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1、华润精细化成本管理培训指导分享 二 精细化成本管理 采购篇 2020 1 16 贯穿开发全过程成本工作 目标成本 合约规划 采购策划 采购计划 招标 定标 合同签订 合同执行 合同结算 后评估 成本数据库 2020 1 16 2020 1 16 1 产品线定义及与项目的对应 2 目标成本中技术含量参考 3 限额设计指标 4 不可预见费预测及预留 目标成本编制 1 产品线定义及与项目的对应 华润置地住宅产品线分为7类 郊区改善 城市改善 城郊品质 城市品质 郊区高端 城市高端 万象高端 划分方式 基于已获取土地项目的土地特质以及客户定位情况综合判断的 已在进行开发的或者定位已清晰的项目其产品线归
2、属清晰 而部分规模较大项目 分期较多 后期的项目定位并未确定 目前市场形势变化较快 只能结合其现有分期的项目情况进行推断 如 重庆二十四城 常州华润国际社区 等 1 产品线定义及与项目的对应 2020 1 16 银城产品线 2 目标成本中技术含量参考 结合产品线统计各项目的技术含量指标 经统计各城市公司去年上报建安目标成本体系的造价信息卡 分析得出以下数据 地下室含量均值 2020 1 16 各产品线技术含量均值 2 目标成本中技术含量参考 2 目标成本中技术含量参考 说明 砌体含量 内粉含量的选择使用上可按户型面积 房间数量调整 钢筋含量 砼含量的选择使用上可结合设计意见 2 目标成本中技术
3、含量参考 3 限额设计指标 3 限额设计指标 4 不可预见费预测及预留 1 人工 材料上涨预测 1 钢筋根据钢铁网材料出厂价走势 结合国际经济形势 铁矿石及国内政策 市场各因素 保守预计保守估计2012年螺纹钢仍在高位震荡运行 不排除下降的可能 2012年测算时保守估计仍维持2011年均价5040元 吨上下 2 商品混凝土根据水泥网及各城市上报商砼造价信息价走势 结合国内调控政策 保障房政策影响 保守估计2012年仍在高位运行 不排除下降的可能 测算时保守估计仍按2011年均水平C30泵送砼即380元 m3 因水泥 商砼具有区域特性 各城市公司也可按区域特点 做适当调整 3 建安人工根据中国建
4、设工程造价信息网人工 建安成本走势 结合市场情况 宏观调控政策影响 人工上涨仍然是长期趋势 中国建设工程造价信息网公布2011年人工上涨22 预计未来上涨幅度与2011年趋同 主体建安工程人工费约350元 m2 占主体建安工程1700元 m2 不含内装 外装工程 燃气 电梯等 20 若上涨30 105元 m2 则对主体建安影响为5 8 经模型测算对项目建安单方成本影响为3 2 项目不同开发阶段目标成本编制的误差预留方案及扩初阶段 可考虑10 的编制误差 施工图阶段 可考虑设计变更因素的影响 住宅为5 综合体为8 施工阶段 因人工材料上涨等因素建议考虑不可预见费150元 m2 3 不可预见费在目
5、标成本编制中的处理方式工程量不可放大 综合单价按目前市场价格水平测算 人工材料上涨预测和不同阶段的编制误差放入各成本科目下的 其他 中 4 不可预见费预测及预留 1 方案设计阶段 成本控制重点 规划设计 方案评审 设计成果报批 扩初或初步设计阶段 成本控制重点 扩初设计任务书 产品配置表 扩初设计成果 建安成本概算书 基础方案评审 2 3 施工图设计阶段 成本控制重点 施工图设计任务书 施工图设计成果报批 建安成本预算书 4 设计细节 5 综合体类设计管理 6 精装修设计 2 1工程变更流程图 2 2工程变更制度中的要求 规范所有参与工程建设的单位 包括设计院 监理公司 总包单位 专业指定分包
6、等在项目进展过程中的往来 3 1收文 来文仅限于工作信函 现场签证确认单及工程指令确认单等三种函件形式 3 2发文 发文仅限于工程联系函 工程指令 合约联系函形式 24 3 3关键点 3 3 1工程指令签发后 由施工方在完成工程指令所含的全部工作后7个日历天内办理工程指令确认单 并附上详细结算书 3 3 2超过规定时间30日历天以内的 则每逾期一天 业主将对施工方处以该工程指令引起造价变化绝对值 调增或调减 1 的扣款 3 3 3超过规定时间30日历天以上的 业主有权对该工程指令确认单自行处理 若该工程指令涉及造价增加 则业主合约部在最终结算时对增加部分费用将不予认可 若该工程指令涉及造价减少
7、 则业主合约部在最终结算时 将单方出具工程指令结算单 并按该工程指令减少金额的双倍予以扣除 3 3 4收发文制度放在项目管理办法中归属于合同条款附件之一 5 1成本档案记录表 精细化成本管理 采购篇 项目合约规划 根据项目特性 如项目规模 物业类型 项目定位 工期要求 工程难重点 市场承包商资源 发展商的工程管理能力等情况 编制合约规划报告 包括项目分判方案 计价模式 界面划分 甲供材清单 对候选单位的资格要求 指定分包与总包的合约关系 工料规范要求 分判计划及需要其他部门对合约工作的配合安排等 适用 工程类 设计类 营销类 经营类等合作单位的选择和确定 1 原则 全面招标预先控制 目标成本
8、预算控制价 资格审查价低者得总价招标联合采购 品牌 供货无区域性 公开公正 29 2 招标方式 a 邀请招标b 议标c 直接委托d 联合采购 3 1 各专业工程招标采购参与岗位 总经理关注 投标资格预审结果 招标启动会 主材选型定样 技术标评标结果 商务谈判结果 3 招标程序 3 2 招标准备阶段 第一步 收集供方资源 收集途径 包括施工单位自送资料 专业部门推荐 同行交流推荐以及网络搜集等途径 资料管理 合约部专人负责管理 及时建立施工单位数据库 录入主要信息 及时的更新 管理和维护 施工单位资料库属于公司机密 不对外公开 资格预审邀请函 为了便于收集到最新信息 同时引起各单位的重视和关注
9、可以传真形式或者电子邮件形式发送资格预审邀请函 落款为合约部 作为招标资料存档 3 招标程序 约谈 安排在公司集中进行 也可以合并到实地考察中一并进行 约谈完成后召开碰头会 对约谈情况进行汇总 形成约谈记录表会签存档 考察 办公场所考察 主要关注单位办公地点 办公规模 规范化管理程度 公司相关资质 合同文件查阅等 办公场所考察时原则上要求考察单位的法人代表 公司负责人 能参加 工程项目考察 主要是对考察单位近期承建的项目情况进行了解 包括项目业主方情况 项目现场办公地点 工程进度情况 工程质量情况 施工工艺 手工能力 现场资料情况等 项目经理或项目负责人考察 主要包括个人素质 专业素质 过往经
10、历等几方面 由于各分项工程有不同的特点 这方面的考察将有不同的侧重点 考察完成后 召开碰头会 对考察情况进行汇总 并撰写考察报告 或考察记录表 附件1 施工单位的考察报告由技术标评审小组撰写 材料设备供应商的考察报告由合约部撰写 参与考察人员会签后 由合约部整理并存档 第二步 投标资格预审 资格预审主要是对各单位的背景及发展历程 资金状况 诚信度 履约能力 企业文化 合作的项目情况 合作意愿等进行了解 核实被考察单位报送材料的真实性 3 招标程序 第三步 招标启动会 3 招标程序 会议内容 招标内容 范围标段划分各标段及专业之间界面划分相关技术要求确定招标入围单位确定评标原则 第四步 招标资料
11、准备 招标资料范围 招标文件起草 会签 签字盖章 工程量清单编制 图纸 招标材料样板 投标材料样板及送样清单 招标材料样板 所有招标时发放的材料样板必须是经过公司审核通过的 并严格遵守材料选型定板过程 3 招标程序 招标材料样板确认流程 3 3 招标实施阶段 核心原则 按照两阶段评审程序 先进行技术标的评审 技术标评审通过的投标单位均可进入商务标阶段 进入商务阶段后 按照 合理最低价 的原则确定中标单位 3 招标程序 3 3 1技术标评审 技术标评审实行淘汰制 不合格的单位不能进入商务标评审阶段 技术标评委 由公司技术标评审组长或副组长主持 参与人员为工程管理部 项目部及设计部等 技术标评标原
12、则 根据统一评分标准 技术标得分排名靠后的单位将有可能被淘汰 原则上淘汰的比例不超过总投标单位数量的30 且进入商务标阶段的投标单位不少于3家 如果少于3家须报公司审批确认 一般4 6家投标单位可以淘汰1 2家 7 10家投标单位可以淘汰2 3家 为了引起投标单位的足够重视并保证评标公平公正 技术标淘汰制度在投标须知中予以明确 3 招标程序 技术标评标程序 技术标书面评审报告 由技术标评审组长或副组长负责编制 组长签发 标书评审 材料评审 技术询标 技术澄清 技术标评审专题会 技术标评审报告 3 招标程序 技术标书面评审报告内容 送样 材料确认 评标概况 评审指标 要点 优劣势分析 项目经理评
13、价 询标说明 结论性意见等 关键点案例分析 3 招标程序 3 3 2商务标评审 程序 标书评审 商务询标 商务澄清 商务标评审报告 评委 由合约部主持 成本经理及成本主管参与评审 合约部经理为商务标评审负责人 3 招标程序 要点 投标报价 合理标底价 总差额 排名 总差额的组成 差异原因分析 下一步商务约谈的要点 3 3 3询标 第一轮询标以询标约谈的形式进行 询标约谈主要是就投标单位投标文件中存在的问题与投标单位进行 对于涉及的重要问题可以书面形式在询标会后予以澄清 由投标单位书面回复确认 技术询标约谈由招采工程师组织 技术标评审小组成员参与并出具书面询标约谈意见 商务询标约谈参与人员包括
14、合约部负责人 成本经理 成本主管 商务标评审人员 约谈完成填写约谈记录 对约谈的主要问题以书面形式在询标会后予以澄清 由投标单位书面回复确认 3 招标程序 3 3 4定标 召开定标会 具备定标条件后 由合约部召集 参加人员为公司招标小组核心成员 包括公司管理层 财务部经理以及合约部相关工作人员 由于参与最终报价的投标单位技术方面均是满足要求的 故定标会主要是对商务报价方面的确认 根据合约部商务标评审人员的对商务报价情况的分析汇报及建议 由公司招标小组核心成员讨论后定标 定标后完成后形成定标会纪要 经与会人员会签后作为招标核心资料存档 3 招标程序 3 4 合同签订阶段 特点1 中标通知书确认后
15、 同时应及时向未中标单位发放未中标通知书 感谢其参与 并退还投标保证金 特点2 合同文件中应包括前期约谈过程中所有与招标相关的资料 如工程量清单 招标答疑文件 约谈记录 澄清函 定标书以及其他相关资料 合同文件会签后签订 特点3 合同内部交底 由合约部前期参与分判的招采工程师以及项目成本主管 成本经理等向项目地盘合约 项目部 工程部 设计部交底 合同交底是合同管理的一个重要环节 合同交底是以合同分析为基础 以合同内容为核心的交底工作 因此涉及到合同的全部内容 特别是关系到合同能否顺利实施的核心条款 合同交底的目的是将合同目标和责任具体落实到各级人员的工程活动中 并指导管理及技术人员以合同作为行
16、为准则 合同交底一般包括以下主要内容 1 合同签订背景及原因 2 合同价格形成方式及过程 3 工程概况 合同工作范围及工程界面 4 合同质量控制目标及合同规定执行的规范 标准和验收程序 5 合同对本工程的材料 设备采购 验收的规定 6 投资及成本控制目标 特别是合同价款的支付节点描述及调整的条件 方式和程序 7 合同双方争议问题的处理方式 程序和要求 8 合同双方的违约责任 9 索赔的机会和处理策略 10 合同风险的内容及防范措施 11 合同进展文档管理的要求 合同交底会议结束后 参与会议的各方均须在会议纪要上签字 并由合同主控部门负责将合同交底会议纪要分发至各相关部门 并将签收记录留底 3 4 合同签订阶段 选择合适的承包商 供应商 管理好现有资源的承包商 开发商站在总包的角度 为承包商创造施工条件 包括图纸 环境 场地 手续 设备材料 工程款及时支付 变更签证及竣工结算等 慎重选择 优质照管 严格管理 合作共赢 2020 1 16 各类型承包商的特点 2020 1 16 1 同一家企业各项目部之间管理能力相差较大 2 同一项目部前后两项工程管理能力相差较大 3 同一项目部同一劳务分
