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1、 沿海集团 作业规则 投资策划板块名称项目定位文件编制与审批管理规定编号IR编制/修改审核审批页码第 4 页 共 4 页版本1. 目的适应集团公司业务规模发展，规范对项目定位的论证，控制经营风险，提升集团公司竞争力。2. 范围适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司。3. 方法和过程控制a) 本制度包含“项目定位”与“项目定位细化”二部分。i. “项目市场定位”对市场和项目目标客户及其需求进行分析，并导入项目发展主题及产品组合，以支持规划设计工作的开展，成果由项目定位报告体现。ii. “项目产品定位”以“项目市场定位”为基础，细化产品特征并补充说明示范区等要求。以作为概念性方案设计工
2、作的依据，成果由项目产品定位报告体现。b) 制度要点i. 最迟在签发开发令后5日内，地区公司应组织设计、市场、工程、财务等相关部门人员成立项目策划团队，策划总监人选集团投资与策划部批准。ii. 项目策划团队成立后30天内，应督促并会稿完成项目市场定位报告，地总组织研讨上报，由集团运筹小组审批。iii. 项目市场定位报告为项目策划报告（初稿）的构成内容，并应成为项目论证会讨论的内容之一。iv. 在项目论证会通过以后，项目策划团队应依据项目市场定位报告进行工作。并可视市场情况进行完善和调整。如因目标客户发生变化并导致项目产品类型、主力户型及比重、档次等发生重大变化，则须报投资与策划部重新组织审核。
3、v. 项目策划团队应在批准“项目市场定位报告”后20天内（即项目开发令签发后60天内）编制完成项目产品定位报告，执行总裁组织论证。vi. 投资与策划部为项目市场定位报告和项目产品定位报告的催收和备存部门。c) 集团投资与策划部i. 投资与策划部可视项目复杂程度和具体需要，就定位报告组织集团不同的专业管理部门形成定位协助小组进行过程专业论证。并由投资与策划部形成专业意见。定位协助小组成员可由集团营销管理部、集团产品技术管理部委派的人员共同组成，由投资与策划部负责组织小组及领导具体工作。ii. 集团定位协助小组负责项目定位进展过程中，各种信息的上传下达；对项目定位工作进行建议和专业指导，并协助项目
4、策划团队完成项目定位工作。d) 集团项目论证会i. 会议召集人：地区公司总经理。ii. 参加成员：集团决策层（执行总裁、部门总经理），项目所在地区公司总经理、地区投资发展部总经理、地区其他相关人员，以及投资与策划部认为有必要参加的集团内外部专家。具体参加人选由执行总裁在会议前确认。iii. 相关工作内容：1. 项目策划团队负责在项目论证会召开3个工作日前将项目市场定位报告书面版本以及投资与策划部意见报送与会成员。2. 会议召开时，项目策划总监可摘要介绍项目市场定位报告内容。3. 论证会进行讨论审议，形成是否通过该项目定位的最终意见。4. 投资与策划部应于论证会结束后3个工作日内完成会议纪要并由
5、执行总裁签发，报送项目所在地区公司和集团职能部门负责人。纪要应包含评审结果。如论证会对项目市场定位报告提出疑义致使该报告未能通过时，则项目策划团队应审慎进行研究分析，并在10日内完成调整后，呈报投资与策划部。5. 项目市场定位报告为项目论证会需讨论的内容之一，而非唯一内容。e) 项目定位评审工作流程项目开发方案，执行总裁签发开发令职责最迟开发令签发后5日内完成项目定位、项目策划、产品策划、投入-产出指标控制、概念设计研究及其他工作地区公司成立项目策划团队营销管理部投资与策划部产品技术管理部项目策划团队成立30天内如有需要，投资与策划部组成定位协助小组并专业介入策划团队提交项目市场定位报告No
6、在10天内改完报投资与策划部项目论证会Yes策划团队编制概念性方案设计任务书项目签发开发令后60天内策划团队委托概念性方案设计或招标策划团队提交项目产品定位报告、产品及示范区建议概念性方案设计f) 项目市场定位报告和项目产品定位报告i. 项目策划团队所提交的项目市场定位报告、项目产品定位报告应符合格式要求。（附一：“项目市场定位报告格式”；附二：“项目产品定位报告格式”）。ii. 策划团队所提交的项目市场定位报告和项目产品定位报告均需地区公司总经理签字。5项目定位备案与参加“项目论证会”项目的确定投资与策划部将视项目特点及地区公司需求确定需要进行“项目论证会”之项目，并报执行总裁同意后执行；凡未要求进行“项目论证会”之项目，应参照本制度流程、规范及时间提交定位报告，报投资与策划部审核。6附则a) 本制度所规范的“定位”的所有环节及涉及内容均为集团公司经营机密，任何人不得泄露。b) 项目定位过程中，出现本制度不适应情形，可视具体情况由集团投资与策划部商议。c) 本制度可根据集团公司发展和行业环境变化需要适时修改。d) 本制度自发布之日起执行。
