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1、第三章 土地增值税重点内容：1、土地增值税的征税范围2、土地增值税应纳税额的计算3、土地增值税的减免税优惠 第一节 概述知识点一：土地增值税的概念和特点一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。二、土地增值税的特点（注意选择题）1、以转让房地产取得的增值额为征税对象；2、征税面比较广；不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门，都可能成为土地增值税的纳税人。3、采用扣除法和评估法计算增值额；4、实行超率累进税率；5、实行按次征收，其纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定
2、。三、土地增值税的立法原则（了解）第二节 征税范围、纳税人和税率知识点二：土地增值税的征税范围一、征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。（一）征税范围的一般规定1、土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。注意区分：国有土地和非国有土地（集体土地）转让和出让的区别2、土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。3、土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。不征土地增值税的房地产赠与行为包括：（1）房产所有人、土地使用权
3、所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。（二）征税范围的若干具体规定：要注意选择题，几乎每年考试选择题中都会涉及。2008年考题：下列行为中，应当征收土地增值税的有（ ）。A、将房屋产权赠与直系亲属的B、由双方合作建房后分配自用的C、以房地产抵债而发生房地产产权转让的D、被兼并企业将房地产转让到兼并企业的E、以房地产作价入股投资房地产开发公司的答案：CE解析：选项A，不属于征税范围；选项B、D，暂免征收土地增值税。2007年考题
4、：下列业务应缴纳土地增值税的有（ ）。A、房地产评估增值的B、某商业企业以土地作价入股投资开办工厂C、将自有房产赠送给客户的D、以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的E、出地、出资双方合作建房，建成后又转让的答案：CE解析：房地产评估增值，没有发生房地产权属转移，不属于土地增值税征税范围；以房地产作价入股暂免征收土地增值税；以房地产抵押贷款，在抵押期间房地产权属并没有发生转移，也不属于土地增值税征税范围。知识点三：土地增值税的纳税人和税率二、纳税人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物产权并取得收入的单位和个人。三、税率第三节 转让房地产增值额的确定知识点四：转让房地产
5、的收入与扣除项目金额的确定土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目后的余额。一、收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产所取得的各种收入，不允许从中减除任何成本费用。一般地，对取得的实物收入，要按收入时的市场价格折算成货币收入； 例如：销售一栋房屋，取得货币收入1000万元，同时取得水泥2万吨，市场价300元/吨，计算时土地增值税时共计取得收入额是100030021600（万元）。所取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。如果是
6、分期收款取得外币收入的，也是按实际收款日或收款当月1日的市场汇率折合成人民币。二、扣除项目及其金额（一）取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。其中“取得土地使用权所支付的金额”又包括三种形式：a以出让方式取得土地使用权，为支付的土地出让金；b以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；c以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。（二）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。2005年考题：
7、下列项目中，属于房地产开发成本的有（ ）。A、土地出让金B、耕地占用税C、公共配套设施费D、借款利息费用答案：BC解析：土地出让金属于第一项取得土地使用权支付的金额；借款利息费用属于第三项房地产开发费用。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。1、如果能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的例如：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元，房地产开发成本6000万元，向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明）；其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定其他房地产开发费用为5%；
8、该企业允许扣除的房地产开发费用（400100）（10006000）5%650（万元）2、如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的允许扣除的房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%例如：接上例，假设公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，则：应扣除的房地产开发费用（10006000）10%700（万元）。（四）与转让房地产有关的税金转让房地产时缴纳的相关税金一般包括：营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加等。注意：1、印花税：房地产开发企业以外的其他纳税人，允许扣除（按产
9、权转移书据所载金额的0.5贴花）；房地产开发企业已列入管理费用，印花税不再单独扣除。2、个人购入房地产再转让的，其购入环节缴纳的契税，不作为与转让房地产有关的税金予以扣除。例如：某外资工业企业2008年转让一幢新建办公楼取得收入6000万元，已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1000万元，投入的房地产建造成本3000万元，其利息支出不能取得金融机构的合法证明，其转让办公楼相关的税金已经全部付清，已知该企业所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为10%。扣除项目金额10003000（10003000）10%60005%+60000.54703（万元）例如：某市工业企业
10、2008年转让一块土地使用权，取得收入2000万元。年初取得该土地使用权时支付金额800万元，转让时发生税金以外的相关费用15万元。提示：转让购置的土地使用权，是以转让收入减去购买时的价款的差额计算缴纳营业税的。营业税：（2000800）5%60（万元）城建税：607%4.2（万元）教育费附加：603%1.8（万元）扣除项目金额80015604.21.8881（万元）（五）财政部规定的其他扣除项目1、对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳增值税时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款
11、、缴纳的有关费用，以及转让环节缴纳的税金，不得加计扣除。例如：上面的例题：某外资工业企业，如果该外资企业是房地产开发企业，则扣除项目金额中还要加上（10003000）20%800（万元），总共就是5503万元了。2、县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：（1）如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。（2）如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。（六）旧房及建
12、筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格房地产评估机构评定的重置成本价成新折扣率例如：一幢房屋已使用20年，建造时的造价为2000万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费5000万元，该房屋五成新，则该房的评估价格为：500050%2500（万元）。在这种情况下，其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。但对纳税人因隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，则不允许在计算土地增值税时予以扣除。2008年考题：出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按（ ）计算。A、账载余额B、重置成本C、账载
13、原值乘以成新折扣率D、重置成本价乘以成新折扣率答案：D三、评估价格及有关规定评估价格：是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务机关确认。注意：是由房地产评估机构评定的，而不是由税务机关评定。1、出售旧房及建筑物的2、隐瞒、虚报房地产成交价格的应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。市场比较法确定房地产评估价格交易实例房地产价格实物状况因素修正权益因素修正区域因素修正其他因素修正3、提供扣除项目金额不实的房产的扣除项目金额：由评估机构按照评估出的房屋重置成本价，乘以成新度折扣率确定；土地的扣除项目金额：用该房产所坐落土地取
14、得时的基准地价或标定地价来确定4、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的应按评估的市场交易价确定其实际成交价，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。1、3项：是评估确定扣除项目金额；2、4项：是评估确定房地产转让收入。第四节 应纳税额的计算知识点五：计算土地增值税的简便方法1、增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额增值额30%；2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额增值额40%扣除项目金额速算扣除系数5%3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额增值额50%扣除项目金额速算扣除系数15%4、增值额超过扣除项
15、目金额200%的，土地增值税税额增值额60%扣除项目金额速算扣除系数35%知识点六：转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法一、转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法：1、计算增值额。增值额收入额扣除项目金额2、计算增值率。增值率增值额扣除项目金额100%3、确定适用税率。4、计算应纳税额。应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数教材172页例题。2007年考题：某市一内资房地产开发公司2006年开发一个项目，有关经营情况如下：（1）该项目商品房全部销售，取得销售收入4000万元，并签订了销售合同。（2）签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600万元，相关税费50万元。（3）发生土地拆迁补偿费200万元，前期工程费100万元，支付工程价款750万元，基础设施及公共配套设施费150万元，开发间接费用60万元。（4）发生销售费用100万元，财务费用60万元，管理费
