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1、2020/1/10哈尔滨市房地产市场2019年总结及未来展望哈尔滨市房地产市场2019年总结及未来展望一、政策篇1. 全国政策1）金融总量宽松，但居民房贷、企业融资前松后紧，房贷利率先降后升再稳；除今年央行调整房贷利率定价机制，定价方式调整为“LPR加基点”，尽管LPR利率中枢下移，但房贷利率依旧易涨难跌。https:/ 方调控关注房价红线，苏州、西安等市相继升级调控，着力打压投资、投机性需求，维稳房价上涨预期；8月份以来，人才新政不断发力， 上海、天津、南京等市仅限于部分区域放松限购，长沙、江门、三亚等市则在全市范围调降人才购房门槛。据统计各类相关政策、通知累计26项，其中广州一年内5次发文
2、在这次抢人大战中的号声最响。（上图表资料来源：地产大白话）4）棚改实际开工量已超额完成5.3%、货币化安置滞后效应。2. 区域政策2019年哈尔滨政策、条例中主要方向有三个，第一是针对房地产开发、销售的管控，第二是关于人才及民生，第三是房产相关权益的明确和甄别。1）对于区政府及项目主体单位申请获批新增建设用地指标的土地，满1年未启动征收供地的，一律收回纳入土地指标库。2）今后经营性房地产开发项目全市统一公开出让。3）哈尔滨住房公积金管理中心连续出台十项便民举措。建立“新市民”使用公积金制度。4）省教育厅、省公安厅、省自然资源厅联合发布黑龙江省中小学校“四零承诺”实施细则严查校区内假户口、假产权
3、问题。5）住建局下发关于认真做好2019年农村危房改造的通知。6）哈尔滨新区召开江北一体发展区惠民聚才优惠政策新闻发布会。7）中国（黑龙江）自由贸易试验区建设工作正式启动。8）关于进一步加强全省房地产市场监管的通知对土地购置资金、房屋预售证等提出新要求。9）黑龙江省哈尔滨新区条例对土地规划、人才服务等方面做了规定。二、土地篇 1、 全国土地土地供应进入节制阶段，受限于金融政策收紧，各大房企开始抓回款、缓投资！2、 区域土地1） 2019年哈尔滨区域商品房住宅用地成交60宗，共267.1万平米，一级区域（市区）供应占78%，共200.3万平米，松北土地成交较最为活跃，106.8万平米。2） 通过
4、近两年的数据对比发现，仅松北和南岗区域住宅用地成交出现上涨，松北区以住宅用地成交增幅766%夺冠，南岗区住宅用地成交增幅37%；3） 松北、南岗、道里商品房潜在供应新增增幅出现上涨，其中松北区上涨910%，南岗区上涨65%，道外区上涨8%；4） 整体上道里区的较2018年下降的幅度最大，住宅用地成交和潜在供应新增的降幅分别是92%和93%。5） 通过对土地整体容积率的分析发现，二级区域未来供应文旅属性占比或高4、道外未来或将以中高端产品供应为主，松北、香坊、道里将趋向品质供应三、市场篇 1、 全国市场1）目前19个典型城市下半年开盘周去化率情况并不理想，库存压力较大。2）全国2019年累计商品
5、房住宅销售额12.17万亿，较去年累计增长10.7%。3） 通过全国近6个月的相关数据分析，2019年在销售方面金九银十明显成色不足；也可以看出6、10月份为主要的竣工期，大体上符合新房市场中的两大集交付期（年中、年尾），新增加施工增速在6月份达到顶峰说明新房市场中寒带区域仍有较高参与和活跃度，比如东北、内蒙等受严寒气候等条件制约一般项目仅在5月之后开始施工！2、 区域市场1） 除松北区二手房均价有较大的上涨外，其他区域均处于缓慢上涨阶段。2）目前新房成交均价上涨空间较小，同比增幅已表现出收窄。3）结合近两年房价细分市场情况来看，新房和二手房对比价格增幅最快的是新房，增幅达到了12.88%；在
6、新房和二手房之中增幅最快的都是144以上的户型产品。四、展望篇1、 全国走向（来源：克而瑞地产研究）1）2020 年房地产行业交易量仍将保持 15 万亿上下规模；2）因城施策是主导思想，局部小松有戏，全局大调无望；3）市场趋势重 区域联动，轻城市轮动；4）消费者回归理性消费，性价比、功能性需求将重回市场；5）现金流为核心，轻财务杠杆，重经营杠杆；2、 区域走向1） 预计2020年土地供应将主要集中在松北区，其次为香坊区；道外区主要以棚户区改造为主，群力西区或将有整体开发规划以及零星的土地出售。2） 随着品牌房企逐步进驻、发力，将占据哈市大半市场份额，消费者对于地产品牌的认可和需求正在逐步上升，未来品牌房企将成为市场的主力军。3） 通过分析发现哈尔滨房地产市场的主导正在由刚需向改善转移，城市购房主力真刚需化色彩正在不断弱化，新的购房人群或将呈现两大主体：改善的75-85后、伪刚需的95-05后，这两大主体最大的共性需求，也许才是未来房地产开发企业或购（炒）房者关注的又一重点！想要免费推广房产租售、买卖信息扫码进群
