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1、精品资料网（http:/） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座福怡公寓策划方案谋而后动，志在必得。结合目前武汉市房地产市场形式以及我公司多年来的实际操作经验，对本案进行如下分析、定位。主要是在规划、设计概念引导、环艺配套及新技术、新材料上具有前瞻性和超前性。目的是顺势造市，走差异化竞争之路，将产品更快、更好地导入市场，获取最大的客户认知。并为更大规模的项目开发进行累积和储备。福怡公寓位于香港路末端，靠近唐家墩路段，是武汉市新城区内的中心地区，周边区域生活配套设施日趋完善，交通便利，是居家的一个理想地方。福怡公寓现在工程进度为接近全部封顶，由三栋8层楼带电梯的多层组成，共84套住房，总建
2、筑面积1万余平方米，起价2080元/平方米，绿化率接近30%，从项目本身来说，可以算得上是一个不错的规划和物业。可惜已经停工，对区域内投资者的信心是一个打击，对公司形象也是一个打击，让过销售高峰期，给竞争对手以可乘之机，瓜分市场份额，无形损失无法估量。为了改变目前这种不利局面，让福怡公寓能正常面对市场竞争，我公司建议从如下几个方面着手解决：一、重新命名。当今房地产命名可谓五花八门，如：路名型、地域型、名人型、古典型、公司型、优雅型等等不一而足，而要使其命名做到易读、易听、易写、易记的确是一门学问，在房子不能入住时即推出预售，唯有靠名称加深印象。时下一些楼盘卖不好或更换主人再次推出时，为了一扫以
3、往的隐晦与重新塑造新形象，更是要重新命名，而产品仍是原来的产品。武汉市要建国际化大都市，其各行各业必将与之接轨。福怡公寓由于前期一些不利因素，导致缺乏人气，项目销售不畅，形成恶性循环。因此我们在给楼宇命名时，即要强调地域文化、风土民情又要强调创意、气派、响亮、特色等因素，以高贵优雅的命名来彰显品牌特性、品牌文化、品牌效应以期达到一个较为理想的宣传态势来扩大影响，提高销售率。建议命名：（1）秀峰华苑透出该项目的小巧、精致，秀外慧中的风格。是一个低密度，低容积率的高尚住宅小区。从项目的小上表达出“她”与您的亲密无间，也使得整个小区容易管理，将来减少邻里间的矛盾，让所有业主都能够自由自在的生活其间，
4、感受其间，享受其间。（2）书香雅居现在正在修一条与图书大世界相连的新的马路，与本项目之间的路程大约是步行5分钟左右。未来的世界是知识爆炸的年代，书本是知识的海洋，入住本小区，夸张到说，坐在家里就能够闻到图书大世界的书本香味。二、售楼部重新装修。售楼部是项目面对消费者的最直接的窗口，是开发公司的脸面，售楼部装修的舒适与否，也决定了项目本身是否是本着“以人为本”服务宗旨，能否给客户安全感。三、样板房的设计与装修完成。由于住宅产品是一种投资金额较大、使用周期较长的商品，客户在短期内不能很直观的看见自己所中意的房型以及装修后的效果，仅仅通过销售人员的解说是远远不能在激烈竞争中立于不败之地的，因此，样板
5、房在福怡公寓的销售经营活动中是不可减少的组成部分。一个好的样板房，是体现项目户型优势的重要表现手段。消费者关心的是入住后的生活感受，通过样板房可以真实的反映出客户的生活原貌，加深与客户的感性认识和交流，赢得他们的信赖，使参观者变成一个良好的口碑传播者，利用人们的从众心理，促进更多的人关注和购买。这种方法符合现代人购房的安全心理。四、宣传用品重新设计与完成1、重新制作售楼书及宣传单：售楼书印制5000册；2、重新制作展示板：分总体规划、区内规划、平面、立面、装修、简介；3、初步确定按揭银行、按揭成数及年限；彻底改变本项目在消费者心里的印象，以全新的方式，全新的姿态，全新的面貌展示出本项目的卖点，
6、热点，吸引消费者关注和购买。五、物业管理服务提前介入我公司建议聘请国内知名物业公司担任本项目的物业管理。以专业先进的管理理念，专业细致的管理服务及严格的质量标准体系为小区营造高质量、高品位的精品社区增色添彩，为项目增加卖点，为业主尽情享受尊贵、安全、舒适的优裕生活确立信心保障。我公司从营销角度并结合该项目的市场定位及智能化设施提出物管方面的建议（物业管理公司提供的普通型服务，如大门值班、机电设备维护、小区巡逻与车库管理等工作在此不予建议）：1、小区智能保安系统：物业管理公司对小区的安全保卫全权负责，并运用智能化硬件设施给予保障。包括小区围墙安设红外线电子监控系统和小区大门入口安装远程可视对讲系
7、统。2、家庭智能保安系统：为统一与美化建筑立面，保证小区高品质形象，物业公司禁止各单位安装防盗网，家庭的保安主要依靠安装于隐蔽处的紧急报警按钮，全小区二十四小时警戒联网，得到及时周到的协助或服务。安装可视对讲门铃，方便亲朋访客。3、环境保洁服务：a、园林的清扫与修剪养护b、公共场所的清扫与卫生灭菌c、垃圾回收4、智能抄表系统；以远程计量取代传统人工入室抄表的做法，避免干扰业主的正常生活起居。5、消防及煤气泄露报警系统，为业主提供安全的烹食之乐。6、会所休闲设施为全体业主共享，物业公司应制定成本消费价格，并提供酒店式亲情服务。7、声乐系统的安装及运行：请物业公司与园林设计安装公司协同考虑，以舒缓
8、怡情的社区气氛感染每一位业主，创立口碑效应。8、社区文化娱乐活动筹办与管理：策划并实施小区独有的文娱活动，其缤纷多彩的人文风采更可确保社区的高质生活，吸引业主积极倾情投入社区活动，营造人居社区的品牌。9、影视与信息服务：引宽带局域网入小区，在内部实现闭路影视系统，内部有线电视系统，共享高质的影视文化，并为业主代办各种加密卫视的申报手续。天线预留客厅、主卧室、次卧室三个接口。电话线预留客厅、主卧室两部分机插座。10、物业管理公司提供的各种收费或免费的家政与商务服务，尽快制定标准，以便我司迅速开展前期宣传资料的设计。11、以上建议均结合本小区的现状及营销予以考虑，请贵司及所聘请的物业管理公司尽快予
9、以确认完善。完善齐全的物业管理，是维系开发商与业主之间的纽带，是双方达成默契的最好桥梁。在该区域内竞争如此激烈的市场形势下，福怡公寓必须用服务这个杀手锏来重新赢得消费者的信任和亲睐。六、社区环境与园林绿化1、会所与共享游憩场所当今的住宅已逐渐从只注意自己的室内空间与外部交通位置提升到愈来愈注重自己的环境质量，不仅要求住得宽敞舒适，还要求感触自然与享受社区生活。(1)会所社区会所愈来愈受到置业者的关注，但是目前武汉市许多项目所谓奢华尊贵形同虚设的设施难以为业主亲密共享。而功能单一、规模简陋却又不能为家居生活增添色彩。本项目的会所将以“融入武汉都市人的生活、延伸家庭的空间，拥有第二个大家庭”的概念
10、予以设置，体现业主的尊贵身份，使之成其为社区的主角，使会所成所成为舒适、优雅、清新健康、怡情亲密的最佳去处，使小区生活不假外求，成为都市中的“美丽半岛”。具体设置如下：a .建议选项目中间空地或其他非营业用房，建造一座会所，使之成为倍具历史文化气息、清新典雅、满怀温情的私家会所之地；b.会所设置观景长廊或观景台；c.娱乐设置：音乐厅、棋牌社、银发活动中心、儿童稚趣园等；d.健美设置：健身房、台球室与乒乓球室、美容美发形象设计室；e.休闲怡情设置：咖啡厅、酒吧、沙龙；f.书香驿站设置：网吧、时尚阅读室。(2)共享游憩空间对游憩场所视觉感受与亲身体验的好坏愈来愈成为衡量高档社区的重要标准。游憩场所
11、主要指小区内共享性的休闲广场、娱乐中心等。因此建议广场的设计应层次丰富，面积适中，以花圃、绿地、按摩小径、小型雕塑、水景为主。公共座椅等来充实休闲广场的内部空间，再配上广场背景音乐，更添情调。娱乐中心与儿童嬉戏与锻炼。可考虑设置小型球场，儿童玩具模型城与游乐小天地等。至于社区老龄人的游憩场所，可考虑设置室外棋台、休憩座椅、凉亭与钓鱼池等。2、园林绿化本项目占地面积不大，项目的绿化率可接近30%。但是仅有高的绿化率还难以达到高质量的人居环境，居住环境需要有丰富的绿地空间、组合多层次、多功能、序列完整的绿地系统，造就出幽静精美的生活环境，将住宅的园艺景观与现代居住文明和谐共融，并且要映衬出高尚都市
12、社区的休闲写意。我公司建议在园林绿化设计中分别从以下几个方面请园林公司予以精心设计。公共绿地；相邻楼体之间绿化；水景的设置；各组团之间绿化特色与连接；草种、树种、花卉品种与本土的适应性选择及成本考虑；屋顶或建筑体的空中绿化；临近公路式街道一侧的防噪音绿化；防尘、防风与防晒绿化；以上设计各要素谨请园艺公司精心设计，使小区拥有窗外天之蔚蓝、园之翠绿，使园艺不仅成为梦境般的景观，又成为更高层次的人居环境，满足居民对美景、对自然、对健康、对舒适的追求。3、道路系统小区的道路系统应通而不畅、人车分流、曲折变化、曲经通幽，在考虑到行人与行车的便利与安全的同时，还应该提升到关注每一位业主贴身感受。将业主的感
13、受将转化为感动，又来自于开发商对各细微之处的精细雕琢。具体建议如下：小区入口应视野通透，具有尊贵华庭之气派，且每个入口都应具有各自的标示性特色，以充分考虑居民出入乘车购物的便利。小区车行路线线条清晰、干扰少、行车视线良好最为安全，且行车路线与人行路线的交叉越少越好，特别是主入口附近。人车分流较为困难，因此，应多开辟短捷而美观的步行路线，保证人车隔离。道路两旁种栽树木花草，使行人与建筑之间的私密性得以增强。建议人行道路设置造型各式的遮雨长廊连通社区各处，可避烈日或暴雨之苦，做到进入社区就等于进了家门。于休闲广场或公共绿地中设置游嬉小径，可以让儿童边走边唱边玩。通过在道路两旁设置园艺小品，利用细致
14、的景观和空间形成美观而又具有标识意义的道路系统。设置彩砖、草砖或卵石小径、按摩小径，即生情趣、又现品位。4、园林小品园林小品与园林绿化共同描绘小区如诗一般的环境境界。我公司建议分别从以下要素予以精心布置：入口、大门、围墙；车库、车棚及标识；垃圾回收站、废物箱；小区路灯、庭柱、夜景灯不等；木制长椅和石桌、石凳；道路、景观指示牌；小型雕塑、水景等；隔离带或栏杆；以上各设置标准及细节需与园林公司共商确认。七、建筑群体1、建筑风格建筑空间的配置上要求反映居住者的个性及不同层次的开放和内敛，室内与室外自然过度和不同的趣味气氛及文化理念。我公司建议以人造瀑布为中心建一座社区花园广场，配以现代化雕塑，播放一
15、些舒缓轻松的音乐为背景音乐，四周以精心的园艺组合，给人以宁静安详的向往，显示出业主尊贵高雅的品位。2、建筑群落立面为了显示出高品质小区建筑格调与风情，我公司建议：各组团的建筑外型，包括阳台的造型（方形、圆弧形回廊或异形变化、门窗的造型（全落地、低落地、平层、凸窗、窗框套等）均保持鲜明的特色区分与俊美的型体；建筑外立面的阳面尽量避免管道外露，注意于空调机位做好半封闭式预留及冷凝水管道预留，避免因空调机出水造成外墙污染；各建筑单体的图型与各组团园林设计保持和谐搭配，忌过于突兀与怪诞。立面之屋项处理由西至东依次采用船翼形、坡形、尖顶形、平顶形等造型，并注意保持一致的建筑风格的整体性和谐性，切忌各种差异极大的建筑风格杂乱斑斓地陈列一堆，结合地块之外部环境与内部品质要求，该项目应采用较多的现代主义建筑手法并融入景观环境，使之成为一个风格清新、外型俊雅的，具有新东方主义建筑风格的都市花园社区。大堂入口宜精心装修，显得现代气派、华丽尊贵，给人一个星级家居的感觉。八、推广目标项目价格定位销售均价：本项目周边众多的高层楼盘在封顶阶段供应均价大多为2300元/ M2左右，结合客户对本项目的心理接受价位约为2300元/平方米左右，而心理预期价位2300元/ M2左右，再者结合本项目供应量不
