《（项目管理）工管二班香樟林项目》由会员分享，可在线阅读，更多相关《（项目管理）工管二班香樟林项目（50页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、香樟林项目王海鉴：011614010210陈诚：011614010193冯世超：011614010217黄浩：011614010153杨波：011614010147罗霄：111614010024重庆龙湖地产发展有限公司研发策划中心二一七年十二月目 录前言1一、地理位置1二、地块面积及地价1第一部分：市场环境研究2一、2005年重庆房地产市宏观环境分析2（一）经济环境分析2（二）房地产开发环境分析3二、区域环境分析6（一）渝北片区概况6（二）渝北片区区域经济环境6（四）渝北片区交通现状7（五）渝北片区规划8（一）项目所处区域房地产供应市场分析10（二）2006-2007年重庆市高档楼盘供应市场分
2、析11四、项目需求市场分析12（一）项目所处区域大石杨片区消费特征分析12（二）高档住宅需求分析（主要针对别墅及花园洋房）13五、花园洋房、联排别墅、江景高层专题分析19（一）花园洋房项目分析19（二）联排别墅项目分析22（三）江景高层项目分析25六、项目重点竞争项目分析26七、市场调查结论及建议29第二部分：项目定位分析30一、地块分析30（一）地块位置30三）地形分析31（五）地块周边交通及配套32交通配套：周边有新牌坊立交桥 人和立交桥 青枫路上跨桥 内环快速立交桥 余松立交桥等 32过境渝北区的轨道交通，已经开通的有3号线、6号线及国博线，在区内共设站31座。此外，在建的空港线、4号线
3、、5号线、10号线、环线亦经过渝北区，在区内共设站41座。龙溪距渝中半岛4公里，距江北机场19公里，距重庆火车北站4公里；机场高速公路、红黄路、红石路、龙华大道、轻轨三号线和六号线等城市主干道穿城而过。交通发达，各居民小区均通公交车。32公园配套：龙湖地步公园 盘溪河公园 百林公园 （本身项目内绿化也高）32（六）地块规划方向分析33二、SWOT分析34（一）项目优势34（二）项目劣势35（三）市场威胁35（四）市场机会36（五）应对策略37三、项目定位38（一）定位依据38（二）项目定位38第三部分：项目主题构思44一、其它项目主题分析44二、阿卡迪亚项目主题思考45第四部分：项目规划设计建
4、议45一、交通组织分析及建议45一. 建筑风格建议46三、园林景观建议48四、户型建议48（一）联排别墅48（二）花园洋房50（三）高层52五、配套设施建议52第五部分：项目建设进度及销售计划53一、项目研发阶段控制节点建议53二、项目实施阶段控制节点建议54第六部分：项目财务评价54一、评价原则54二、技术经济指标55三、投资估算57四、收入测算59五、资金筹措及使用60六、投资分析61七、赢利模式分析63第七部分：项目风险分析64一、项目面临的主要风险分析64二、 敏感性分析65三、 风险控制65第八部分：总体评价66前言一、地理位置龙湖香樟林别墅项目位于重庆市渝北区九龙湖北岸，与龙湖南苑
5、和西苑隔湖相望，是重庆目前的都市顶级别墅区。龙湖香樟林别墅区占地面积17万平方米，建筑面积8.5万平方米。整个小区坐拥山水，湖岸线蜿蜓曲折，绵延1300米。二、地块面积及地价规划用地面积及土地成本构成（包括两个项目）土地面积（）地价备注挂牌面积24012029506万元综合价金，含绿地三九厂201491728万元不含土地交易税及土地出让金长陵厂4830420万元不含土地出让金、税金及土地增值税戒毒所16900置换地块：约120万元/亩建设成本：1500万元两项合并计算同创地块约5200土地成本：70万元/亩土地出让金：270元/（容积率3.5）两项合并计算红黄路调整后增加用地约5000按挂牌价
6、计合计292199其中，香樟林项目规划用地占地面积：170000平方米，建筑面积：85000平方米；绿化率为58%： 容积率：0.50第一部分：市场环境研究一、2005年重庆房地产市宏观环境分析（一）经济环境分析1、国民生产总值及增长率2010年全年地区生产总值突破7900亿，达到7926亿元，同比增长17.1%。经济发展进入一个起飞发展阶段，社会消费结构登上一个新的台阶。2005-2010年重庆市国内生产总值及增长率注：2005-2009年数据来源于重庆统计年鉴，2010年数据来源于“立业报告”2、城镇居民人均年可支配收入3、人均国民生产总值及增长率2010年重庆市国民生产总值达到7900亿
7、元，经济发展踏上一个新的高度。以上数据显示：重庆市近三年来国内生产总值以年均11.33个百分点的速度快速增长；人均GDP首次跨越3000美元。（二）房地产开发环境分析1、房地产开发投资分析：房地产开发投资受国家宏观调控措施的影响增速有所减缓，但从投资总量上看，房地产开发投资仍然是全市投资增长的中坚力量。2005全年房地产开发投资累计完成517.73亿元，同比增长27.8%，投资比重由2004年同期的25%上升至25.8%。2、年度竣工面积分析：全市商品房竣工面积呈现逐年上涨的趋势，2003年的竣工面积达到1676.96万平方米，为历年最高；而2000年和2002年的同比增长出现了一个高峰，同比
8、增长比例分别达到了36%左右；2004年竣工面积却一改往年态势，竣工量近六年来首次回落，同比下降了8.5个百分点，然而2005年全年房屋竣工面积达到2208.12万，同比增长39.2%，增幅比2004年上升47.7个百分点，在房产新政后，重庆本地房地产开发又显示出了充分的活力。3、商品房新开工面积与销售面积分析：2005年，重庆市全年商品房销售面积为1559.78万，同比增长17.30%，增幅较2004年有较大反弹，表现出重庆房地产市场的刚性需求依然强劲，房地产市场仍在需求的拉动下稳步提升。；2005年，重庆市全年商品房销售面积为1559.78万，同比增长17.30%，增幅较2004年有较大反
9、弹，表现出重庆房地产市场的刚性需求依然强劲，房地产市场仍在需求的拉动下稳步提升。在当前的商品房销售市场中，销售面积与新开工面积增速基本同步，有效需求仍在支撑着房产市场上供给的逐年提升，这也在一定程度上反映了重庆市房地产市场是在需求拉动下稳步增长中健康发展着。4、商品房销售金额与销售单价分析：从全市的商品房价格走势来看，其价格涨幅相对稳定，与前文中统计的人均可支配收入等指标相比，可以看出商品房价格涨幅均低于经济发展速度，在未来，这一距离还将继续缩小，价格仍有较大的上涨空间。综上所述，目前全市房产供需两旺，形势看好。从以上数据来看，GDP的增长，居民可支配收入的提高，无疑可以刺激市民购房的需求和欲
10、望。加上城市建设造成的大面积拆迁，进一步提升需求市场。可见，重庆房市仍处于卖方市场，并且需求大于供给，市场空间较大，形势较为乐观。二、区域环境分析本项目地下渝北片区，因此，区域环境分析重点在渝北区域。（一）渝北片区概况从行政划分来看，渝北位于渝中区西部，是渝中区的商业副中心。同时，渝北位于高新区、九龙坡区和渝中区的交界地带，是连接沙坪坝、九龙坡、大渡口、高新区与渝中、江北、渝北的一个重要的交通枢纽。它的发展与渝中区、高新区以及九龙坡区的发展都息息相关。因此，渝北也成为了大石杨片区组团中的核心区域。渝北周围有电信局、煤设院、消防队等企事业单位；有渝北三院、重医附一院、后勤工程学院、渝北小学、马家
11、堡小学、九坑子小学等医疗和教育配套；有百盛商场、新世纪百货、万有康年大酒店等重要基础商业设施。（二）渝北片区区域经济环境龙溪街道区位优势明显，深度开发中的龙溪经济结构日趋合理，品牌房地产、商贸、金融、餐饮娱乐等已成新兴的支柱产业。辖区内有机关、企事业等各类社会单位1500余个，中央和市级单位有中重庆市人大、重庆市政协、重庆市高级人民法院、重庆市人民检察院、重庆市审计局、重庆市物价局、重庆市新闻出版局、重庆市人事局、重庆市气象局、新华社重庆分社、重庆市信息管理局、以及中国人民银行重庆营业管理部等单位。城市建设日新月异，龙溪已成为通讯发达、设施配套、环境优美的现代化新兴城区。龙溪是重庆北部新兴的商
12、贸区，全市规模最大的酒店设备销售中心，奥迪、广州本田、海马、北京现代、长安福特和东风标致等汽车4S店，大型购物超市易初莲花、永辉、新世纪等纷纷进驻龙溪。龙溪是重庆的“美食城”。辖区内从事餐饮的大小店数百家，其中巴味堂、巴渝红、嘉州乐园、老四川、一罐飘香等数十家餐饮名店落户龙溪。嘉州花园社区和龙湖社区为“全国社区商业示范社区”，其中嘉州“美食一条街”被中商部授予“中华餐饮名街”称号。2009年街道餐饮业营业收入4个亿，税收2千多万。以招商引资为抓手，以房地产、商贸、现代服务业为重点，2009年引进项目140个，引进资金10.25亿元；实现地区生产总值15.5亿元，商品零售总额36亿元，完成全社会
13、固定资产投资额21亿元，分别比2008年增长28%、25%、19%；城镇居民人均纯收入达到2万元。（三）渝北片区人口分析区域常驻人口（万户）城镇人口（万人）城镇化率渝北155.09123.2379.46截止于2015年重庆统计年鉴的相关数据资料及从相关部门得悉。渝北总户数为155.09万户，其中非农业人口为123.12万人，城镇化达到79.46%充分看出渝北的城市化率非常之高。（四）渝北片区交通现状1、渝北是一个公路交通四通八达，十分便捷的区域。正是这条大动脉，连贯了大半个重庆。2、已开通的轻轨三号线 六号线 包括之后到十号线等轨道交通让渝北的交通枢纽地位得到了提升。3、由于渝北位于是整个重庆
14、是中心位置，从渝北到主城六区都非常方便从下表可看出渝北的交通便捷性。 渝北至各重要区域的交通分析 交通段车程时间（分钟）渝北解放碑15渝北沙坪坝20渝北杨家坪20渝北江北5渝北南坪15（五）渝北片区规划1、功能规划在政府规划中，渝中区的最新政府功能定位为“四中心、两高地、一枢纽”，即商贸、金融、信息、文化中心，基础教育和医疗卫生高地，水上客运枢纽。而渝北就占了其中的“两个中心”和“两个高地”，将被打造成渝中区西部的商贸中心、电信数据传输信息中心、医疗卫生和基础教育高地。在渝北区拥有各级各类学校464所，其中普通中学43所、职业学校10所、小学86所、幼儿园324所、特殊教育学校1所将渝北打造成教育高地。渝北将建高中园区。2003年起该区内从幼儿园到高中的学校都面临重新整合。其中高中学校将相对集中在渝北六店子，建设成占地300亩的高中园区。该园区将把二十九中已有的100多亩校地纳入其中。届时在渝中经商办企业的外来人口、流动人口，包括有固定收入的民工群体的子女，都能一并享受到优质教育。2、交通规划打开渝北区交通建设示意图可以看见，加紧形成的骨架公路网络对内纵横全境，对外四通八达，给建设“都市功能拓展
