《【房地产年报】（2019年度）东莞房地产市场年终报-中原》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【房地产年报】（2019年度）东莞房地产市场年终报-中原（166页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、PPT模板下载 东莞中原战略研究中心2020年1月9日 序言 调整筑底 平稳回归 2019年全球经济增长明显放缓 美国反复挑起中美贸易战 美元强势升值以及股市 原油 黄金等资本市场震荡 外围环境尤为严峻 2019年我国经济持续下行探底 在内外双重压力之下 我国货币政策稳健偏松 年内三次降准放水托底经济 但 房住不炒 因城施策 的主基调不变 加上经济下行导致消费下降 全国楼市下行趋势难挡 其中东莞楼市也在这轮调整中持续回归价值和回归基本面 在第四季度东莞楼市降温显著 随着年底走近 观望情绪越来越浓 成交趋冷 全年楼市表现呈现 先扬后抑 的态势 但全年同比 2019年东莞住宅楼市成交量同比增长7
2、延签单位进入网签 项目以价换量和粤港澳大湾区 滨海湾新区等规划利好刺激是主因 反映东莞楼市于2018年调整筑底后 平稳回归 展望2020年 预测全球经济经济增速继续放缓 中国在经济下行压力较大的形势下 货币财政政策或会更偏松 降准降息可期 房住不炒 仍为明年楼市的调控主基调 在经济下行和人才争夺战的压力下 东莞楼市调控政策有望微调放松 但基于明年供应持续收紧 高价地项目上市增多 购房行为回归自住和理性 预计2020年楼市延续调整 分化 通胀预期明显增强令到投资需求活跃 预计区域分化加大 南城CBD周边 滨海湾新区 临深等热点区域活跃度会明显增加 整体房价稳中上涨 东莞中原战略研究中心 PPT模
3、板下载 房住不炒基调调控紧中有松国内经济探底货币政策稳健 全球经济放缓中美贸易摩擦美元强势升值资本市场震荡 中美贸易 经济 市场信心 观望 美元升值 股市低迷 投资乏力 货币宽松 物价上涨 消费下降 放松 房住不炒 流动性收缩 通胀 政策微调 楼市降温 2019年全国楼市表现逻辑图 宏观市场 中观市场 东莞市场 后市展望 1 2 3 4 目录 PPT模板下载 PART1 宏观市场 东莞战 CENTALINEPRO 略研究中心PERTY中国 东莞 全球经济 经济增长明显放缓 股市震荡下行 避险情绪空前高涨 欧元区GDP年率终值 美国ISM制造业指数 中国国内生产总值 GDP 从今年初至年末 全球
4、贸易摩擦加剧 英国 无协议脱欧 中美贸易战 日韩矛盾等风险和地缘政治局势等因素共同造成全球经济增长放缓 导致市场避险情绪上升 东莞战略研究中心 CENTALINEPROPERTY中国 东莞 1000 120010008006004002000 次次 斯 坦 52斯亚 4 坦次 亚斯 疆亚 亚 23 次次2 次 吉吉加圭利克兰拜西兰宾利斯尼 西4亚次 4 其 酉 香 3 334港 3次3次次次 次 次 3 次 加印埃吉格牙巴尼哈乌阿马新菲澳智俄韩印南土美阿沙巴巴中泰纳度及尔鲁买拉日萨克塞来西律大利罗国度非耳国联特林西国国 基点降幅 全球经济放缓令到许多国家经济下行压力重重 为刺激经济 今年以来超
5、过28个 近四成集中在中西亚洲 国家或地区选择不同程度的降息 全球量化宽松开启 尤其从7月份美联储牵头下调利率开始 全球央行净降息次数骤然跃升 推动全球货币宽松政策升级 2019年以来全球主要国家地区降息幅度走势 全球经济 全球量化宽松开启 刺激经济增长 美国 印度 澳洲 新西兰 土 加纳 哈萨克斯坦 吉尔吉斯斯坦 格鲁吉亚 古巴牙买加 巴西 巴拉圭 尼日利亚 乌克兰 耳阿塞拜疆 泰国 智利 俄罗斯 韩国 南非 其埃及特联酉 巴 沙林阿 香港 菲律宾马来西亚印度尼西亚 东莞战 CENTALINEPRO 略研究中心PERTY中国 东莞 中美贸易持续摩擦 中美贸易战升级 中美贸易战恶化 中美贸易战
6、延续 中美贸易战打响 中美贸易战再升级 中美贸易战暂停 3月 2018年 4月 6月 8月 9月 2019年1月 5月 中美贸易战暂停 7月 8 9月 中美贸易战持续 中美经贸协议达成一致 12月 全球经济 中美贸易反复摩擦 推动美元强势升值 8月5日破 7 美元指数 美元离岸人民币 东莞战 CENTALINEPRO 略研究中心PERTY中国 东莞 中国经济 经济增长持续探底 投资萎缩 消费乏力 出口下挫 6 6 6 2 16 14 12 10 8 6 4 2 0 1009080706050403020100 中国历年经济GDP总量走势 GDP 同比增速 数据来源 国家统计局 受全球经济放缓和
7、中美贸易反复摩擦影响较大 中国出口持续下挫 市场信心下滑也令到国内投资大幅萎缩 消费疲弱 三驾马车双双走低 导致我国GDP增速持续探底 预计2019年全年经济增速放缓至6 0 达到李克强总理年初提到的GDP增长下限目标 2018 2019年11月我国 三驾马车 同比增速走势 数据来源 国家统计局 东莞战 CENTALINEPRO 略研究中心PERTY中国 东莞 货币 货币政策结构性偏松 保持流动性合理充裕 数据来源 中国人民银行 9 58 7 927 48 8 2 8 88 9 7811 7112 6513 53 16 1715 68 2009年 2019年前11个月全国人民币新增贷款 万亿
8、数据来源 东方财富网 受中美贸易战和美元大幅升值等因素影响 热钱流出 今年我国外汇储备整体呈现走低趋势 多月持续在3万亿美元警戒线挣扎徘徊 今年央行三次 降准 五次MLF操作对市场 放水 主要目的是促进加大对小微 民营企业的支持力度 部分缓解企业融资难 融资贵的问题 降低实体融资成本 带动企业贷款意愿 截止今年11月 全国新增贷款累计达15 68万亿 同比增长6 4 但增速较2018年下降13个百分点 0 00 5 00 15 00 10 00 1591591591591月中旬4812 2015 2016 2017 2018 20192020 25 00 2015 2019年12月中央存款准备
9、金率变化走势20 00 大型金融机构 中小金融机构 年内3次降准 0 10000 20000 500004000030000 2014 012014 042014 072014 102015 012015 042015 072015 102016 012016 042016 072016 102017 012017 042017 072017 102018 012018 042018 072018 102019 012019 042019 072019 10 2014 2019年11月国家外汇储备与同比环比增长率国家外汇储备 亿美元 警戒线 3万亿美元 东莞战 CENTALINEPRO 略研究
10、中心PERTY中国 东莞 资金 M1 M2反剪刀差收窄 但企业全年资金流仍十分紧张 8 20 3 50 50 40 30 20 10 0 2008 2019年11月我国M2及M1同比增速走势对比M2增速M1增速M1 狭义货币供应量 银行体系以外流通的现金 企事业单位活期存款 M2 广义货币供应量 即M1 企事业单位定期存款 居民储蓄存款 159159159159159159159159159159159159200820092010201120122013201420152016201720182019数据来源 东方财富网 在 去杠杆 转为 稳杠杆 背景下 企业融资难 融资贵问题有所缓解 20
11、18年形成的反剪刀差在今年一季度收窄 随着央行持续放水 市场资金流动性有所改善 但M1增速持续在较低位运行 M2增速较为平稳 居民定期存款向企业活期存款的转化减弱 反映整体市场流动性仍然偏紧 房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势 房企前端融资受限 在这种情况下 全年房地产行业资金流仍然紧张 东莞战 CENTALINEPRO 略研究中心PERTY中国 东莞 政策 因城施策分化调控持续 中东部城市出现政策松动 另外多数城市如呼和浩特 宁波 海口 南京 广州 深圳 佛山等24个城市出台人才购房政策吸引人才扎根发展 反映人才争夺战愈发激烈 自4月中央政治局进一步重申 房住不炒 的政策主基调以及 重点
12、任务 的出台影响 各地政府实施一城一策 因城施策 尤其在7月30日中央政治局会议明确提出 坚持房子是用来住的 不是用来炒的定位 落实房地产长效管理机制 不将房地产作为短期刺激经济的手段 各地政府出台政策松紧有度 确保房地产市场平稳健康发展 据中原地产研究中心不完全统计 今年全国房地产调控次数已达575次 2019年全国各地城市政策变动情况根据分布图显示 今年超过40个城市政策调整 因城施策 格局分化明显 长三角 成渝 江潍 中原城市群等中东部城市调控出现松动 另外 丹东 大连 沈阳 西安 苏州 长沙等城市政策收紧调整楼市 成渝城市群 江潍 城市群长三角城市群 珠三角城市群备注 收紧放松 东莞战
13、 CENTALINEPRO 略研究中心PERTY中国 东莞 行业 全国土拍市场经历 过山车 四季度降温明显 据数据显示 今年整年供需宗数同比均有上升趋势 流拍宗数有所下滑 但仍是近年高位水平 可见市场热度仍较冷 分季度来看 全国土拍市场经历 过山车 般转折 一季度延续上年现象 土拍仍较冷 而到了二季度 市场迎来小阳春 市场无论供需 溢价均明显好于之前 而在三四季度 受到政策调控和宏观环境震荡影响 市场回落明显 供求比上升 溢价率持续下滑 四季度回落至1 33和9 分能级来看 成交热度依然集中在一二线城市 尤其在一线城市供需同比上涨20 以上 值得一提的是 随着三线城市楼市降温明显 其土地市场亦
14、双双回落 近3年全国300个城市住宅用地供需情况 宗数 2019年全国300个城市土地市场情况 分季度 供求比1 221 171 161 199 1 332019年全国300个城市土地市场情况 分能级 供求比1 101 161 26数据来源 CREIS中指数据 东莞战 CENTALINEPRO 略研究中心PERTY中国 东莞 行业 全国商品房市场销售下行 区域分化明显 7 60 6 50 7 70 13 26 0 20 30 20 10 0 10 销售面积同比22 50 万 200000150000100000500000 0 50000 100000 2014 2015 2016 2017
15、2018 2019 1 11 201420152016201720182019 1 112014年至今全国东中西片区商品房销售面积走势东部地区中部地区西部地区 万 1 3 0 3 3 8 在今年中央调控始终不放松 全国各地楼市不同程度调控600余次 今年前11个月全国商品房市场销售148905万 同比仅上涨0 2 增速创近5年新低 全国楼市降温显著 另外 随着各地城市调控分化 因城施策 加上中央持续推动西部开发崛起 今年前11个月商品房销售面积除西部同比上涨 东部及中部地区销售面积出现下跌 分城市来看 一二线波动上行 三四线明显下滑 局部三四线城市以价换量 部分城市如大连 西安等受到调控政策加
16、严影响 市场成交大幅下滑 2014年至今全国商品房销售面积及同比走势 数据来源 CREIS中指数据 东莞战 CENTALINEPRO 略研究中心PERTY中国 东莞 行业 强监管及去杠杆持续下 开发商陷入资金紧张困局 80 00 70 00 60 00 50 00 40 00 30 00 20 00 10 00 0 00 10 00 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 1 246810123579111 24681012357911 2016 2017 2016年至今全国开发商到位资金及增速走势到位资金同比 数据来源 国家统计局 20182019数据来源 国家统计局 15 60 17 00 15 09 14 89 36 34 35 34 31 33 35 35 18 16 15 16 0 20 40 60 80 2016 2017 2018 2019前11月 国内贷款利用外资自筹资金定金及预收款个人按揭贷款100 2016年至今全国开发商五类到位资金占比走势 随着中央调控持续趋严 加强金融监管及持续加大金融去杆杠力度 开发商融资难度及成本大幅提升
