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1、精品资料网（http:/） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座上海黄埔区四川路写字楼项目市场报告一、2004年89月上海办公市场分析（根据最新交易数据）1、最新情况综述2004年8月和9月份，上海办公楼总共成交了1336套，计200280.3平方米，交易金额达到了318956.6万元，成交均价为15925元/平方米。其中，8月份实现交易429套，74772.4平方米，115209.5万元，均价15408元/平方米；9月份实现交易907套，125508.1平方米，203118.3万元，均价16184元/平方米。从数据来看，无论是成交套数、成交面积还是交易金额，9月份的交易量都较8月份有大
2、幅增长，其中办公楼套数增长了111.4%，建筑面积增长了67.9%，交易金额增长了76.3%。表189月交易数据比较面积（平方米）套数金额（万元）8月86354.65091711949月113925.9827147762合计200280.51336318957 从上述的数据我们可以看出，在住宅和酒店式公寓产品相继经过其价格的高涨阶段之后，写字楼产品正逐渐成为上海房地产市场的焦点。我们预计，在未来相当长一段时期内，写字楼市场将由理性兴旺转向繁荣。2 区域分析表2上海市各区办公楼交易数据区县建筑面积（平方米）套数成交金额（万元）单价（元/平米）浦东4565819610407022793徐汇3490
3、91855269715096静安328992535219115864长宁211451222448111578黄浦18490923379417937虹口15725249137458741卢湾14097882149615249普陀82678472698793闸北516540678713141杨浦29732419846673金山75213014000松江20321437067总计200281133631895715894上海市办公楼市场集中度依然很高，传统的市中心三区（静安、黄浦和卢湾）及其周边区县（浦东、徐汇、长宁、虹口）占据了办公楼市场的主要份额。这七个区无论是在交易面积，还是在成交金额上都一路
4、领先，而且七者合计总量均超过了90%。而宝山、奉贤、闵行、嘉定、南汇、表浦和崇明六区则在8、9月没有交易。3交易面积分析从交易面积来看，89月份，办公楼成交面积占前五位的依次是：浦东新区、徐汇区、静安区、长宁区和黄浦区，前三名份额合计为56.7%，前五名份额合计为76.4%，如果算上虹口和卢湾区，则这七个区交易面积占了整个上海市的九成以上。4成交金额分析从交易金额来看，89月份，排名前三位的依然是浦东新区、徐汇和静安，这与交易面积排序一样,紧随其后的是黄浦、长宁和卢湾区，前三名所占比例合计为65.5%，前五名合计为83.8%。原因说明：浦东新区由于交易体量远大于其他区县，因此在交易金额上继续保
5、持大幅领先。而长宁和黄浦、虹口和卢湾这两组交易面积相近区县对比来看，由于黄浦、卢湾是传统的市中心区，土地资源稀缺导致了房价高启，目前即使是住宅项目，这两区范围内也难觅单价万元以下的楼盘了，因此较高的均价使黄浦、卢湾三区的交易金额分别超过了长宁和虹口。5平均单价从成交单价来看，910月份，浦东以陆家嘴金融贸易区为依托的办公楼价格一骑绝尘，以23155元/ m2的单价雄居榜首，将其他区县远远抛在了后面，每平米高出第二名长宁区5210元之多。本期在单价上排名第二的长宁区以虹桥高级商务区为中心，单价达到了17945元/ m2，紧随其后的是静安、卢湾和徐汇，单价依次为15820元/ m2、15096元/
6、 m2、12141元/ m2。具体见图3。原因说明：本期浦东办公楼市场的单价如此之高，除了作为金融贸易中心受到大量外资企业的追捧外，另一个重要原因是浦东区新上市了一个天价楼盘。东昌滨江园是8月下旬新市的一个4层办公楼，平均单价达到了58499元/ m2，这比同期第二名的天安中心大厦高出了近30000元/ m2，跟目前上海市办公楼16000万元/ m2的均价相比，绝对是一个天价。浦东新区除东昌滨江园以外的办公楼交易均价仅为14545元/ m2，由此可见东昌滨江园对本期浦东写字楼市场价格的拉升幅度。6、单价分析表3上海市89月办公楼单价区间分布表单价分段建筑面积（平方米）套数成交金额（万元）100
7、0039092.642933920.2100001500059711.539673182.3150001900078307.5388129528.21900023168.912382325.9合计200280.51336318956.6本报告期间，上海市办公楼市场单价两极分化现象明显，单价最高的东昌滨江园达到了59773元/平方米的天价，而最低单价仅有4000元/平方米。我们将所有交易个案的单价按价格区间排序分类。从图4图6来看，本月单价分布有以下特点： 无论是建筑面积还是成交金额，本期的需求高峰都出现在1500019000元/平方米这个区间里，分别占总量的39.1%和40.6%。 单价600
8、0元/平方米以下的需求量很少，基本都在金山等这些非市中心区县。在600015000元/平方米这一区间内需求的分布比较平均，一般在3%6%之间，15000元/平方米以下的交易量，建筑面积和成交金额分别占总量的49.3%和33.6%。 19000元/平方米以上的划为高价写字楼需求急剧下降，每一个千元段内的需求都这一价位段的需求都在2%以下，合计来看，建筑面积和交易金额分别占总量的11.6%和25.8%。这一价位段的需求面积虽然只占了一成，但是由于价格高昂，成交金额也占了1/4强。7、总价分析表4上海市89月份办公楼单套总价分段比较总价（万元/套）建筑面积（平方米）比例套数比例成交金额（万元）比例1
9、0036245.118.1%54140.5%33694.610.6%100500107970.753.9%69952.3%160774.650.4%50056064.728.0%967.2%124487.439.0%合计200280.5100.0%1336100.0%318956.6100.0%在本报告期内，上海市办公楼交易的单套总价变动范围也很大，单套价格最高的依然由东昌滨江园的一栋整体销售的办公楼创造，由于面积较大，总价达到了16998万元，总价最低的仅为22万元，位于杨浦区。我们将交易记录按价位段排序，得到表4及图7。从上图来看，办公楼总价分布有以下特点： 总价和需求套数呈明显的负相关性
10、，即总价越高，需求量越少。 总价需求量最大的还是100万元/套以下价位段，100万元/套以下的需求量为541套，点全部交易的40.5%，这一价位段的楼宇单套面积大多都在40100平方米之间，因此建筑面积和交易金额比例都不是很高，分别仅占总量的18.1%和10.6%。 总价在100500万元之间各个价位段的需求也较大，合计交易套数达到了699套，占总量的52.3%，由于这一价位段的单套平均面积在150平方米左右，因此总的建筑面积和交易金额比例均超过了一半，分别占总量的53.9%和50.4%。 总价超过500万的需求急剧下降，总交易套数仅有96套，占总量的7.2%。8、办公楼单套面积、单价及总价的
11、相关性分析表5办公楼单套面积、单价和总价相关性比较单套面积（平米/套）平均面积(平方米/套）单价（元/平方米）总价（万元/套）10067124398410020014514289207200300250146303663004003701479554740050044617299772500823241461987合计15015925239从图8来看，办公楼交易的单套面积、单价和总相互之间呈现明显的正相关性，即单套需求的面积越大，则单价越高、相应的总价也越高。原因分析：这是因为公司的规划与办公面积需求呈正比，即公司人数越多，需要的办公面积自然也越大，而公司规模越多，实力越雄厚，为了向公众传达公
12、司的良好形象，他们对办公楼的品质要求也会越高，这自然会提高了办公楼的成本及无形成本，因此这大公司购买的办公楼往往单价很高。大面积加上高单价，自然造成了较高的单套总价。9、89月办公楼交易前十排名表6上海市89月办公楼销售面积排名排名名称区县地址销售面积（平方米）1金鹰大厦浦东新区民生路187432国际丽都城J静安区新闸路179573中海大厦卢湾区淮海中路140974港泰广场黄浦区延安东路133515东昌滨江园浦东新区浦明路87516飞洲国际广场徐汇区零陵路77127上海之俊大厦徐汇区斜土路77098徐汇苑大厦徐汇区中山南二路76119同达创业大厦长宁区天山路731210上海四季沙龙虹口区新市南
13、路7185从上表可以看出，上海办公楼大盘的成交集中在浦东、徐汇等区域，特别是金鹰大厦，由于其独特的地理位置和较为合理的楼盘定位，稳居销售面积排行的第一名。表7上海市89月办公楼销售金额排名排名名称区县地址成交金额（万元）1东昌滨江园浦东新区浦明路511932国际丽都城J静安区新闸路329433金鹰大厦浦东新区民生路298214港泰广场黄浦区延安东路230005中海大厦卢湾区淮海中路214966飞洲国际广场徐汇区零陵路154017徐汇苑大厦徐汇区中山南二路121778同达创业大厦长宁区天山路97259达安城6号房静安区石门二路903710上海之俊大厦徐汇区斜土路8675从上表可知，办公楼销售金额的前几位大多被浦东的楼盘所包揽，这主要是因为东昌滨江园的超高单价所致。而金鹰大厦在89月的销售回款达到2.9亿，销售形势较好。表8上海市89月办公楼单价排名排名名称区县地址单价（元/平米）1东昌滨江园浦东新区浦明路584992天安中心大厦黄浦区南京西
