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1、 为您我做到 2011年上半年成都市主城区商铺市场分析报告四川中原物业顾问有限公司目 录一销售市场分析41.市场整体特征41.1供不应求，销售火爆41.2购买热情高涨，卖方市场形成42.供应特征52.1供应波动上升52.2社区型商铺为供应主导52.3 新增供应向次中心区转移62.4 供应较为分散63.需求特征73.1 销售强劲73.2 套均成交面积增大83.3 销售价格飙升8二租赁市场分析91.商圈概况92.商圈商业存量102.租金明显上涨10三小结111.半年小结112.后市预测11图表目录图 1：成都市商铺供需情况（2005-2011年上半年）4图 2：成都市商铺月度供应情况（2010年1
2、月-2011年6月）5图 3：成都市商铺供应类型（2010年上半年-2011年上半年）5图 4：成都市商铺供应环域分析（2010年上半年-2011年上半年）6图 5：成都市商铺供应方位分析（2010年上半年-2011年上半年）7图 6：成都市商铺月度销售情况（2010年1月-2011年6月）7图 7：成都市商铺套均成交面积（2011年1-6月）8图 8：成都市商铺销售价格（2010年1月-2011年6月）8图 9：成都市各商圈分布图10图 10：成都市各商圈商业存量情况（2011年上半年）10表 1：各方位典型项目销售价格分析（2011年上半年）9表 2：各商圈租金水平（2011年上半年）11
3、注：销售市场新增供应以取得预售证为统计标准，租赁市场新增供应以项目实际交付使用为统计标准。一销售市场分析1.市场整体特征1.1供不应求，销售火爆图 1：成都市商铺供需情况（2005-2011年上半年）数据来源：中原地产数据库2011年上半年成都市商铺新增供应27.09万平方米，同比上升16.07%。由于上半年住宅市场持续低迷，部分开发商选择出售商铺来进行资金回笼，商铺供应量同比有一定回升，但整体供应量依旧偏小，市场整体“惜售”的情况仍然较为突出，在售商铺十分有限。上半年商铺成交31.34万平方米，同比上升27.93%。一方面供应有限，只租不售渐成主流，另一方面，市场对商铺的需求依然十分强烈，成
4、交较为火爆，部分项目未正式销售就被认购一空，而开盘即售罄的情况也屡见不鲜。上半年商铺供需比为0.87，同比下降9.38%。2005年以来，商铺供应呈现逐年下滑的趋势，而销售市场2009年来持续火热，市场延续了此前供不应求的市场行情，供需缺口较大，“一铺难求”的情形仍然较为突出。1.2购买热情高涨，卖方市场形成随着城市化进程的加快，第三产业的不断发展以及居民消费水平的上升，市场对商铺的需求与日俱增。加上宏观调控的不断加码，限贷、限购使得部分投资资金转向商业地产市场，商铺自用及投资需求均十分旺盛，社会闲散资金购买商铺的热情高涨。在供需失衡的情况下，商铺大多“不愁卖”，市场逐步发展成为卖方市场，开发
5、企业在市场中占据绝对主导地位。2.供应特征2.1供应波动上升图 2：成都市商铺月度供应情况（2010年1月-2011年6月）数据来源：中原地产数据库2011年上半年，商铺市场新增供应面积27.09万平方米，从月度情况来看，仍然存在明显的月度波动情况，2、5月供应量较低，6月市场供应出现较大反弹，达到8.68万平方米，整体来看，上半年供应整体呈现波动上升的趋势。2.2社区型商铺为供应主导图 3：成都市商铺供应类型（2010年上半年-2011年上半年）数据来源：中原地产数据库2011年上半年社区型商铺供应量为15.69万平方米，占到整体供应量的57.92%，成为供应的主导形态。社区型商铺多以底商的
6、形式出现，通常分割面积小，分布较广，多为拆零出售，成为市场主要的在售产品。商业广场供应量为7.41万平方米，占整体供应量的27.35%，商业广场一般单体体量较大，通常为2-5万平方米。虽然近年商业广场市场开发量非常大，但越来越多的商业广场倾向于只租不售，进入市场销售的较为有限。部分有资金压力的项目采取局部销售的方式回笼资金，例如银石广场、中海国际购物广场、地一大道等项目只出售部分物业，其余为开发商自我持有以保证项目的统一运营。写字楼底商的供应量3.99万平方米，约为整体供应量的14.73%。伴随着写字楼市场的迅猛发展，写字楼底商规模也在逐渐加大。写字楼底商大多面向银行等金融机构，以满足商务配套
7、为目的，并且倾向于整体出售。2.3 新增供应向次中心区转移图 4：成都市商铺供应环域分析（2010年上半年-2011年上半年）数据来源：中原地产数据库2011年上半年，二至三环商铺供应达到8.52万平方米，三环外为12.82万平方米，二者合计约78.77%，占据绝大部分比重。近年来，由于房地产开发的外移，二环外逐渐成为新兴的住宅区，人口高度聚集，对配套商业需求上升，这些区域商业发展步伐明显加快，商铺供应也明显增多。2.4 供应较为分散图 5：成都市商铺供应方位分析（2010年上半年-2011年上半年） 数据来源：中原地产数据库从供应方位来看，城南商铺供应量依旧处于各方位之首，达到11.68万平
8、方米，上半年外双楠及天府新城板块均有较多商铺进入销售市场。而其他方位供应较为均衡，除了城中略低外，供应面积基本集中在4-5万平方米，整体供应较为分散。3.需求特征3.1 销售强劲图 6：成都市商铺月度销售情况（2010年1月-2011年6月）数据来源：中原地产数据库2011年上半年，商铺销售较为火爆，月均销售量达到4-6万平方米，市场供不应求较为突出。由于商铺租金较高并且较为稳定，保值增值性较强，加上宏观调控政策影响，商铺受到持续关注，市场成交较为火爆。并且由于项目的商铺规模通常较小，推盘数量也较少，通常只有几十套，因此去化速度非常快，部分项目甚至不公开销售就被内部认购一空。3.2 套均成交面
9、积增大图 7：成都市商铺套均成交面积（2011年1-6月）数据来源：中原地产数据库2011年上半年商铺的平均成交面积集中在60-100平方米之间，小面积商铺由于面积小、投资门槛低，通常去化较快，市场反应积极。但是伴随新增供应面积的增大，套均成交面积呈逐步上升的趋势，而投资门槛也出现较大程度的上升。3.3 销售价格飙升图 8：成都市商铺销售价格（2010年1月-2011年6月）数据来源：中原地产数据库2011年上半年商铺平均销售价格为29808元/平方米，环比上涨23.75%，价格出现较大程度的上涨。商铺市场需求旺盛，成交火爆导致价格飙升。社区型商铺首层价格集中在3-5万元/平方米，商业广场主要
10、集中在5-8万元/平方米之间，核心区的商业广场价格达到10万元/平方米以上。表 1：各方位典型项目销售价格情况（2011年上半年）方位项目名称价格（元/平方米）面积分割备注城中红墙国际20000-5000036-13001-3层集中商业地一大道80000-1200008-20地下负二层商业街30%出售城东沙河壹号30000-4000050-300住宅底商沙河上30000-4000015-60住宅底商城南保利心语花园35000-4500030-1005.9米挑高住宅底商大鼎世纪广场30000-60000100-300写字楼底商城西中海国际购物广场20000-5000025-50大型商业广场中大君
11、悦金沙40000-6000030-200住宅底商城北北城天街40000-9000040-200商业广场+住宅底商金牛万达广场60000-70000100-150临街商铺数据来源：中原地产数据库二租赁市场分析1.商圈概况春盐商圈作为成都市的核心商圈，由春熙路及盐市口商圈合并发展而来，辐射整个成都市区甚至部分西部城市。商圈主要以百货、专卖店、超市、餐饮等业态为主，日均客流量达到30-100万，商业繁华，寸土寸金，租金水平较高。除了核心商圈，在二环路沿线分布多个次级商圈，如金沙-光华商圈、建设路商圈等。次级商圈为新兴商圈，大多包含大型超市、百货、休闲餐饮等业态，成为区域性的生活中心。随着大量综合体项
12、目的开发，以核心商圈为主，多次级商圈共同发展的商业格局正在形成。图 9：成都市各商圈分布图2.商圈商业存量图 10：成都市各商圈商业存量情况（2011年上半年）数据来源：中原地产数据库2011年上半年各大商圈表现较为平静，无新的大型商业项目入市，市场存量保持不变，春盐商圈依旧处于核心地位，与次级商圈共同构成多核心的商业分布格局。2.租金明显上涨表 2：各商圈租金水平（2011年上半年）商圈主要租金范围2011年上半年租金变化春盐商圈180-2000上涨5%-10%光华-金沙商圈80-300上涨5%-8%双楠商圈60-400上涨5%-8%新南天地商圈80-300上涨3%-8%万达商圈70-480
13、上涨3%-8%建设路商圈80-350上涨3%-8%数据来源：中原地产数据库2011年上半年各商圈的租金均出现较大幅度的上涨。春盐商圈作为成都市的核心商圈，租金从180-2000元/平方米.月不等。其他商圈为次级商圈，租金水平集中在70-400元/平方米.月之间。次级商圈随着区域商业成熟度的提高，租金上涨的空间仍然较大。三小结1.半年小结 上半年的商铺供应量为27.09万平方米，新增供应主要以社区型商铺为主，主要分布在二环以外，并且较为分散；上半年商铺成交量为31.24万平方米，销售较为强劲，销售价格随之飙升至29808元/平方米。 上半年各大商圈表现平静，无新项目交付使用。租赁市场较为活跃，随着近年商铺价格的走高，各个商圈的租金水平均出现较大幅度的上涨。2.后市预测 由于自我持有的项目增多，销售市场供应量难有较大上升，可供出售的商铺依旧十分有限。预计未来投资需求保持旺盛，销售市场较为乐观，价格有进一步上涨的趋势。 未来商业供应体量大，多个城市综合体项目都包含有较大体量的商业广场并陆续进入租赁市场，商业广场之间竞争将加剧的同时，市场新的商业格局将形成。-完-四川中原物业顾问有限公司 地址：锦江区大业路6号财富中心C座27F 电话：86766488 传真：8676765 12
