小镇，崛起为一座经济繁荣、社会和谐、功能完备、环境优美的现代大都市，人均GDP位居中国内地第一，创造了世界城市化、工业化和现代化的奇迹。是中国现代化建设的精彩缩影。从率先实行土地有偿使用、实行股份制改革，到率先实行人事制度改革、削减行政审批事项等，28年来，深圳创下了200多项全国第一。以高新技术产业、先进制造业为基础，以现代服务业为支撑的的新型产业体系已基本建成。同时，深圳还是世界第四大集装箱港口，中国第四大航空港和中国第四大旅游城市。以下是2007年深圳实现的各项主要经济指标：l 实际国民生产总值达到了6765.41亿人民币，增长了14.7%，；l 社会消费品零售总额1915.03亿元，增长14.6；l 居民人均可支配收入24870.21元，增长10.2；l 外贸进出口总额2875.33亿美元，增长21.1%。2.1深圳城市发展规划l 深圳市在珠三角区域城市中的发展定位按照国家中长期发展计划，到2030年，中国将成为世界最大的经济体之一。深圳2030的发展目标是“建设可持续发展的全球先锋城市”
