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1、2019 中国产业地产公司专题研究报告 2019 中国产业地产公司专题研究报告中国房地产 TOP10 研究组中指研究院2019 年 6 月目录 1 中国产业地产发展环境分析 . 4 1.1 中国产业地产政策环境 . 4 1.1.1 产业政策：产业转移促进区域经济持续转型升级，强化创新推进产业提质发 展. 4 1.1.2 区域发展：调动乡村发展积极性，鼓励自贸区扩大建设 . 6 1.1.3 特色地产政策：特色小镇更聚焦产业，政策多维度助力物流业降本增效 . 7 1.2 中国产业地产市场环境 . 9 1.2.1 工业用地供求：推地力度大幅增加，二线城市成交规模大幅增长 . 9 1.2.2 工业用地
2、价格：楼面均价小幅回落，市场有所降温 . 10 1.2.3 产业地产市场发展现状 . 11 2 中国产业地产公司经营表现分析. 13 2.1 业务发展情况：房地产开发仍是主要收入来源，营业收入规模分化 . 13 2.1.1 营业收入构成：聚焦房地产主业，收入来源保持多元 . 13 2.1.2 营业收入增长：龙头企业营业收入规模较大，增长趋势基本平稳 . 14 2.2 盈利情况：利润规模及盈利能力呈现分化 . 15 2.2.1 盈利规模：利润规模持续分化，利润增长速度整体下降 . 15 2.2.2 盈利能力：龙头企业表现良好，整体呈下降趋势 . 16 2.3 运营效率：整体呈下降趋势，部分企业出
3、现上升. 17 2.4 偿债情况：负债结构合理、现金流充裕，财务状况保持稳健 . 17 2.4.1 负债情况：资产负债率分化及短期偿债能力分化 . 17 2.4.2 融资能力：部分企业资金情况改善，整体应警惕资金风险 . 19 3 中国产业地产公司运营情况分析. 20 3.1 运营模式：加强合作深化园区运营实力，全产业链协同升级打造产业集群 . 20 3.1.1 联合政企、金融与科研机构多方协同深化合作，全面提升产业运营能力 20 3.1.2 持续深化产城融合，以打造一站式、生态闭环的产业集群助推城市升级 22 3.1.3 结合科技发展趋势，以智慧、科技创新园区运营 . 22 3.2 市场布局
4、：迎合政策导向精准布局，助力产业升级与转移 . 23 3.2.1 积极拥抱都市圈发展机遇，以产城融合全面加大都市圈建设力度 . 24 3.2.2 推进核心城市周边地区承接外溢产业，以产兴城带动区域发展。 . 25 3.2.3 积极参与乡村振兴，以“产业+小镇”的运营方式推动乡村发展 . 26 3.3 产品打造：重研究契合市场定位，创新业态升级产品打造 . 26 3.3.1 产业定位：加大与研究机构合作注重研究，搭建研究平台差异化定位 . 26 3.3.2 产品业态：创新实现升级，加快布局智能制造、大数据领域 . 28 3.4 招商&服务：以技术手段深入圈层招商，以平台提升服务品质 . 30 中
5、国房地产 TOP10 研究组办公室第 45 页地址：北京市丰台区郭公庄中街 20 号 A 座邮编：100070 电话：01056319210 传真：010563191913.4.1 招商运营：信息化招商、圈层招商、聚集招商 . 30 3.4.2 产业服务：综合搭建服务平台体系，提供全链条产业服务 . 32 3.5 优秀产业园区案例分析 . 33 3.5.1 上海市市北高新技术服务业园区 . 33 3.5.2 固安产业新城 . 36 4 行业发展趋势与产业地产公司发展策略建议 . 39 4.1 产业地产行业发展趋势 . 39 4.2 产业地产公司发展策略建议 . 39 4.2.1 聚焦都市圈，因
6、城施产促产业转型升级 . 39 4.2.2 持续完善产城融合，强化园区的协同推进作用 . 41 4.2.3 以“互联网+”提升服务水平，打造智慧园区 . 42 附件：中国房地产 TOP10 研究组简介及主要研究成果 . 44 1 中国产业地产发展环境分析1.1 中国产业地产政策环境1.1.1 产业政策：产业转移促进区域经济持续转型升级，强化创新推进产业提质发展 产业转移：引导产业有序转移升级，深入推进区域经济高质量发展2018 年，中央和地方政府出台多项产业转移、区域协调发展的相关政策，这些政策旨在促进区域产业有序转移及转型升级，促进区域经济高质量发展。11 月 15 日，工信部发布产业转移指
7、导目录（2018 年本）（征求意见稿），以推动区域工业转型升级为目标，综合考虑能源资源、环境容量、市场空间等因素，促进生产要素有序流动和高效集聚，推动产业有序转移。目录的发布有助于构建和完善区域良性互动、优势互补、分工合理、特色鲜明的现代化产业发展格局。11 月 29 日，中共中央、国务院发布关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见，明确北京、天津引领京津冀城市群发展，上海引领长三角城市群发展，香港、澳门、广州、深圳引领粤港澳大湾区建设，重庆、成都、武汉、郑州、西安引领成渝、长江中游、中原、关中平原等城市群发展，以承接产业转移示范区、跨省合作园区等为平台，支持发达地区与欠发达地区共建产业合作
8、基地和资源深加工基地。整体来看，中 心城市在发展的过程中通常会发挥辐射带动作用，其通过协同效应影响腹地经济，从而延伸 产业链。这对于周边城市来说，中心城市的发展为其承接中心城市外溢产业提供了机会，有 助于促进当地产业转型升级，提升当地经济活力。11 月 10 日，发改委印发湘南湘西承接产业转移示范区建设总体方案，提出推进湘南湘西地区有力有序有效承接国内外产业转移， 加快构建示范区的现代化经济体系，促进湖南新旧动能转换，提升产业核心竞争力，抢占未 来经济和科技发展制高点。9 月 26 日，北京发布北京市新增产业的禁止和限制目录(2018 版)，目录注重从产业链条、综合竞争力角度进行把握，区分传统
9、产业、新兴产业的链条环节，对符合首都功能定位的高精尖产业和环节予以细分支持，避免“一刀切”。例如，在制造业中，除东城区、西城区外，全市范围内对研发、中试、设计、技术服务等非生产制造环节均予以细分支持等。这对于北京来说，通过减量化发展，打造高精尖产业高地，有助于持续激发城市经济活力，增强城市竞争力。近年来，随着城市经济发展，区域产业层次低、产业发展动力不足等问题制约着当地经济的发展，各地方政府积极调整区域产业结构，主动将不适应当地发展的产业进行疏解，大力引进优势产业，以激活当地经济活力。随着城市产业不断转型升级，城市产业投资机会也逐渐被激活，对于产业地产商来说，既是机遇又是挑战。 创新：创新驱动
10、引领产业发展方向，助推产业进步的核心动力 一个地方的产业转型升级发展，离不开创新驱动，而优质的创新要素是提升创新驱动力的基础和有力支撑。2018 年，中央及各地文件中均较多涉及创新，在 2018 年政府工作报告中共 61 次提到创新，创新作为我国经济发展新的增长点，获得了各级政府的高度重视。如2 月 11 日，国务院发布关于同意宁波、温州高新技术产业开发区建设国家自主创新示范区的批复，提出充分发挥宁波、温州的区位优势、民营经济优势和开放发展优势，促进两地高新技术产业集群发展。这有助于培育良好的创新创业环境，激发科技产业园区、科技小镇等科技类地产项目的活力。3 月 6 日，国务院分别同意荆州、黄
11、石大冶湖等 12 地高新技术产业开发区升级为国家高新技术产业开区，打造技术进步和增强自主创新能力的重要载体，带动区域经济结构调整和经济发展方式转变。8 月 8 日，国务院发布关于成立国家科技领导小组的通知，相比 1998 年成立的国家科技教育领导小组，国家科技领导小组更加聚焦科技事业发展，成员明显扩容，将承担起更多科技领域发展项目，意味着国家对科技事业发展更加重视。9 月 26 日，国务院发布关于推动创新创业高质量发展打造“双创”升级版的意见，推动创新创业服务全面升级，增强科技成果转化应用能力，推进高质量创新创业集聚区的建设。意见的发布有助于增强科技创新引领作用，提升支撑平台服务能力， 优化创
12、新创业环境，促进大众创业万众创新持续向更大范围、更高层次和更深程度推进，进一步推动形成线上线下结合、产学研用协同、大中小企业融合的创新创业格局，推动产业园区新旧动能转换和经济结构升级。各地政府也积极出台产业创新相关政策，以推动当地产业提质升级发展。1 月 24 日，四川印发汇集创新资源推动四川产业发展三年行动计划，计划到 2020 年，培育一批具有国际竞争力的领军型企业，努力实现从要素驱动、投资驱动向创新驱动的全面转变。计划的颁布有助于促进创新驱动战略的实施，推动创新资源同产业无缝对接，促进产业结构迈向中高端、产业创新发展迈上新台阶，提升产业发展质量和效益。3 月 6 日，湖南发布关于加快推进产业园区改革和创新发展的实施意见，要求园区坚持以产业发展为核心，注重提升质量效益，加强对园区的规划管理和创新引领，力争到2020 年，全省千亿园区达 20 家左右，国家级高新技术产业开发区达到 10 家。9 月 26 日， 江苏省印发关
