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1、 置信逸都城产品系列化标准化体系构建与实施 置信逸都城城市综合体产品开发与设计标准 2013MIE置信逸都城产品线小组宏创伟业置信逸都城：城市综合体产品开发与设计标准MIE置信逸都城产品线小组2013年6月目 录前言：置信逸都城产品线标准化体系框架图第一章：总则3第一节 总则3第二节 术语3第二章：置信逸都城商业运作与产品模式3第一节 城镇化时期的战略转型与突破3第二节 城市新区商业地产运作模式3第三节 集团商业模式与产品标准开发3第三章：置信逸都城五大开发操作标准3第一节 城市选择3第二节 项目选址3第三节 地块属性3第四节 项目定位3第五节 租售模式3第四章：置信逸都城十大产品技术标准3第
2、一节 建筑基地与总平3第二节 业态与建筑策划3第三节 结构设计3第四节 建筑外立面规划3第五节 内部环境规划与设计3第六节 给排水设计3第七节 暖通设计3第八节 强电与弱电3第九节 消防设计3第十节商业氛围3第五章：附录3第 47 页 共 47 页 置信逸都城产品线标准化体系框架图(一)商业模式产品线规划客户细分、土地属性与产品形态适应市场需求的产品模式解决方案三四线城市战略布局置信逸都城品牌标准产品线品牌：置信逸都城产业转移集团战略城市新区产品线模型：商业综合体市场机会与产品战略商业地产产业链构建置信逸都城产品线标准开发模式五大开发操作标准定位模型十大产品技术标准技术标准开发模式与产品线产品
3、线标准化 置信逸都城产品线标准化体系框架图(二)置信逸都城产品线标准体系六大开发操作标准十大产品技术标准一、城市选择二、项目选址三、地块属性四、项目定位五、租售模式一、建筑基地与总平二、业态与建筑策划三、结构设计 四、建筑外立面规划 五、内部环境规划与设计六、给排水设计七、暖通设计八、强电与弱电九、消防设计十、商业氛围第一章：总则第一节 总则1.1立足于“城市运营商”和“系统生活服务商”的定位，打造置信逸都城标准化产品线，是实现成都置信集团商业差异化战略的长远意义和价值所在。1.2打造置信逸都城产品线的现实意义在于：适应未来发展，建立客户导向的生产逻辑，利于成都置信集团（多项目、多城市、多类型
4、）提高拿地、设计、招采、工程、成本控制及营销等环节的战略导向和标准化，从而增强复制能力和速度。1.3适用范围：本规范为置信逸都城标准化产品开发及设计标准，适用于开发建设、经营管理中指导置信逸都城城市综合体项目的规划设计、工程施工、商业经营管理，以及后期改扩建工程等建设全过程的规划设计管理工作。第二节 术语2.1产品线：是企业产品体系中，基于成熟项目总结研发后升级为企业产品标准的、进行复制连锁开发的、某一产品品牌的系列产品，也称产品模式。其特点为：第一，较长时间的产品积累、经验总结；第二，标准化、可复制。2.2城市新区：建设城市新区，成为现代城市发展的必然选择。由两种情况：其一，是指在旧有城区之
5、外规划新建的具备相对的独立性和完整性，具有新型城市景观，以某一个或某几个城市功能为主导的新城区。城市新区具有自我的独立性，又依托于城市整体；具有自我的城市功能又与旧城区功能相辅相成；其二，是指立足于郊区化，地处郊区范围,分担老城区的部分功能，相对于城市传统的中心区、乡村地区，在地域空间上具有相对明确的发展界限的集中城市化区域，具有完整性和独立性的特征的城市功能形态。2.3城市综合体：是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体具有超大的空间尺度、
6、立体的交通体系、现代的景观设计以及智能化的配套设施等特点。2.4购物中心：指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合服务的商业集合体。2.5商业街：指由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。2.6主力店：指在项目定位功能组合下，对客流带动、收入贡献、品牌引领以及项目的安全起核心引领作用的大型品牌租户。主力店主要体现的是对客流吸引的核心作用；同时，对整体定位和安全性起到支撑作用。2.7商业业态：商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态
7、。城市综合体内主要商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等，其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心（KTV、电玩等）、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院等。 第二章：置信逸都城商业运作与产品模式第一节 城镇化时期的战略转型与突破1.1 1996年-2009年，城镇化率由30.5%提高到46.6%,年均增长近1.2个百分点,2011年末，城镇人口占总人口比重达到51.27%，城镇人口数量首次超过农村人口。预测，未来十年我国城镇化率的年均增加率在0.81%，到2020年，中国的城镇化率预计在5556%。因此，中国
8、城镇化即将迎来战略节点期，也将是城镇化战略转型期。1.2由于居民消费结构的升级与城镇原居民的住房短缺，以及城镇化快速推进中新进城居民对住房的需求，导致当前城镇化建设仍是中国经济发展的重要引擎，但房地产市场将逐步出现四个转变：一是由卖方市场向买方市场转变；二是供应结构从以商品住房为主向商品住房与保障住房双轨供应渠道转变；三是住房市场以销售新房为主向租售并举转变；四是房地产市场以住房为主向住房地产与商业地产、旅游低产、产业园区地产等转变。第二节 城市新区商业地产运作模式2.1目前，商业房地产业界的几乎所有一线房地产开发企业都已经形成了多个产品系列和多条产品线，并在不同城市的不同项目上进行着标准化连
9、锁、复制开发。8大开发商商业地产产品线企业名称商业品牌万达万达广场华润置地万象城、五彩城、欢乐颂宝龙宝龙城市广场中粮置地大悦城万科万科广场、万科大厦、万科红龙湖天街系列、星悦荟保利保利水城、保利中环广场中航地产中航城、九方购物中心2.2 城市综合体商业价值2.2.1城市扩容，催生商业配套的需求。城市新区因缺乏商业基础常常陷入“有商不旺”的尴尬。综合体物业可以更大程度发挥地段的稀缺价值，而且多种物业间实现资源互补，能快速带动人流，在政府城市化改造愿望和开发商的需求双重因素下，城市综合体成为共同的选择，被视为发展新区商业的法宝，广泛运用，大量开发。2.2.2设计、建筑和运营的结合。通过合适的规划集
10、合不同组成功能为一总体，效果往往比单独的功能更好。办公室用户在周末和晚间不需要停车场。而城市综合体中的购物中心部分往往在周末和晚间拥有更多的客流，减少投资和营运成本，并节省有用的空间。2.3城市新区型综合体项目的发展思路：第一，前期选址着眼于未来发展潜力；第二，培育期立足于交通体系完善、业态组合突出娱乐文化休闲等非购物功能；第三，优化物业服务以及营销手段的创新。第三节 集团商业模式与产品标准开发3.1置信逸都城概念、特点和优势置信逸都城是成都置信集团集多年地产开发经验总结出来的一种商业建筑模式，是由多种产品形态通过建筑流线合理有机组织形成的综合性建筑群体。鉴于目前集团商业发展阶段，以项目商业发
11、展理念为依据，置信逸都城大致分为：第一代产品和第二代产品，其中第一代产品以置信逸都城牡丹新城店为代表，第二代产品以置信逸都城南部新城店为代表,衍生版产品以国色天乡家庭购物中心为代表。置信逸都城产品线体系框架 置信逸都城第一代产品第二代产品衍生版产品置信逸都城牡丹新城店国色天乡家庭购物中心置信逸都城南部新城店置信逸都城芙蓉大道店产品物业组合案例置信逸都城第一代产品购物中心、酒店、写字楼置信逸都城牡丹新城店第二代产品购物中心、商业街区置信逸都城南部新城店衍生版产品购物中心，由主力店构成 国色天乡家庭购物中心置信逸都城标准版 标黄部分由常威力负责，主要为彭州逸都城、益联以及国色天乡家庭购物中心的经济
12、技术指标、效果图以及业态占比等相关数据。酒店目前，已投入运营为彭州置信逸都城，具备酒店、写字楼和购物中心功能。 购物中心写字楼置信逸都城项目经济技术指标总用地面积55亩总建筑面积106000购物中心40000酒店32000写字楼18000商业街16000停车位500个沃尔玛13000苏宁电器2300餐饮区3850置信逸都城升级版购物中心商业街区 1.购物中心 2.商业街区;经济技术指标购物中心商业街区总建面5931040700-2F17800-1F220001F10100140002F1000087003F970082004F9600永辉超市15000太平洋院线4400乐园1200国色天乡家庭
13、购物中心我这里没有效果图，看你们策划部有没有了经济技术指标总建面200001F40002F40003F40004F40005F4000永辉超市1F-2F8000太平洋院线3F-4F44003.2置信逸都城物业组合、建设规模及空间要求城市综合体的定位与其他单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分，在都市综合体整体定位的前提下，开展综合体各类物业的定位。3.2.1置信逸都城与酒店开发 酒店，为综合体提供流动的居住人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务。置信逸都城酒店规模建议定位为四星级酒店或者主题精品酒店。 3.2.2置信逸都城与写字楼开发 商务是现代城市的主要功能。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。置信逸都城写字楼开发应顺应项目所在地市场环境而定。3.2.3置信逸都城与购物中心开发商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能，提供生活性和丰富性，满足多样化选择。置信逸都城购物中心开发重点考虑辐射范围。3.2.4置信逸都城与公寓开发 居住是城市开发的基本成分，是解决城区居住问题，提供安全的生活空间。置信逸都城公寓开发结合开发商现金流综合考虑。3.2.5置信逸都城与商业街区开发商业街区是城市发展不可或缺的重要组
