《（行业分析）人口老龄化与房地产行业研究分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《（行业分析）人口老龄化与房地产行业研究分析报告（44页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 项目管理中心人口老龄化与房地产行业研究分析2014年10月目录第一章全球老龄化趋势分析- 1 -第一节全球老龄化趋势分析- 1 -第二节发达国家已全面进入老龄化时代- 2 -第三节中国正加速进入老龄化时代- 4 -第二章以房养老模式分析- 7 -第一节以房养老模式介绍- 7 -第二节各国以房养老的实践分析- 9 -第三节日本以房养老的经验借鉴- 15 -一、日本以房养老的经验- 15 -二、日本逆向按揭实践介绍- 15 -三、日本以房养老的发展动因- 16 -四、市场格局：私营参与较多- 19 -第四节中国以房养老的前景展望- 19 -一、逆向按揭产品更适合一二线城市- 19 -二、市场规模
2、测算- 21 -三、产品模式预测- 22 -第三章养老地产服务模式分析- 25 -第一节美国养老地产的经验借鉴- 25 -一、美国养老地产的经验- 25 -第二节美国养老地产的市场格局- 29 -一、太阳城模式：Del Webb与Pulte Homes主导- 29 -二、CCRC模式：竞争激烈- 32 -第三节中国养老地产的市场展望- 34 -第四章结论- 38 -图表目录图表 1：全球人口老龄化- 1 -图表 2：全球老年人口抚养比- 2 -图表 3：部分OECD成员国人口预期寿命- 3 -图表 4：部分OECD成员国出生率- 3 -图表 5：部分OECD成员国65岁以上人口占比- 4 -图
3、表 6：部分OECD成员国老年人口抚养比- 4 -图表 7：我国出生率- 5 -图表 8：我国人口预期寿命- 5 -图表 9：部分OECD国家2012年末65岁以上人口占比- 6 -图表 10：部分OECD 国家养老保险制度- 7 -图表 11：部分发达国家养老支出占GDP比重- 9 -图表 12：部分OECD 国家以房养老实践- 10 -图表 13：美国home equity conversion motgage年发放数量- 11 -图表 14：英国equity release plan年签约数量- 12 -图表 15：英国equity release plan年签约价值- 12 -图表 1
4、6：澳大利亚reverse mortgage存量- 13 -图表 17：澳大利亚reverse mortgage市场规模- 13 -图表 18：逆向按揭产品供需双方面临的风险分析- 14 -图表 19：日本以房养老实践- 16 -图表 20：日本各年龄阶段的住宅资产净值（万日元）- 17 -图表 21：美国、澳大利亚和日本平均住房价值（万美元）- 18 -图表 22：日本各年龄阶段的住房自有率- 18 -图表 23：日本各银行和厚生劳动省逆向按揭产品介绍- 19 -图表 24：住宅市场价值/GDP- 20 -图表 25：百城住宅价格指数同比- 21 -图表 26：部分OECD国家逆向按揭产品渗
5、透率- 22 -图表 27：我国逆向按揭产品市场规模测算- 22 -图表 28：我国以房养老的尝试- 23 -图表 29：各个地区中等小区平均房价（万日元/套）- 24 -图表 30：全美部分太阳城情况- 25 -图表 31：美国四种类别的老年照料- 27 -图表 32：全美CCRC发展情况- 28 -图表 33：太阳城模式与CCRC 模式比较- 28 -图表 34：Del Webb的总收入- 30 -图表 35：Del Webb的毛利率- 30 -图表 36：Del Webb的净利率- 31 -图表 37：Del Webb的ROE- 31 -图表 38：Del Webb的P/E和P/B- 3
6、2 -图表 39：CCRC 相关公司介绍和最近一年财务指标- 32 -图表 40：我国太阳城模式实践情况- 35 -图表 41：我国养老养生地产比较- 35 -图表 42：世界亚健康人群比例- 36 -图表 43：北上广亚健康人群比例- 37 -第一章全球老龄化趋势分析第一节全球老龄化趋势分析人口出生率的降低与预期寿命的延长使全球人口老龄化已成为了一个不可避免的趋势。根据联合国2007年的研究报告显示，60岁以上的高龄人口在1950年占到全球总人口的8%，在2000年这个数据上升到了10%，预计2050年将达到21%。更令人担忧的是，当越来越多的老年人享受晚年生活时，劳动年龄人口则呈现下降趋势
7、，退休者的生活支持来源成为一个严峻的问题。联合国的数据显示，全球老年人口抚养比从1950年的8.3%上升至2000年的11%，预计2050年将上升到25%。图表 1：全球人口老龄化图表 2：全球老年人口抚养比第二节发达国家已全面进入老龄化时代目前，西方发达国家的老年抚养比已经很高，但预计在下一个二十年内仍将显著增加。OECD（经济合作与发展组织）成员国的平均老年人口抚养比在2000年为20.9%，预计在2030年将增长到37%。尤其是意大利、法国、德国、以及日本，人口老龄化的问题相当严重，这些国家的老年人口抚养比预计在未来的二十年内将达到45%。图表 3：部分OECD成员国人口预期寿命图表 4
8、：部分OECD成员国出生率图表 5：部分OECD成员国65岁以上人口占比图表 6：部分OECD成员国老年人口抚养比第三节中国正加速进入老龄化时代2012年末，我国65岁以上人口占比不到13%，但是，随着出生率的下降、婴儿潮部分人口步入老龄以及预期寿命的延长，预计到21世纪中叶，我国65岁以上人口占比将达到35%，逼近当前日本的水平。图表 7：我国出生率图表 8：我国人口预期寿命图表 9：部分OECD国家2012年末65岁以上人口占比根据发达国家的经验，在人口老龄化的过程中，政府和企业都十分重视老年人晚年生活的质量。海外以房养老和养老地产的经验值得我国借鉴。第二章以房养老模式分析第一节以房养老模
9、式介绍人口老龄化趋势以及社会劳动人口结构变化，对现代养老制度有着深远的影响。在19世纪，由于老龄人口占比还不高许多发达国家的公共退休体系负担还不大，养老金替换率通常超过70%。不过，部分OECD成员国的公共退休体系则相对简洁，例如英国与澳大利亚，政府提供最基本的退休保障，更多地退休收入则仰仗于私营机构的协议。各国的养老保险体制基本上遵循世界银行推荐的三支柱模式，即政府、企业与个人相结合的养老保障模式。图表 10：部分OECD 国家养老保险制度美国年龄美国各州的法定退休年龄是按照人口出生时间动态设定的。1924-1937 年间出生的人口统一为65 岁整，1938-1942 年间出生人口退休年龄则
10、每年递增等距延长两个月。1943-1954 年出生人口则统一为66 岁整，而1955-1959 年间的出生人口，同样执行每年递增延长两个月，直至1960 年达到67 岁整。1960 及以后出生的人口，退休年龄则统一为67 岁。政府政府主导的社会养老保险，覆盖全国97%的就业人口，为国民提供基本的退休生活保障。美国的养老金水平会根据全国消费水平和生活费用的提高做出相应的调整，以应对物价的上涨。同时，为了补充劳动力，制度规定对推迟退休的增加每月的养老金，对于提前退休的则减少每月养老金。雇主私营退休养老保险，为各企业资源建立，联邦政府向雇主提供税收优惠措施的“私人年金计划”。目前全美有60%以上的雇
11、员参与了该计划。该计划主要分为两类，第一类为确定待遇方式，即雇主对雇员允诺退休后给予多少退休金，由精算师确定每年储蓄金额。第二类为交费方式，即先确定缴费多少，退休时按照累计的金额包括利息等确定总退休金的金额。个人个人自行管理的个人退休账户即个人储蓄保险，是由联邦政府通过提供税收优惠政策，个人自愿参与的补充养老计划。在达到70 岁是必须启用，且年薪超过一定数额的（未婚者年薪超过3.5 万美元，已婚者年薪超过5 万美元）不能参加这项计划。英国年龄英国的法定退休年龄原为65 岁，但在2011 年初，英国政府逐步取消65 岁法定退休年龄的限制，国民被赋予了自由选择退休与否的权利。自2011 年10 月
12、1 日后，用人单位将不能再援引法定退休年龄政策来强制任何员工退休。政府第一部分为，雇主与雇员按比例所缴纳组成的国家基本养老金，低收入者纳税低，高收入者纳税高，但所有人退休后所获养老金数额一致，这种分配方式本着社会福利的普遍性和公平性原则，资金分配向中低收入者倾斜。雇主第二部分为雇主为雇员提供的职业养老金计划，由于是非强制性的，所以普及范围不广。个人第三部分是个人为养老进行的储蓄或购买的保险等。澳大利亚年龄澳大利亚的法定退休年龄为男性65 岁女性63.5 岁。2011 年澳大利亚政府宣布，从2017 年7 月1 日开始，逐步提高退休年龄，每两年提高半岁。例如，2017 年的退休年龄为65.5 岁
13、，到2023 年为67 岁。政府政府养老金的资金来源主要为税收，由政府财政支付。领取条件为男性65 岁以上，女性60 岁以上。只有收入和财产低于一定标准的老人才能享受全额养老金。高于规定收入与财产标准的部分按一定比例减少支付额。雇主职业养老保障金全部由雇主承担，是澳大利亚养老体系的主体部分。按照雇员工资的9%缴纳并享受税收优惠政策 。该年金必须委托政府认定的信托机构管理，由雇员自主选择专业公司负责保值增值的投资运作。该类年金在雇员退休后可以选择一次性领取或按月领取。个人该部分为自愿性质的个人储蓄及财产和企业补充职业年金。它用于满足雇员个人对退休后养老资金的特殊安排。日本年龄日本的法定退休年龄为
14、60 岁。但是依照2013-2025 年养老金领取年龄将阶段性推迟至65 岁的规定，雇佣方今后则有义务保证受雇者在65 岁以前为其提供返聘、取消退休年龄规定及将退休年龄推迟至65 岁等雇佣条件。政府覆盖所有公民的国民年金制度，又称为基础年金，法律规定20 岁以上60 岁以下的国民都需要按月缴纳国民年金。缴纳满25 年者可在65 岁时领取该基础年金。雇主与收入相关的雇员年金制度，按照收入者职业的不同又分为“厚生年金”与“互助年金”。前者为5 人以上私营企业职工的年金，后者为公务员，公营企业职工等分别各自专门的年金。该养老计划为政府强制，受益与收入挂钩。个人自2001 年起日本引入的缴费确定型养老
15、金计划。该养老金分为个人与企业两种，且参与者可自行选择养老金的投资渠道。参与者可以自由选择是否参加公司提供的缴费确定型养老计划，个人也可以选择在证券公司或者银行开立该种养老金账户。但是个人不得同时参与两种，且公务员与家庭主妇不得参与。但是如前所述，发达国家老龄化问题日趋严重，同时由于福利较高老年人都倾向于提前退休，调查显示，1974-2004年间，OECD国家60至64岁男性人口的平均劳动参与率从70-90%降到了20-50%。因此，发达国家延续至今的高福利养老政策使得国家财政的负担逐渐加大，这点从美国、英国、澳大利亚以及日本的养老近资产积累的规模中可见一斑。预计日本的养老金开支在2040年或将达到
