《（营销策划）XX庄行销策划书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《（营销策划）XX庄行销策划书（24页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、精品资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业提供企管培训资料 XXXX 楼盘行销策划楼盘行销策划 目目 录录 前前 言言 第一部分第一部分 市场分析市场分析 地理与周边环境地理与周边环境 交通条件交通条件 区域特征区域特征 500 米商圈米商圈 五 消费者情况五 消费者情况 六 竞争对手六 竞争对手 六 竞争对手六 竞争对手 八 有关单位鼓励职员在外购房政策对本案影响八 有关单位鼓励职员在外购房政策对本案影响 九 九 SWOTSWOT 分析分析 第二部分第二部分 营销战略与定位营销战略与定位 一 市场细分一 市场细分 二 市场定位二 市场定位 三 营销目标三 营
2、销目标 第三部分第三部分 营销策略策划营销策略策划 一 产品及服务设计一 产品及服务设计 二 价格确定二 价格确定 三 销售渠道三 销售渠道 四 促销措施和活动四 促销措施和活动 第四部分第四部分 广告策划广告策划 一 广告定位与目标一 广告定位与目标 二 卖点提炼二 卖点提炼 三 广告语的阐释三 广告语的阐释 四 分阶段的广告宣传计划四 分阶段的广告宣传计划 五 贯穿所有销售阶段的广告宣传五 贯穿所有销售阶段的广告宣传 六 企业的内部宣传 墙报 六 企业的内部宣传 墙报 七 活动推广宣传七 活动推广宣传 第五部分第五部分 广告预算广告预算 第六部分第六部分 执行计划执行计划 一 按时间安排的
3、活动执行方案一 按时间安排的活动执行方案 二 按媒介安排的执行方案二 按媒介安排的执行方案 前前 言言 受 xx 有限公司的委托 我方为其进行全面市场调研 并基于调研报告进行营销与广告 策划 xx 司是一家具有 xx 省建设厅核发开发资质的房地产企业 成立于 xx 年 注册资金 xx 万 主要经营房地产开发 建材 五金家电 日用百货等业务 下辖 xx 公司 拥有各类工 精品资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业提供企管培训资料 程技术管理员 xx 人 是房地产界一家具有较强实力的后起之秀 公司恪守 诚信铸就基业 的司训 坚持质量第一 用户第一 服务第一的思想原
4、则 成功开发了 xx 小区 如今的 xx 正处于开发之中 xx 位于风景秀丽的 x 湖 南抵 xx 花园 西临新建成的 xx 路 北靠即将动工的 xx 西路 交通位置优越 风景迷人 第一部分第一部分 市场分析市场分析 一 一 地理位置与周边环境地理位置与周边环境 1 地理位置 xx 园位于 xx 广场西侧 xx 南路与求 xx 路交汇处 南邻 x 湖 背靠 xx 山 又有 xx 高 档住宅楼的代表 xx 和湖畔新村为伴 为兵家必争之地 略 图表 1 地理位置图 2 周边环境 xx 园所在的 x 湖置业区 依山傍水 左邻有 东方日内瓦湖 之称的 x 湖 背靠有 xx 市 城市绿肺 之称的 xx
5、山 风景秀丽 且该区的空气指数 噪音分贝数 绿化率都要高于 xx 市区的平均值 为环境最佳地段之一 二 二 交通条件交通条件 xx 园所处路段的公交线路主要有 x 路 x 路 另外随着 xx 路的建成还将开通新的公 交路线 而实地调查结果显示 目前此处以出租车为主要交通工具 且流量大 日 期时 间车辆数流量 辆 分 3 月 23 号16 06 16 36 1103 66 3 月 24 号15 01 15 31 963 2 3 月 27 号11 22 11 52 1765 8 3 月 28 号16 51 16 21 1204 图表 2 xx 园路段的出租车流量 公共设施距离 米 所需时间 分 步
6、行街 16005 xx 小学 14004 xx 广场 14004 xx 学院 18005 精品资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业提供企管培训资料 图书馆 18005 体育馆 18005 x 医院 23007 x 中 21006 图表 3 xx 园至附近主要公共设施小车用时间 三 三 区域特征区域特征 1 人口规模 增长速度 根据 xx 人口普查登记 xx 园所在的南湖置业区居民小区比较密集 人口规模也比较 大 在 x 左右 人口增长速度 2 居民素质 文化层次 该区域内有许多政府机关和知名企业及其配套小区 因此本区域居民的文化水平和素 质相对来说比较高 3
7、 居民年龄结构 家庭状况 据调查 该区域居民的年龄结构分布为 中年 54 青年 30 老年 16 家庭状 况以三口之家为最多 有老人的家庭占到 40 有小孩的占到 30 4 居民收入水平 调查结果显示 该区域的居民属于中上收入者 平均年收入在 xx 元左右 四 四 500500 米商圈米商圈 由于 xx 园位于住宅密集的区域 附近的楼盘比比皆是 正在开发的有 xx 园 xx 村 xx 家居 xx 名都等 另外还有许多打算开发的 该区域为 xx 市政府规划开发的地区之一 而房产先行一步 配套的商业设施还未跟上 所以目前的商业气氛还未形成 银行 信用 社各一家 超市一家即位于 xx 村的 xx 超
8、市 基于以上分析 再结合市政府的具体规划 可以预知这个区域的商业发展潜力 据了 解 已经有多家餐饮服务机构准备来此投资置业 随着商业机构的不断进入 将会聚集更 多的人气 商业气氛会越来越浓 五 消费者情况五 消费者情况 1 一般性消费者 购买目的 据一般性消费者购房情况调查结果显示 消费者购房主要出于对原来的居住条件不满 意 这部分人占到被收回有效问卷调查人数的 42 1 另外 准备结婚 给家人买房 想 在 xx 安家的各占 14 7 15 8 14 7 住房要求 因 素百分比 面积 120m2 160m2 48 4 精品资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业
9、提供企管培训资料 90m2 120m2 28 5 160m2以上 21 4 三室二厅43 9 四室二厅42 6 结构 五室二厅15 9 复式53 3 单层23 6 户型 空中花园或二层结构23 1 图表 4 消费者对住房的要求 价格承受能力 价 格百分比 600 800 元 m222 1 800 1000 元 m228 2 1000 1200 元 m237 4 1200 1500 元 m27 3 1500 元 m2以上4 9 图表 5 消费者能承受的价格 付款方式 打折后一次性付款占 43 4 银行按揭占 46 2 目标消费者 基于市场调研的结果 把购房目的比率前三名的目标消费者列出分析 为家
10、人购房的 据调查了解 这部分人大多是 xx 本地人 有小孩 老人 有的经常出差工作 不能在 孩子身边照顾 他们一般属于上层收入者 年龄集中在 30 40 岁 这部分目标群体购房主 要是为了老人和孩子 让他们生活在一起 自己可以安心在外面工作 考虑到老人的行动 方便 他们一般会把房子选择在 1 2 层 以单层为佳 而环境因素的考虑会比价格因素考 虑得多 他们比较注重朋友的介绍 对媒体的信任度不是很高 长期在外忙于工作也很少 关注本地媒体 也比较注重安全的需要 对坐车方便要求很高 精品资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业提供企管培训资料 换房型的 他们一般为工薪
11、阶层 原住房可能比较陈旧 拥挤 换房的目的是为了改善居住条件 过更舒适的生活 买房是家中的一件大事 会通过集体商量 他们在考虑住房要求的时候 环境要求大于价格要求 面积在 120m2 160m2左右 复式机构较受欢迎 另外对购物方 便 小区安全和物业管理比较看重 对媒体的态度要好一些 是他们了解房产信息的一个 渠道 准备结婚的 他们一般属于刚工作不久的一群人 经济收入不是很富足 价格因素放在第一位 对 于楼层的考虑一般选择 5 楼或 5 楼以上 面积上要求 90 m2 120 m2 结构考虑最多的是 三室两厅 户型要求复式多一点 他们比较看重媒体的作用 对购物和小孩上学方便比较 关心 小区安全
12、依然重视 六 竞争对手六 竞争对手 我们的竞争对手主要有 xx 花园 xx 村 xx 园 xx 园 xx 园等 详细情况如下 项目名称xx村 位置xx南侧 占地面积xx亩 建筑xx混 起步价xx元 m2 户型 四室二厅172 m2 155 m2 三室二厅113 m2 143 m2 一室一厅62 m2 复式264 m2 279 m2 概念21世纪健康型住宅小区 品税 广告语 xx边 xx园 好山好水好景致 至 尊山水 人文世家 媒体报纸 电视 户外广告牌 车后玻璃 物业管理xx管理有限公司 评论 项目南边临湖 有米宽多米长的沿湖风 光带环绕其中 正在 建 现代简约式建 筑风格配大型外飘窗设 计
13、使底楼也可享用充 足阳光 中心花园规格 较高 效果很好 小区门前市政 道路不到位 睛天灰雨 精品资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业提供企管培训资料 配套设施占地6亩的中心广场 200米的沿湖风光带 天泥 小区面窄腹宽 开发从里至外 造成业 主远观印象欠佳 业绩 受损 图表6 xx楼盘情况 项目名称城市绿洲花园 位置xx枫树新村 占地面积4万平方米 建筑7层砖混共21栋 起步价xx元 m2 户型 四室二厅145 m2 三室二厅116 m2 129 m2 二室二厅95 m2 一室一厅47 m2 概念21世纪智能化生态小区 广告语生命因绿色而精彩 媒体 x路公交
14、车车身广告 迎宾路候车亭广告牌 电视台广告 xx报 物业管理xx市源清物业管理公司 配套设施 大型会所 篮球场 网球场 大型停车 场 占地10000m2的中心花园 评论 小区配套设施 较为完善 能够给予 业主足够信心 广告策划实施 力度不够 没有连贯 性 概念推广不到 位 生态 型及 绿 色 渲染不够 没能 引发共鸣 社区文化活动 较多 居民反应良好 精品资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业提供企管培训资料 图表7 xx园楼盘情况 项目名称xx花园 位置xx路西侧 占地面积 28000 m2 建筑6 8层砖混 共11栋 起步价xx元 m2 户型 四室二厅14
15、0 168 m2 三室二厅102 m2 136 m2 楼中楼送屋顶花园306 m2 概念21世纪智能化 绿色高尚小区 广告语青山碧水 至尊豪宅 媒体报纸 电视 户外 的士车坐位套 物业管理xx物业 配套设施中心花园 评论 项目处于三眼桥学 院路西侧 交通方便 公 交车较多 周边教育设施有相 对优势 xx师院及xx电大 职大比邻而居 依南湖而建 南湖 旅游走廊穿插其中 周这 无大型工厂污染 环境较 为幽静 为xx首家实现庭院 落供气的小区 商品房住 宅小区 房屋之间的间距过 窄 周边的杂乱房屋较多 项目规模不大 开 发成本相对提高 造成利 润空间减小 定位太高 卖点宣传力度不够 销售现场气氛布置
16、不够 图表 8 xx 楼盘情况 精品资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业提供企管培训资料 项目名称xx花园 位置南环西路北侧 占地面积100亩 建筑6 8层砖混结构 起步价1080元 m2 户型 四室二厅168m2 三室二厅136m2 二 室二厅89 m2 复式230 m2 概念高尚品位的领导者 广告语 一种品质 一种生活 媒体报纸 电视 户外广告牌 物业管理xx物业 配套设施占地10000 m2中心花园 露天健身器 评论 项目操作高开低走 后期引来业主非议 小区定位较高 为 智能化小区 部分一楼设计为花 园式 此实为该项目最大 卖点 且开发商紧抓不放 由此创造良好收益 小区 内有临街大型绿化广场占 地平方米 周边民房较多 影 响项目整体形象 小区物业管理较好 但收支不甚平衡 此现象 难以长继 广告定位准确 投 放量亦充足 手法时有新 招 市民认知度较高 图表 9 xx 园楼盘情况 项目名称xx花园 位置南湖游路南侧 占地面积 6000 m2 评论 项目依托xx湖风 精品资料网 25 万份精华管理资料 2 万多集管理视频讲座 精品资料网 专业提供企管
