（项目管理）华润苏果项目前期报告提要

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1、精品资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业提供企管培训资料 华润苏果项目前期报告纲要 doc 华润苏果项目前期报告纲要华润苏果项目前期报告纲要 目 录 一 徐州房地产市场概况一 徐州房地产市场概况 3 3 一 一 20062006 年度徐州市房地产行情综述年度徐州市房地产行情综述 3 3 1 2006 年 1 3 月份徐州市房地产市场主要经济指标3 2 近年土地市场与商品房供给形势 5 3 2006 年一季度商品住房供给和销售分析 7 4 商品住宅价格分析 8 5 房地产市场走势分析与预测 10 二 购房决策因素与市场主流产品 二 购房决策因素与市场主流产品

2、1111 1 住宅消费者购买决策影响因素 11 2 徐州房地产主流产品市场调查 13 二 项目分析二 项目分析 1414 精品资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业提供企管培训资料 一 项目概况 一 项目概况 1414 1 项目规划设计要点 14 2 项目环境特征 15 二 市中心板块楼盘分析 二 市中心板块楼盘分析 1616 1 最近可比性楼盘 16 2 项目生命周期内竞争性楼盘分析 18 三 项目 三 项目 SWOTSWOT 分析分析 1919 三 项目定位三 项目定位 2121 一 目标消费群体定位 一 目标消费群体定位 2121 二 目标市场消费者行为

3、特征 二 目标市场消费者行为特征 2222 三 项目定位 三 项目定位 2525 四 产品特性 四 产品特性 2525 1 建筑风格 25 2 户型配比 26 3 智能化水平 26 4 生活配套 26 5 后期物业 27 四 项目运作思路四 项目运作思路 2727 精品资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业提供企管培训资料 一 商业部分 一 商业部分 2727 二 住宅营销 二 住宅营销 2828 1 营销策略 28 2 营销主题 29 3 营销推广 29 一 徐州房地产市场概况 一 2006 年度徐州市房地产行情综述 2006 年一季度市区商品住宅均价为 2

4、367 元 平方米 2005 年 四季度住宅均价为 2358 元 平方米 上涨 0 38 今年以来 徐 州市房地产市场总体情况保持了较为稳定的发展态势 房地产投 资稳健增加 诠释商品房销售规模 住宅均价等市场主要运行指 标趋于稳定 实现理性回归 1 2006 年 1 3 月份徐州市房地产市场主要经济指标 土地市场方面 2006 年 1 3 月份全市共计挂牌出让 4 宗地块 出让土地面积 87 85 万平方米 成交价格 11 74 亿元 商品房预 销 售方面 据徐州市房产管理局统计资料 2006 年 1 3 月份共批准预 销 售许可证为 22 个 批准预 销 售 商品房建筑面积为 63 56 万

5、平方米 其中商品住宅建筑面积为 51 96 万平方米 比 2005 年一季度上涨 103 84 精品资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业提供企管培训资料 表一 徐州市 2005 2006 年一季度商品房预售面积比较表 类型 2005 年 一季度 2006 年 一季度 两季度 相比 住宅 万 25 4951 96 上涨 103 84 表二 徐州市 2005 年四季度 2006 年一季度商品房预售面积比 较表 类型 2005 年 四季度 2006 年 一季度 两季度 相比 住宅 万 74 2151 96 下降 29 98 商品房网上销售系统资料分析 2006 年

6、一季度的商品住宅销 售套数为 3328 套 占同期批准销售的 65 93 建筑面积为 39 08 万平方米 销售金额为 9 25 亿元 2006 年一季度新建商品住房交易登记为 1933 户 宗 交易 登记面积 21 87 万平方米 交易登记额 5 19 亿元 比 2005 年一 季度分别上升 17 58 12 62 78 35 存量房产交易 1872 精品资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业提供企管培训资料 户 宗 交易面积 12 47 万平方米 交易额 1 90 亿元 比 2005 年一季度分别下降 43 75 40 22 29 89 表三 徐州市房地产

7、交易登记情况对照表 年度户数 交易 面积 万 交易金 额 亿元 2005 年一 季度 164419 422 91 增量住 房 商品 住房 2006 年一 季度 193321 875 19 2005 年一 季度 332820 862 71 存量住 房 私房 2006 年一 季度 187212 471 90 表四 徐州市房地产交易登记情况对照表 年度户数 交易 面积 万 交易金 额 亿元 精品资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业提供企管培训资料 2005 年四 季度 305433 145 77 增量住 房 商品 住房 2006 年一 季度 193321 875

8、19 2005 年四 季度 245217 012 28 存量住 房 私房 2006 年一 季度 187212 471 90 2 近年土地市场与商品房供给形势 近年 我市土地供应量猛增 商品房供给量迅速放大 2005 年我市市区国有土地使用权共成交 21 宗 出让土地面积 3343326 平方米 成交价 260250 万元 土地供应量超过前四年 总和 2006 年 2006 1 2 3 4 5 号地块的国有土地成交近 二千亩 土地市场供应量增加为加大商品房市场供给提供了坚实的基 础 预计今年将在商品房市场上的投放量在 300 万平方米以上 为历年之最 但徐州以往每年房地产市场的整体消化量也不过在

9、 150 万平方米左右 因此 过度土地的供应集中将地加剧了徐州 房地产行业的竞争与洗牌 3 2006 年一季度商品住房供给和销售分析 2006 年 1 3 月份全市新上市的商品住宅建筑面积为 51 96 万 平方米 同比 2005 年一季度上涨 103 84 其中西区供应所占 精品资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业提供企管培训资料 份额较大 西区供应套数占全市商品住宅供应量的 51 01 从住宅交易情况看 普通经济型住房仍为需求市场主体 从 2006 年一季度住宅销售情况来看 面积在 120 平方米以下的住 宅占本季度销售总套数的 62 02 销售单价在

10、2500 以下的住宅 占本季度销售总套数的 64 69 销售总价在 30 万元以下的住宅 占本季度销售总套数的 66 89 图 2006 年一季度住宅分总价段住宅销售比较图 精品资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业提供企管培训资料 图 2006 年一季度住宅分价格段住宅销售比较图 图 2006 年一季度住宅分户型段住宅销售比较图 4 商品住宅价格分析 2006 年一季度全市商品住宅均价为 2367 元 平方米 住宅价 格指数为 2800 点 环比 2005 年四季度上涨 0 38 同比 2005 年一季度上涨本季除中心区价格上涨以外 其他各区均有不同程 精品

11、资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业提供企管培训资料 度的小幅下调 中心区 2006 年一季度的住宅均价为 3650 2005 年四季度的 住宅均价为 3141 两季度相比上升 16 21 该区域的价格本季 涨幅较大 由于该区域是中心商业区 市场住宅供应相对较少 因此住宅价格相对较高 东区 2006 年一季度的住宅均价为 2327 2005 年四季度的住 宅均价为 2335 两季度相比下降 0 77 该区域的住房价格在本 季略有微降 该区域新增项目规模较大 本季由于大盘项目销售 价格相对稳定 区域销售价格波动不大 南区 2006 年一季度的住宅均价为 254

12、6 2005 年四季度的住 宅均价为 2555 两相比下降 0 35 该区域的住房价格在本季略 有微降 本季该区域新增可售楼盘较多 由于该区域居住环境好 购房有效需求较多 促使该区域的住房价格处于较高位置 西区 2006 年一季度的住宅均价为 2341 2005 年四季度的住 宅均价为 2468 两季度相比下降 5 15 该区域的住房价格本季 小幅下降 该区域的新增住宅项目较多 项目规模较大 住宅供 应充足 本季住房销售相对住宅供应速度有所下降 价格有所回 落 北区 2006 年一季度的住宅均价为 1769 2005 年四季度的住 宅均价为 1831 两季度相比下降 3 39 该区域的住房价格

13、本季 略有回调 精品资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业提供企管培训资料 5 房地产市场走势分析与预测 从上述数据来看 徐州市商品住宅上市量持续较快增长 销 售情况比较稳定 受迅速增加的上市新盘以及西区 南区大盘集 中上市等因素的影响 全市商品住宅上市量较去年同期有较大幅 度的增长 从销售情况来看 各区域之间的差距逐渐缩小 除中 心区外 东 南 西 北四区的销售规模基本相当 一 目前 徐州市购房仍然以自用性消费占市场主流 楼市 由投资向自住回归 随着住宅价格季度增幅的下降 市场中的投 资者正在逐步减少 从购房人群结构中可以看出 自用性消费将 占市场主流 这有

14、利于楼市的可持续发展 二 潜在需求依然旺盛 有效需求将不断增加 从 2006 年一季度交易的量来看 徐州楼市潜在着较大的需求 这可以从三个方面进行分析 首先 2006 年一季度我市国民经 济继续延续 2005 年快速增长的势头 经济发展的良好态势 一 方面增强了居民消费信心 另一方面提高了居民购买力 随着居 民人均收入的不断增加 一部分潜在需求将转化为有效需求 其 次 随着旧城改造 拆危拆旧步伐的加快 在一定程度上促进了 住房的刚性需求 第三 随着城市人口及外来人口的增加 对住 宅的有效需求也将不断增加 三 住宅供应量的持续大幅增加 有供过于求的趋势 随着 开发商投资建设增长速度的加快 短期新

15、增住宅供应迅速加大 从 2005 年四季度开始到 2006 年一季度 两个季度投放市场的住 精品资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业提供企管培训资料 宅量为 126 17 万平方米 2005 年全年交易量为 98 62 万平方米 市场的供应速度大于市场需求的增长速度 四 住房价格相对稳定 市场将保持平稳运行的态势 住房 价格的最终走势仍取决于供求关系 考虑到市场供应相对较大的 因素 我市住房价格基本保持目前的价格水平 不会有太大的起 伏 五 住宅消费行为更加理性 注重住宅品质的选择 随着去 年拍出建设用地的不断开发 市场商品房供应量绝对增加 大部 分购房者在

16、进行住房消费时比较理性 从房地产市场住房价格增 幅逐季下降可以看出 房地产市场有转为买方市场的趋势 房地 产开发商在制定销售策略时更加注重住宅品质的宣传 可以预见 今后的房地产市场将由价格竞争转向产品竞争 二 购房决策因素与市场主流产品 1 住宅消费者购买决策影响因素 随着房地产市场的持续走强 房地产为社会所广泛关注 与 此同时 越来越多的消费者从盲目跟风消费逐渐走向成熟消费 房地产作为居民生活中最大的消费品 诸多因素复杂影响购 房决策 根据 2005 年底的 三报一网 调查问卷提供的数据 下图 可以得出如下结论 1 首先 产品单价与总价是影响消费者购房决策的首要因素 在改善型消费为主导的市场上 居民对房地产产品面积 户型等 1 从表中可以看出 原调查问卷设计者对相关名词概念分类存在一定偏差 因此 本报告只采用其数据 而未完全 采用其结论 精品资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业提供企管培训资料 要求基本一致 其单价仍是影响购买决定的最关键因素 对与新 进入城市居民而言 一般支付能力不高 即使是中等收入人群 但短期的积蓄并不能满足购房的高支付 而采取