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1、xx物业管理服务有限公司业务手册目 录第一章 前期介入管理制度4一、接管验收工作规程（需要细化内容，是否考虑分为三个内容，第一管理处前期成立准备程序、交接管理规定和验收管理制度？(可以)）4二、钥匙管理规定（接收后的钥匙管理程序？(接管验收后钥匙管理)）6第二章 入伙租赁管理制度7一、住户入伙管理规程（是否等于业主收楼？(对)）7二、住户搬入/搬出管理规定8三、租赁服务管理规定9第三章 住户服务、管理制度9一、住户资料管理规程（是否需明确首次业主档案建立和更改的程序？(在接管验收程序与业主入伙程序中已明确)）9二、住户回访规程10三、车辆出入IC卡办理规程11四、住户智能卡办理规程12五、智能
2、卡挂失/报损/补办规程12六、业委会成立程序（增加）13第四章 装修管理制度13一、装修管理规程13二、商业网点广告招牌管理规程15三、二次装修安管部监管规程(是否统一为一次、二次装修？(业主收楼后的装修行为统称:二次装修)16第五章 治安保卫管理制度17一、安管队员安全防范管理要求17二、安管队员工作巡查规定18三、安管队员工作执勤规定18四、安管员岗位纪律要求19五、安管部交接班管理要求19六、外来人员出入管理规定20七、安管队员巡逻签到规定21八、紧急集合管理规程22九、安管部培训管理规程23十、安管部日常工作检查规定24十一、安管部对讲机使用管理规程(是否只有安管员使用对讲机？(可以将
3、此制度调整为“对讲机管理规程”)25十二、监控室操作管理规程25第六章 消防安全管理制度26一、消防安全管理规程26二、消防栓保养规程27三、火灾应急处理程序28四、火灾预防措施及消防检查规程30五、消防设施器材管理保养规程31第七章 车辆管理制度32一、交通车辆管理规程32二、停车场管理规程33三、车辆出入处理规程34第八章 卫生保洁制度35一、楼层保洁操作规程35二、平面保洁操作规程36三、玻璃材质物品保洁操作规程38四、地毯保洁操作规程38五、瓷片(砖)保洁操作规程39六、天台/天沟保洁操作规程40七、宣传栏/雕塑/喷水池保洁操作规程40八、梯间灯具/路灯保洁操作规程42九、游乐场所保洁
4、操作规程42十、值班室/岗亭保洁操作规程43十一、垃圾桶/车/中转站保洁操作规程44十二、洗手间保洁操作规程45十三、地下管井/排水沟保洁操作规程46十四、样板房保洁操作规程47十五、办公室保洁操作规程48十六、保洁服务检验规程49十七、有偿保洁服务操作规程50十八、防疫消杀操作规程52十九、防疫消杀药品使用管理规程54二十、白蚁防治管理规程55第九章 绿化操作管理制度55一、草坪养护规程55二、乔灌木养护规程57三、花卉养护规程59四、小区绿化检验规程61第十章 维修保养管理制度63一、供水系统维护保养规程63二、公共照明系统维护保养规程65三、低压配电柜(箱)、开关保养规程65四、变压器保
5、养规程67五、高压配电柜配电操作规程68六、设备重大故障维修规程69七、维修安全管理规程70八、房屋维修管理规程72九、供水系统维护管理规程74十、电梯机房巡查规程74十一、水泵房巡查规程75十二、机电设备管理规程76十三、设施设备大修管理规程77十四、变压器室巡查规程77十五、电梯机房管理规程78十六、柴油发电机安全运行管理规程79十七、发电机安全操作规程79十八、发电机房管理规程80十九、柴油发电机维修保养规程81二十、给水系统维修保养规程82第十一章 突发事件应急管理制度82一、突发事件的处理工作规程82二、停水停电管理规程87三、供电系统突发性事故应急规程88四、供水系统突发性事故应急
6、规程91五、电梯困人救援操作规程91第一章 前期介入管理制度一、接管验收工作规程（需要细化内容，是否考虑分为三个内容，第一管理处前期成立准备程序、交接管理规定和验收管理制度？）（可行，您将内容再组合补充即可）1.目的：确保新接楼宇住用的主体结构安全和满足正常的使用功能。2.适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设施设备等方面的验收。 3.职责：相关部门人员组成的接管验收小组负责接管验收工作。4.程序：4.1接管验收前的准备工作4.1.1接管验收定义根据开发商对物业公司的委托合同，在楼宇各项竣工验收全部合格的基础上，以物业主体结构安全和满足正常的使用功能为主要内容的再检验。4.1.2成立物业管理处
7、在小区入住前三个月，(竣工验收工作在入住前一至三个月内进行)，成立管理处，管理处经理、主任、物业助理和维修人员到位(其他管理人员分步到岗)，落实管理用房和职工宿舍。4.1.3组织验收小组由管理处客户部牵头,组织开发商相关部门及人员和管理处的有关人员组成验收小组；验收小组应在验收前完成以下工作:(1)提前派出维修技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能、产地；熟悉水、电、气管道道路（删）的铺设位置及走向，为入住后的管理、维修养护打下基础。(2)主动与开发商工程部门和施工单位联系，协商
8、楼宇交接问题，如：商定交接注意事项和开始交接日期等。(3)与开发商工程部门、施工承建单位三方共同制定验收方案，统一验收标准。(4)准备竣工验收的表格资料：A.房屋接管验收单；B.房屋接管验收整改项目统计表；C.公共设施接管验收单；D.公共设施接管验收整改项目统计表；E.公共设备接管验收单；F.公共设备接管验收整改项目统计表；G.接管验收资料交接表；H.接管验收资料不合格整改单；I.接管验收不合格整改通知单；4.2接管楼宇资料的验证及部份移交的资料4.2.1产权资料:(1)建筑用地规划许可证；(2)建筑工程规划许可证；(3)建筑工程施工许可证；(4)建筑设计审批意见书；(5)业主姓名、地址、联系
9、电话、建筑面积清单、购房合同复印件。4.2.2政府验收合格资料：(1)建筑工程竣工验收合格证书；(2)公安消防局建筑消防验收意见书；(3)建筑工程竣工档案验收证书；(4)燃气工程监督质量等级证书；(5)房屋建筑测绘报告；(6)建筑工程环保验收合格证书；(7)人防工程验收证书；(8)用电许可证；(9)供用电协议书；(10)卫星地面接收设施许可证；(11)电梯使用合格证；(12)电子防盗监控系统验收合格证书。注：煤气、电话有线电视由相关公司负责维修保养及验收。4.2.3工程技术资料(1)竣工图；包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；(2)地质勘察报告；(3)工程合同及开、竣
10、工报告；(4)工程预决算分项清单；(5)图纸会审记录；(6)工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)；(7)隐蔽工程验收签证；(8)沉降观察记录；(9)竣工验收证明书；(10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书；(11)新材料、构配件的鉴定合格证书；(12)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；(13)砂浆、混凝土试块试压报告；(14)供水、供暖的试压报告。4.2.4资料的存放 上述资料必须存放在开发商或物业管理公司专职管理的档案室内（公司存放正本，管理处存放副本），以便随时查阅。(是否需要明确开发商和管理处的职能？)4.2.5必须移交物业管理公司的原件资料：(1)电梯使用合格证；(
11、2)供用电协议书；(3)用电许可证；(4)用水申请审批表及月供水计划执行表；(5)卫星电视地面接收设施许可证；(6)燃气管道使用许可证。4.2.6复印件及图纸(是否需要管理处接收存档？此处所指为：管理处存档)：(1)业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单；(2)参与建设该小区的设计，工程监理及所有施工队伍(含分包队伍)等单位的名称，负责人，联系人，联系电话清单；(3)建筑工程竣工验收备案表；(4)公安消防局建筑消防验收意见书；(5)建筑、电气、给排水、空调、煤气、气体灭火系统等施工图；(6)机电设备单台说明书、调试、订购合同。4.3楼宇接管验收程序4.3.1开发商通知物业管理公司接管验收。4.
12、3.2物业管理公司按4.1及4.2进行核对。具备条件的应在15日内发验收复函并约定验收时间。4.3.3物业管理公司会同开发商工程部门、建筑施工人员共同对房屋质量、使用功能及外观质量、公共配套设施设备等作初步检验。4.3.4对初步检验中发现的问题，由验收小组填写遗留问题统计表，约定期限由施工单位负责整改，并商定时间复核。4.3.5对无明显不合符检验标准要求的房屋,由管理处接收钥匙。管理处对接管了钥匙的房屋承担保管责任，应避免人为损坏；对仍存在缺陷的房屋待整改验收合格后才接管钥匙。4.3.6业主(住户)入住时，由管理处物业管家陪同对室内进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整理后报告开发
13、商，由其通知施工队限期返修整改，经管理处或业主(住户)验收后消项。4.3.7在保修期内，在使用过程中业主(住户)或管理处人员发现的由于建筑施工或制造上的缺陷时，联络开发商工程部查验证实后，由其责令施工队更换或返修。4.3.8在保修期过后，在取得物业管理公司认可后才向建筑商(施工队？开发商？小区所有建筑及设备设施的建设单位)支付保证金或工程余款。4.4房屋接管验收标准及检验办法参照建设部ZBP30001-90标准和国家1991年7月1日颁布的房屋接管验收标准及达到业主(住户)的合理要求。45公共设施接管验收标准及检验办法参照建设部ZBP30001-90标准和国家1991年7月1日颁布的房屋接管验
14、收标准及达到设计要求。5.支持性文件和记录：5.1接管验收资料交接表KH-01-R01； 5.2接管验收资料不合格整改单KH-01-R02； 5.3房屋接管验收单KH-01-R03； 5.4公共设备接管验收单KH-01-R04； 5.5公共设施接管验收单KH-01-R05； 5.6房屋接管验收整改项目统计表KH-01-R06； 5.7公共设备验收整改项目统计表KH-01-R07； 5.8公共设施验收整改项目统计表KH-01-R08；5.9接管验收不合格整改通知单KH-01-R09；二、钥匙管理规定（接收后的钥匙管理程序？接管验收后及管理处自行配备的钥匙）1.目的：确保钥匙管理有序，使用方便。2.适用范围：物业管理处内部。3.方式和过程控制： 3.1公司的各类钥匙由物业助理管理控制；3.2公共设施、设备钥匙由维修部保管；3.3所有钥匙应分类，贴上标签，整齐定位挂放于钥匙柜中；3.4重点门房钥匙一旦丢失，管理人员应立即向管理处经理汇报，同时调整门锁；3.5钥匙应严格保管，未经批准许可，不得随意借给非管理处人员；3.6
