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1、房地产E网-房地产物业管理资料库http:/精品资料网（http:/） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（http:/） 专业提供企管培训资料兴如泰运河地块房地产开发初步可行性研究目 录一、 项目基本情况1、 项目位置2、 地块现状3、 土地权属二、 项目主要技术经济指标1、 用地规模2、 主要技术经济指标三、 项目开发宏观环境分析及区域房地产市场分析1、 泰兴市经济发展现状2、 泰兴市“十一五”整体发展目标3、 泰兴市区域房地产市场分析4、 泰兴市未来新兴住宅、商业区域分析5、 项目开发宏观环境评价四、 泰兴市城市总体规划描述及发展战略1、 泰兴市地理位置2、 泰兴市城市
2、总体规划3、 泰兴市城区功能定位及规模4、 泰兴市城市综合发展战略五、 项目所在地的区域现状和今后规划分析1、 项目区域定义2、 项目区域现状3、 项目区域规划4、 2007年度政府对项目地规划分析六、 项目地块建设大型住宅区及商业网点S、W、T、O分析七、 项目产品概念性规划八、 项目开发投资分析与财务评价九、 项目无盈利原因分析十、 相关建议十一、 迎幸桥南端第一期项目独立开发财务评价分析十二、 迎幸桥南端第一期和第二期项目先后共同开发财务评价分析十三、 方 案 对 比十四、 附项目地周边环境照片十五、 附十一、十二有限公司指标评价分析表泰兴地块项目房地产开发初步可行性研究（仅供参考）1、
3、 项目基本情况1.1项目概况1.1.1项目位置本项目位于泰兴市城区的西北部，项目地块北接东西向的根思路，南接东西向大庆路，一条运河（如泰运河）从项目地块中间穿过，一座古桥（鼓楼北路上的迎幸桥）将运河两边的项目地块相连，鼓楼北路穿过地块，南北分别延伸至鼓楼东西路和根思路，使项目地块既位于运河的两岸，又在桥头边，是政府新一轮规划的亮点。项目地段南面距离泰兴市的一级商业中心区仅为1000米，一条鼓楼北路步行街一直延伸至迎幸桥头。1.1.2 地块现状迎幸桥的南端道路右边地块现主要是临街的多层结构，底层为商铺；后排主要以单层的房砖瓦结构，居住的主要以民工和当地的农民、小商贩为主，其沿江住宅地势比前排临街
4、房子要低2米多。道路左边地块现主要是工业厂房、房还有一个采沙石的小码头。这一地块不管是居住环境还是住房结构与相隔一条马路的对面的商业区相比，具有明显的不协调性，这应该也是迫使政府马上需要规划的原因吧！迎幸桥的北端道路两边地块现主要是临街的单层商铺、多层底层商铺及单层的房住宅，还有两个小市场。其居住的主要是一些附近的小商贩、老人和民工。其延河的地势比北边的根思路要底2米多。如泰运河水质污染很严重，基本上在10米开外都能够闻到一股刺鼻的的味道，河的两边沿岸上是垃圾倾倒场所，河道受损比较严重。河岸两边地势太低，一旦下大雨对居民的生活影响很大，出入都很不方便。迎幸桥年代已经久远，桥面太窄，影响交通。1
5、.1.3 土地权属（1）依据我们调查的，迎幸桥2005年列入市政府的年度改造计划，并于2006年年末需要竣工。依据水务局的说法是政府现在缺少资金，等待投资者先进行前期的投入。（2）水务局现在所取得的建设用地为政府划拨性用地，共计2公顷，包括1公顷需要拆迁的用地在内，并且已经取得建设用的规划许可证、建设工程规划许可证和拆迁证。（3）项目地块依据现有的调查显示还没有取得政府正式性的文件，也没有列入政府的2006年度计划当中。依据水务局的说法，政府已经准备在2007年将项目地块挂牌出让。（政府在等待有意向的投资者）2、项目主要技术经济指标2.1 用地规模运河和迎幸桥将项目地块划分为4块地块，4块地块
6、的总建设用地面积为146亩，总的建筑面积为17.6万平方米，绿化面积3.46万平方米，综合容积率1.81。整个项目依据4块地块分4期开发。2.2 主要技术经济指标项 目 面 积 （平方米）备注第一期 开发项目总用地面积20582住宅、商业用地总面积7708临街多层住宅底下两层为商用住宅建筑面积46605临街商铺建筑面积5640总建筑面积52245绿化面积6922总建筑密度37.5%综合容积率2.54绿化率33.6%第二期 开发项目总用地面积13899住宅、商业用地总面积4115临街多层住宅底下两层为商用住宅建筑面积23889临街商铺建筑面积2975总建筑面积26865绿化面积5143总建筑密度
7、29.6%综合容积率1.933绿化率37.3%第三期 开发项目总用地面积36248住宅、商业用地总面积12840临街多层住宅底下两层为商用住宅建筑面积47742临街商铺建筑面积12688总建筑面积60430绿化面积13843总建筑密度35.4%综合容积率1.67绿化率38%第四期 开发项目总用地面积26601住宅、商业用地总面积7368临街多层住宅底下两层为商用住宅建筑面积34254临街商铺建筑面积2656总建筑面积36909绿化面积8652总建筑密度27.7%综合容积率1.39绿化率32.5%3、项目开发宏观环境分析3.1 泰兴市经济发展现状2005年，是泰兴市实现“五年总量翻番、八年全面小
8、康”的关键一年。经济社会发展取得新的成绩，再次跻身全国县域经济基本竞争力百强县市行列。主要指标增长创近年来最好水平，全年实现地区生产总值174.31亿元，比上年增长14.5%。财政总收入再上新台阶，达到20.6亿元，完成年度计划的103%，同口经增长32.25%，实现三年翻一番，其中一般预算收入8.46亿元，完成年度计划的103.2%，同口经增长36.93%。整个“十五”期间泰兴市经济社会发展呈现出了几个方面的显著特点：一是经济发展全面提速。全市地区生产总值年均增长15%，比“九五”期间高7.5个百分点。财政总收入达到20亿元，是2000年的3.78倍，“十五”期间年递增30.4%。二是产业结
9、构进一步优化。产业层次明显提升，品牌建设扎实推进，骨干企业和优势特色产业的支撑作用进一步增强，精细化工、机械电子和生物医药等一批产业已形成比较优势。三是改革开放取得新进展。机构改革、事业单位改革、行政审批制度改革和公共财政体制改革取得突破。以“三置换一保障”为主要内容的企业改革基本完成并不断深化，民营经济加快发展，农村税费改革及其配套改革全面推进，农民负担大幅减轻，一系列历史遗留问题在改革中成功化解。对外开放水平提高，2005年实际利用外资1.2亿美元，是2000年的3.43倍，五年外商直接投资累计达到3.84亿美元。四是区域互动发展局面初步形成。沿江开发步伐加快，重点园区和重大项目开发建设不
10、断取得新突破。五是基础设施建设实现新跨越。全社会固定资产投资大幅增加，“十五”期间累计完成272.39亿元，是“九五”期间的2.48倍。交通、能源、水利、通信等基础设施建设力度加大，旧城改造成效显著，新区框架全面拉开、各项工程进展顺利，城市形象明显改善，品位不断提升。城乡居民收入较快增长，2005年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到10200元和5170元，比2000年增加3659元和1700元左右。3.2 泰兴市“十一五”整体发展目标通过“十一五”期间的努力，将泰兴建成全省沿江国际性先进制造业基地中的重要板块，沿江城市带中中等规模的重要节点城市；经济结构更趋合理，自主创新能力显著
11、提高，产业和城市竞争能力明显增强；对外开放与区域合作迈上新台阶，加快崛起于苏中、融入苏南，成为苏中“第一方阵”中的重要一极；可持续发展能力增强，资源节约型和环境友好型社会建设迈出坚实步伐；城乡、区域协调发展取得新成效，居民收入持续增长，居住、交通、教育、文化、卫生、体育和环境水平明显提高；精神文明与民主法制建设不断加强，社会治安和安全生产状况进一步好转；社会保障体系比较健全，构建和谐社会取得积极进展。到2010年，地区生产总值和人均地区生产总值比“十五”期末翻一番，以市为单位全面建成小康社会；资源利用效率显著提高，单位生产总值能源消耗力争比“十五”期末降低20%左右；就业形势保持稳定，确保城镇
12、登记失业率控制在4%以内，城镇居民人均可支配收入达到16000元，农民人均纯收入超过8000元。加快城镇化进程。泰兴能不能在长三角城市群中有一定位置，关键看我们城镇化方向对不对，定位准不准，步伐快不快。“十一五”规划建议提出要将泰兴建成全省沿江国际性先进制造业基地中的重要板块和沿江城市带中中等规模的重要节点城市。这个定位明确了泰兴在长三角城市群中的地位，凸显泰兴在全省产业布局中的分工。泰兴的城镇化必须坚持工业化与城市化互动并进，走布局集中、城镇集聚、用地集约的道路。这是科学发展在推进城镇化实践中的体现。“十一五”规划建议特别强调要强化规划的龙头作用，统筹城乡规划，认真修编和严格落实城镇体系规划
13、、镇村布局规划，在两年内实现城乡规划全覆盖，以规划的前瞻性、科学性和法定性、权威性，来保证城乡科学有序发展，推进企业向园区集中，人口向城市集中，住宅向规划居民点集中。“十一五”规划建议提出，要加快中等城市建设步伐。完善提高主城区，加快建设城市东部新区，重点改造北部地区，全面提升市区的综合实力和区域地位。加强城镇功能建设。按照保持城市文化特色和城市个性、营造优良人居环境的要求，设计城镇形象，完善城镇基础设施，改善城市生态环境。提高城镇管理和经营水平。建立和完善城镇长效管理机制，提高管理效率，降低管理成本。坚持先规划后建设，先征地后配套，先储备后开发，先做环境后出让，运用市场经济的理念和手段，科学
14、经营城市。建设建筑强市。进一步巩固建筑业在富民产业中的重要地位，实现建筑大市向建筑强市的转变。大力调整建筑业结构，确立以施工总包为主、以专业分包为辅、以建筑劳务为补充的发展方向，引导建筑企业由单一的土建向装饰装修、市政建设、公路桥梁、水利水电、设备安装、电力改造、房地产开发等领域延伸。深化建筑企业产权制度改革，通过引进战略合作伙伴、互相参股等途径，发展混合所有制建筑企业，规范和完善法人治理结构，加快建立现代企业制度。强化企业资质建设和管理，推动各类建筑、疏浚企业资质不断上台阶。3.3 泰兴市城区房地产市场分析3.31 泰兴市城区住宅、商业房地产市场供给情况分析 泰兴市城区现在的住宅及商业房地产发展方向主要有两块：一是中心城区的改建、扩建和围绕中心商业区周边的新建项目；二是东部新区新市政府周边的新建项目。市政府对中心城区商业区的改建、扩建已基本上完成，鼓楼北路和鼓楼西路及大庆西路的交叉地段板块已经形成了整个泰兴城区的一级商业中心，并且已有相当的规模，沿街的多层建筑群体、商业大厦基本上是在这5年内改建和扩建的。围绕商业中心区周边的新建住宅项目如：鼓楼北路沿街东边地块、烈士墓地块、鼓楼西路上的庆云小区，以及环城东路和西路都是一些小规模的住宅小区，所推出的商品房有限。因为土地因素的制约，周边大规模的新建住宅项目暂时还没有，基本上是一些以栋为单位的独立多层住宅。到现在为止
