《东凤地块可行性报告和项目实施建议书[终]09.09》由会员分享，可在线阅读，更多相关《东凤地块可行性报告和项目实施建议书[终]09.09（24页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 WORD完美格式 东凤地块可行性报告及项目定位中山市xxxx花园项目策划部二零零九年九月十四日前 言目录一、 市场篇二、 项目概况三、 项目SWOT分析四、 定位篇一、市场篇1、环东凤房地产概述根据项目地理位置及初步客户来源，环东凤房地产包括东凤本地房地产以及与其紧密相关的顺德容桂房地产。东凤房地产概述A、起步晚，虽发展较快，房地产仍不够成熟东凤镇作为中山的边陲小镇，地域狭小，房地产的发展在中山并不抢眼。随着近年东凤镇城镇性质特色小家电基地的确立，工业强镇模式的推动，促使全镇经济飞速发展，以及和北部近临的佛山已经确立起“珠三角西岸一极”战略地位等多种有利条件的推动，东凤房地产发展环境得到较大
2、地改善，较快速地发展。由原仅老牌楼盘丽景花园、逸湖半岛的原始房产，演变成多家楼盘的多方面竞争开发。B、楼盘自主聚集，工业掺和其中；品牌开发商进驻，促进发展 纵向来看，目前在售的几个大型楼盘都集中在东凤南部，即105国道和东阜公路所围合成的“冂”内（如下图），东凤镇政府位于此区内，为规划的镇中心区及永益居住片区，配套和设施相对成熟，东凤大桥直通小榄车站仅5分钟车程，相对临近小榄镇，是此批楼盘地理位置卖点之一。而我项目450亩及250亩地块所处的东凤镇北部现暂没有任何在售楼盘。横向来看，由于105国道旁东西方向工业的零散分布，自主形成国道西方向为工业集中区，国道东方向为楼盘聚集区，但其中楼盘聚集区
3、参杂零散的工业厂房，居住环境受到一定影响。2007年年底，佛山地产大鳄佛奥地产正式进驻东凤，圈地360亩，从而一定程度促进东凤房地产的发展。容桂房地产概述A、容桂房地产荣登顺德之首，外来知名开发商的进驻促使发展迅速根据顺德商品房交易信息网发布的最新一期成交信息，容桂的房产日成交量位于10镇之首。容桂致力打造的宜商宜居魅力小城已成型，随着知名开发商的进驻，容桂房地产商界已被注入崭新的开发理念，外来“大鳄”的进驻，促使容桂的产品结构更加完整，产品档次的提升、城市配套建设的完善，也使容桂的高端需求逐步集中且不外流，进一步提升了容桂房地产业的整体水平。B、本地发展商得天独厚，实力不容忽视本地发展商除受
4、知名开发商进驻促使发展外，以本土优势先拔头筹，凭着对本土地理环境与人文风情的了解，不少本土开发商在“大鳄”进驻前就抢得了桥头堡。地产界的最核心价值就是地段，如本土开发商宏泰来就是凭借对容桂的长期了解，把握住了最核心的地段广珠轻轨沿线，成功打造生活便利社区，有效促进销售。C、本地及知名进驻开发商形成火爆楼市，房价的升值随之而来 随着本地发展商及知名进驻发展商的开发，逐渐成熟，竞争日趋激烈，形成火爆楼市，在此大环境下，轻轨容桂站的即将完工，眉蕉河的美化改造工程以及打造容桂中心商圈等利好因素愈发明显，促使容桂发展目标定位的宜商宜居魅力小城逐渐成熟，估计不久的将来，不断走好的楼市必将促使房价的顺其飙升
5、。2、环东凤部分楼盘情况东凤楼盘情况A、物业类型较全，小高层为主流逸湖半岛佛奥xx花园东御世家金凤湾畔穗茵庭高层，18层，20%；小高层，12层，80%高层，18-24层，75%；别墅，20%；小高层，5-10层，5%小高层，11层，90%；多层，6层，10%小高层，12层，100%小高层，11层，70%；多层，6层，30% 在佛奥xx花园调查中发现，其13层以上至18层的单位销售非常不理想，验证了乡镇楼盘开发定律：高层水土不服。老牌发展商逸湖半岛及东御世家等多数发展商，都做小高层规划和多层规划产品，估计是把握住东凤当地居住习惯。B、楼盘定位差异大，面市产品多样，整体以大单位户型为主楼盘逸湖半
6、岛佛奥xx花园东御世家金凤湾畔穗茵庭合计一房30000120150二房12802097208453三房310140150168230998四房1582104016542615五房921500200262复式28000028别墅0150000150合计7466502104506002656从图表看出，三房和四房是东凤房地产市场户型规划的主流产品，两种产品比例之和高达60%，这说明目前东凤房地产市场发展逐渐向中大户型转变，以大五房、复式、别墅为主的享受消费型占到17%，市场定位有向高端客户看好的趋势。以一房和公寓为代表的小户型，在工业区周边尚有一定市场（以上统计的户型比例数据来源于五个楼盘的部分数
7、据，供做参考）。C、佛山“大鳄”佛奥地产楼价飙高，整体推售策略较单一楼盘逸湖半岛佛奥xx花园东御世家金凤湾畔穗茵庭均价比较3600元/4200元/3300元/3600元/3300元/佛山“大鳄”佛奥地产xx花园楼盘售价渐渐拉近与周边的小榄、古镇楼盘价格的距离；在各楼盘推售策略中，主要宣传推广以开盘活动和常规户外广告投放为主，推售策略较为单一，销售较为冷清。D、外来客户群构成主要成交客源调查中反映，小榄、佛山客户群受房价洼地效应影响，部分选择在东凤置业，估计为经济能力较差的靠近东凤的打工一族，两地置业者约占整体50%左右，东凤本镇居民占到30%，外来其它置业者约占20%。外来客户构成东凤房地产市
8、场消费的主动力。容桂部分楼盘情况因时间较为仓促，仅对容桂靠近项目附近的两个盘进行踩盘，具体情况如下：A、凯蓝名都发展商：瑞丰地产佛山凯蓝房地产有限公司总代理：中地行位置：容桂文海中路，离项目约15分钟车程占地：均价：5000元/平方米户型分析：户型套内面积数量比例二房56.27-64.512117%三房71.26-79.87（小三房）23158%101.46-107（大三房）180四房126.87-127.9218025%合计712100%B、保利百合花园发展商：保利地产位置：容桂文海西路，离项目约17分钟车程占地：5.4万平方米均价：5600元/平方米户型分析：户型套内面积数量比例备注二房6
9、5-677253%无空中花园86-97234相应有一个面积大小不同的空中花园三房117-1187241%相应有一个面积大小不同的空中花园122-137162相应有两个面积大小不同的空中花园四房180-182366%有两个大面积空中花园及超大阳台合计576100%C、总评 就以上两楼盘情况分析，容桂有以套内面积进行销售的情况，以三房及四房大面积单位为主，大多带有大面积空中花园或阳台，利用当地特殊报批办法或漏洞（据现场销售员反映情况）变相赠送面积，可较随意的变更户型，如两房变三房，促使业主购买后户型自主多样化，一定程度促进销售。二、项目概况1、 项目名称东凤450亩及250亩地块（未定名）2、 地
10、理位置位于同安居住片区边缘，有一定行政规划本项目（包括450亩及250亩地块）位于中山市东凤镇政府两大规划居住片区的同安居住片区边缘。东凤镇位于珠江三角洲中部，北接佛山市顺德区容桂镇，南与小榄镇隔邻相望。而此居住片区所在的450亩地块位于东凤镇北部偏东，北沿鸡鸦水道，与顺德容桂镇仅一桥之遥，隔河相望；西靠105国道，车流不息；南沿镇主要对外交通干道之一的横二快线；东面向部分住宅以及琐碎的工业片区。处于此居住片区的另一250亩地块位于东凤镇的北部偏南，北靠同安居住片区中心，处于镇规划的西部发展动力轴；南沿镇主要对外交通干道之一的横二快线及面向镇规划两大工业片区的安乐工业片区；西面向容桂水道；东沿
11、105国道，车流不息。位置如下图：注：紫红圆圈代表“镇中心区”，黄色圆圈代表“居住片区”，紫蓝圆圈代表“工业片区”。3、 交通状况项目所在区域交通道路八达，但交通状况存忧项目所在同安居住片区区位条件一般，但交通尚属便利，东凤镇四大主要对外交通干道的105国道和横二快线两主干道沿项目而过。项目所在东凤镇水陆交通十分便利，105国道南北贯穿东凤境，内5.4公里，省道364公路横穿东西两翼，珠江支流小榄水道和鸡鸦水道围绕南北，东面沿容桂水道，三面环河，绵延而下。从项目往广州55公里、珠海75公里、深圳120公里，驾车到全国集中箱吞吐量十强的中山港只需40分钟，到顺德的容桂港只需15分钟，到小榄港仅需
12、20分钟。但随着镇工业的不断发展，日渐增多的车辆与现有无法完全疏通的交通道路矛盾渐趋加大，导致交通紧张，塞车情况严重。4、 项目周边现况及未来行政规划项目周边现况、项目所在的居住片区周边民房为主，公共设施配套贫乏项目所在居住片区现多为自主建设的三类居住民房住宅，小部分二类居住住宅，商业多为自主经营的原始街铺，没有科学的规划，比较散乱，公共配套不够齐全，整体居住环境一般，为商住区域的初步形态。250亩地块现为荒地，周边多为民房，靠近同安居住片区中心，有一定的公共设施配套，但较零散；450亩地块现也是荒地，周边用红砖围起围墙，两面为荒地及原始的零散民房，一面接105国道，一面接鸡鸦水道，除靠近金岛
13、酒店及同安政府大楼外，二十分钟路程生活圈内基本没有公共设施配套。250亩地块现场图：450亩地块现场图：地块正对面 地块侧面地块左右斜对面地块对面江景B、以壹加壹超市为中心的半小时生活圈规划落后商业带，现为东凤商业中心以壹加壹超市为中心的生活圈在项目二十分钟公车车程范围内，自驾需时六分钟，属于东凤镇靠近镇政府的镇中心区，包括壹加壹超市，以及壹加壹超市周边食市、相关服务业等自组形成的商圈，其中穿插有部分工业厂房，显得规划有点紊乱，商业形式相对落后，人流较大，是目前东凤最有规模的商圈。 C、以容桂最大超市乐购为中心的半小时生活圈规划成熟新颖社区，归入项目半小时生活圈以容桂最大超市乐购为中心的生活圈在项目三十分钟公车车程范围内，自驾需时十五至二十分钟，包括乐购超市、天佑城以及其一带的大型商城和商业街。此生活圈是容桂最成熟最新颖的地区，基本达到吃喝玩乐全业态水平，人流很大，虽位于容桂中心，但由于项目靠近容桂的地理优势，其距项目不远，可归入项目半小时生后圈。如下现场实景图：项目周边未来行政规划及发展规划配套较全，为工业园的配套居住区行政规划方面，东凤镇政府致力打造一个经济发达、环境优美、设施完善、适宜居住、特色鲜明的现代化小城镇，镇
