（项目管理）地块开发项目申请报告

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1、无锡 36 号地块开发项目 目 0 目目 录录 第一章 项目申报单位及项目概况 1 1 1 项目申报单位情况 1 1 2 项目申请报告编制依据 2 1 3 项目概况 3 1 3 1 项目概要 3 1 3 2 项目由来 3 1 3 3 项目建设背景 4 1 3 4 项目建设地点 9 1 3 5 建设规模及内容 9 1 3 6 总图规划设计 11 1 3 7 建筑设计 11 1 3 8 结构设计 12 1 3 9 公用工程 14 1 3 10 投资规模和资金筹措方案 23 1 3 11 主要经济技术指标 23 第二章 发展规划 产业政策和行业准入分析 25 2 1 发展规划分析 25 2 1 1

2、无锡市总体发展规划 25 2 1 2 项目所在地规划概述 29 2 1 3 发展规划分析 33 2 2 产业政策分析 34 无锡 36 号地块开发项目 目 1 2 3 行业准入分析 34 第三章 资源开发及综合利用分析 38 3 1 资源开发及综合利用的重要性 38 3 2 项目所在区域的资源概况 39 3 2 1 土地资源 39 3 2 2 其它资源 39 3 3 资源开发利用 40 3 4 资源节约措施 41 第四章 节能方案分析 43 4 1 概述 43 4 2 评估依据 44 4 3 能源消耗及供应情况分析 45 4 3 1 区域能源消耗情况 45 4 3 2 区域能源供应情况 47

3、4 4 项目用能情况 48 4 4 1 项目主要能耗情况 48 4 4 2 项目营运期综合能源消耗总量 49 4 5 节能措施分析 50 4 5 1 建筑节能措施 50 4 5 2 采暖 空调与通风节能设计措施 51 4 5 3 电气节能措施 52 4 5 4 给水节能措施 53 无锡 36 号地块开发项目 目 2 4 5 5 照明 54 4 5 6 可再生能源利用措施 55 第五章 建设用地 征地拆迁及移民安置分析 57 5 1 土地使用的法律 法规 57 5 2 项目选址 土地利用及拆迁安置 58 第六章 环境和生态影响分析 59 6 1 环境和生态现状 59 6 1 1 地理位置及自然条

4、件 59 6 1 2 生态发展规划要求 61 6 1 3 生态及环境现状 62 6 2 生态环境保护依据 63 6 3 环境影响分析及保护措施 64 6 3 1 规划设计对环境影响分析 64 6 3 2 施工期环境影响分析 65 6 3 3 营运期环境影响分析 70 6 4 地质灾害及特殊环境影响分析 72 6 4 1 地址灾害影响分析 72 6 4 2 特殊环境影响分析 72 6 5 环境影响分析结论 73 第七章 经济效益及其影响分析 74 7 1 经济效益分析 74 7 1 1 项目投资估算及资金筹措 74 无锡 36 号地块开发项目 目 3 7 1 2 项目财务预测 76 7 2 区域

5、经济影响分析 84 7 3 宏观经济影响分析 84 第八章 社会影响分析 85 8 1 社会影响效果 85 8 1 1 项目对不同利益群体的影响 85 8 1 2 项目对当地基础设施 社会服务容量和城市化进程等的影 响 85 8 2 社会适应性分析 85 8 2 1 主要利益相关群体对项目的态度及参与程度 86 8 2 2 所在地区各类组织对项目建设和运营的态度 86 8 3 风险分析 87 8 3 1 主要风险分析 87 8 3 2 风险程度分析 88 8 3 3 防范风险对策 89 第九章 结论与建议 91 9 1 结论 91 9 2 建议 92 附图 93 附图 1 项目地理位置图 93

6、 附图 2 项目总平面布置图 94 附图 3 项目地块规划图 95 无锡 36 号地块开发项目 目 4 附表 96 1 项目建设投资估算表 96 2 项目投资计划与资金筹措表 98 3 营业收入 营业税金及附加估算表 99 4 总成本费用估算表 100 5 利润与利润分配表 101 6 项目投资财务内部现金流量表 102 7 项目资本金现金流量表 103 8 财务计划现金流量表 104 无锡 36 号地块开发项目 0 第一章第一章 项目申报单位及项目概况项目申报单位及项目概况 1 1 项目申报单位情况项目申报单位情况 建设单位 注册地址 无锡市锡山区安镇街道东兴路 198 号 法人代表 葛文杰

7、 单位性质 有限责任公司 联 系 人 薛安春 联系方式 15861693072 邮政编码 214100 成立于 2012 年 2 月 注册资本 2000 万元人民币 主要经营范 围为房地产开发经营 利用自有资金对外投资 国家法律 法规禁 止 限制的领域除外 自有房屋的租赁 资产管理服务 不含国有 资产 管接件技术的研发及咨询服务 公司秉承先进的管理经验和优秀的企业文化 以人为本 科学 管理 专业服务 品牌取胜 的经营理念 拥有一支长期从事房地产 投资 经营 管理 并有丰富的房地产开发经验的管理团队 公司 充分发挥各级专业人才的优势 采用现代企业管理模式 在较短时 间内组建 培养了一支年轻 专业

8、 高素质的优秀员工团队 公司 立足长三角 充分发挥集团公司的资源优势 满足住房消费者对文 化 品位 个性等多方面的追求 适应市场竞争中品牌形成垄断的 需要 着力打造本公司的品牌形象 无锡 36 号地块开发项目 1 1 2 项目申请报告编制依据项目申请报告编制依据 1 技术服务合同书 2 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划 纲要 3 江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 4 无锡市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 5 产业结构调整指导目录 2011 年本 2013 年修正 6 建设项目经济评价方法与参数 第三版 7 投资项目可行性研究指南 8 中华人民共和国城市房地产

9、管理法 9 江苏省工业和信息产业结构调整指导目录 2012 年本 10 无锡市制造业转型发展指导目录 2012 年本 11 锡山区产业结构调整指导目录 试行 2008 年 3 月 12 无锡市城市总体规划 2001 2020 13 无锡市锡东新城控制性详细规划 14 无锡市高铁地区控制性详细规划 15 限制用地项目目录 2012 年本 16 禁止用地项目目录 2012 年本 17 江苏省限制用地项目目录 2013 年本 18 江苏省禁止用地项目目录 2013 年本 无锡 36 号地块开发项目 2 19 提供的有关装置建设的基础资料及建设要求 1 3 项目概况项目概况 1 3 1 项目概要项目概

10、要 项目名称 号地块开发项目 项目性质 新建 建设单位 建设地点 无锡市 行业类别 房地产开发 投资规模 22300 万元 占地面积 项目用地面积约 8814 平方米 建设规模 项目建筑面积约 51895 71 平方米 项目定位 项用总体定位为商业 办公项目 建 设 期 项目预计 2015 年 4 月动工 2017 年 2 月竣工 开 发周期约 22 个月 1 3 2 项目由来项目由来 项目地处无锡锡东新城 锡东新城由三个板块紧密组成 东部 和西部板块为高科技产业园 由国家级锡山经济技术开发区开发建 设 中部板块是锡东新城的核心区域 规划面积 44 06 平方公里 由高铁商务区负责开发建设 重

11、点发展总部经济 科技创意 休闲 旅游 商贸流通 商务居住等产业 该项目基地位于中部高铁商务区 根据无锡市委 市政府 关 于加快锡东新城开发建设的若干意见 明确了 三中心 一枢纽 的 无锡 36 号地块开发项目 3 发展定位 即未来将成为无锡城市副中心 锡山行政文化商务中心 无锡高端产业集聚中心和长三角区域性交通枢纽 该项目符合无锡高铁商务区规划发展需要 项目建设单位拟在 号地块开发项目的实施 主要建设商业 办公建筑 符合无锡高铁 商务区依托京沪高铁站点 重点发展总部经济 服务外包 现代物 流 金融服务 国际社区等现代服务业的目标 1 3 3 项目建设背景项目建设背景 1 宏观背景 按照与应对国

12、际金融危机冲击重大部署紧密衔接 与到 2020 年 实现全面建设小康社会奋斗目标紧密衔接的要求 我国国民经济和 社会发展第十二个五年规划纲要提出 经济平稳较快发展 国内生产 总值年均增长 7 城镇新增就业 4500 万人 城镇登记失业率控制 在 5 以内 价格总水平基本稳定 国际收支趋向基本平衡 经济 增长质量和效益明显提高 结构调整取得重大进展 居民消费率上 升 农业基础进一步巩固 工业结构继续优化 战略性新兴产业发 展取得突破 服务业增加值占国内生产总值比重提高 个百分点 城镇化率提高 个百分点 城乡区域发展的协调性进一步增强 科 技教育水平明显提升 资源节约环境保护成效显著 人民生活改善

13、 全国总人口控制在 13 9 亿人以内 人均预期寿命提高 1 岁 达到 74 5 岁 社会建设明显加强 覆盖城乡居民的基本公共服务体系逐步完 善 全民族思想道德素质 科学文化素质和健康素质不断提高 改 革开放不断深化 财税金融 要素价格 垄断行业等重要领域和关 无锡 36 号地块开发项目 4 键环节改革取得明显进展 政府职能加快转变 政府公信力和行政 效率进一步提高 对外开放广度和深度不断拓展 互利共赢开放格 局进一步形成等 目标 十二五 时期 江苏经济社会发展的总体目标是 全省综合经 济实力 自主创新能力 国际竞争力和可持续发展能力显著增强 全面建成更高水平的小康社会 苏南等有条件的地方在巩

14、固全面小 康成果基础上率先进入基本现代化 人民群众普遍过上更加宽裕安 康的生活 为 2020 年全省基本实现现代化打下具有决定性意义的基 础 其中 服务业增加值比重达到 48 左右 加快形成服务经济为主 的产业结构 高新技术产业产值占规模以上工业产值比重达到 40 消费对经济增长的贡献率达到 60 左右 城市化和城市现代 化水平进一步提高 社会主义新农村建设取得明显成效 城乡发展 一体化取得实质性进展 城市化水平达到 63 财税 金融 资源 性产品价格 要素市场等重点领域和关键环节改革取得明显进展 努力实现居民收入增长和经济发展同步 劳动报酬增长和劳动生产 率提高同步 十二五 期间 无锡要以率

15、先实现基本现代化为目标 继续走 在长江三角洲和全国城市发展的前列 努力提高城乡居民的幸福感 和满意度 不断增强无锡综合实力 自主创新能力 国际竞争力和 可持续发展能力 让无锡人民安居乐业 城乡共同繁荣 社会公平 正义 推动科学发展 率先发展 加快转型发展和富民强市建设取 得更大突破 无锡 36 号地块开发项目 5 2 城市规划 高铁商务区作为锡东新城的核心组成部分 将依托京沪高铁站 建设和东部 S PARK 和西部 V PARK 的产业支撑 坚持高起点规划 高标准建设 高定位招商 努力实现形成锡东新城三大板块 一核带 动 两翼齐飞 的联动发展新格局 重点发展总部经济 服务外包 旅游休闲 商务居

16、住 国际社区等高端服务业为重点 高铁商务区 规划范围 45 62 平方公里 北至北中路 东至走马塘 西 南至春 丰河 3 城市经济背景 无锡属于苏锡常经济圈的几何中心 制造业和民营资本发达的 二线城市 地理位置和市场环境优越 长三角总体经济继续保持稳 定良好的发展势头 无锡位于苏锡常经济圈核心部位 距离上海及 南京都市圈均在 1 小时车程范围内 2012 年无锡经济发展呈现 总量跃升 均量上升 质量提升 的 良好态势 完成地区生产总值突破 7000 亿元 达到 8000 0 亿元 比上年增加 688 亿元 可比价增长 10 1 2012 年全市人均地区生 产总值 按常住人口计算 达到 11 74 万元 比 2011 年净增 1 万元 按现行汇率折算 人均 GDP 达到 1 87 万美元 继续保持全省第一 的位置 4 房地产市场分析 开发投资增速持续放缓 新开工面积有所减少 2012 年无锡市区房地产开发投资为 685 47 亿元 同比增长 无锡 36 号地块开发项目 6 10 95 增幅自 6 月末以来持续回落近 13 个百分点 住宅开发投资 423 73 亿元 同比增长 3 43 无