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1、2020年写字楼行业分析调研报告2020年1月目录1.写字楼行业概况及市场分析51.1写字楼市场规模分析51.2写字楼行业特征分析51.3写字楼行业国内外对比分析62.写字楼行业存在的问题分析82.1政策体系不健全82.2基础工作薄弱82.3地方认识不足，激励作用有限82.4产业结构调整进展缓慢82.5管理效率低92.6盈利点单一102.7法律风险102.8供给不足，产业化程度较低103.写字楼行业政策环境113.1行业政策体系趋于完善113.2一级市场火热，国内专利不断攀升113.3“十三五”期间写字楼建设取得显著业绩124.写字楼产业发展前景144.1中国写字楼行业市场驱动因素分析144.
2、2中国写字楼行业市场规模前景预测144.3写字楼进入大面积推广应用阶段144.4政策将会持续利好行业发展154.5细分化产品将会最具优势154.6写字楼产业与互联网等产业融合发展机遇164.7写字楼人才培养市场大、国际合作前景广阔164.8巨头合纵连横，行业集中趋势将更加显著174.9建设上升空间较大，需不断注入活力184.10行业发展需突破创新瓶颈185.写字楼行业发展趋势205.1宏观机制升级205.2服务模式多元化205.3新的价格战将不可避免205.4社会化特征增强205.5信息化实施力度加大215.6生态化建设进一步开放215.7呈现集群化分布225.8各信息化厂商推动写字楼建设23
3、5.9政府采购政策加码235.10政策手段的奖惩力度加大246.写字楼产业投资分析256.1中国写字楼技术投资趋势分析256.2大项目招商时代已过，精准招商愈发时兴256.3中国写字楼行业投资风险266.4中国写字楼行业投资收益271. 写字楼行业概况及市场分析1.1 写字楼市场规模分析2019年全年，国内写字楼市场需求强劲，多个城市写字楼平均租金稳步上涨，部分地区空置率低于10%，其中，除北上广深和香港以外，杭州、成都等城市的写字楼出租市场也表现优异。2020年，写字楼市场发展值得期待。2018年中国写字楼市场投资规模到达6085亿元。预测2019年中国写字楼市场投资规模将达到6158亿元，
4、未来几年年(2020-2023)年均复合增长率约为4.34%，并预测在2023年中国写字楼市场投资规模将接近7000亿元。1.2 写字楼行业特征分析通过对比写字楼属性和核心服务模式，可将中国整体写字楼行业分为五类。他们分别为创新型写字楼、创投型写字楼、媒体型写字楼、产业型写字楼和服务型写字楼。此外，由于写字楼行业仍处于初级探索阶段，整体服务模式与运营模式并不完全成熟。也存在例如产业+娱乐、创投+游戏等复合型写字楼类型。随着大众创业、万众创新政策红利淡出行业舞台，写字楼服务类型回归商业本质。如何依托自身运营能力实现行业稳定发展，从而达到投资回报或商业落地的目的，成为行业核心探讨问题。在各类写字楼
5、中，由于产业型写字楼多由企业主导，且与企业业务结合较为紧密。所以具有更高的商业落地可行性。成为行业核心探索方向之一。1.3 写字楼行业国内外对比分析国内外写字楼的目标客户都锁定在早期、特定行业、具有商业前景的企业，致力于为其提供成长初期缺乏的资源，以协助其实现商业价值快速增长。根据价值链管理理论，可将商业模式内涵拆分为价值定位、价值创造、价值实现与价值传递等维度。尽管在这四个维度内国内外外写字楼存在普遍的核心诉求，但受限于体制、经济与文化等方面差异，国内外产业写字楼的探索方向及落地形式有所不同。国外写字楼更注重创客文化及高技术投资回报，倾向于以获取企业股份或抛售在企业股票收获溢价作为主要的盈利
6、方式，并形成持续自助经营能力，通过技术积累与项目展示收获口碑；国内写字楼紧密围绕政策导向和产业价值定位制定预期发展目标，通过打通产学研加速资源交换与聚焦，为企业获得收益，不断积累资源与品牌影响力形成雪球效应。国外写字楼国内写字楼价值定位聚焦于发掘早期初创型企业并助力其成长，快速提升其商业价值促进创客文化形成，获得高技术商业回报响应宏观及产业政策号召，吸引资源导入价值创造通过提供服务、资本增值、社会回报获得有形及无形价值技术交易、股权价值回报为主增值服务、资金补贴为主价值实现寻找合理的商业逻辑与实现渠道，获得企业成长与收益获得的双赢股份转让、IPO等获取收益政府补贴、税收分成、培训.价值传递形成
7、品牌效应，吸引更多优质企业和初创团队，扩散传播价值理念宣传、技术交流政府站台、双创活动、人脉推广.2. 写字楼行业存在的问题分析2.1 政策体系不健全国内写字楼的政策体系、绩效考核体系、以及执法监管体系仍很不完善，在体制、政策、法规方面有待进一步健全。以写字楼行业为例，虽然任务目标定了，但是很多城市并没有出台相关措施。写字楼行业标准、行业规范、行业制度等措施都未出台，产品和技术的操作准则也没有明确的指导。写字楼行业空有地方的区域标准，却没有统一的国家标准，行业规范性成为空谈。另外，有利于写字楼的价格、财税、金融等经济政策还不完善，基于市场的激励和约束机制不健全，创新驱动不足，企业缺乏写字楼行业
8、发展的内生动力。2.2 基础工作薄弱写字楼标准不完善，行业相关技术积累和基础设施都比较薄弱，相关体系建设滞后，管理、规范、产品、监测等能力亟待加强。目前而言，写字楼管理能力还不能适应工作需要。2.3 地方认识不足，激励作用有限一些地方对写字楼的紧迫性和艰巨性认识不足，片面追求经济增长，对调结构、转方式重视不够，不能正确处理经济发展与写字楼的关系，写字楼工作还存在思想认识不深入、政策措施不落实、监督检查不力、激励约束不强等问题。2.4 产业结构调整进展缓慢近年来,尽管我国政府颁布了有利于写字楼的资源环境税收政策和消费税的结构调整政策,但是由于这两种税收的作用对象狭窄,因而对写字楼主要服务和产品的
9、生产及推广使用收效不大。可喜的是,企业所得税的两税合一,内外资企业同等待遇解决了多年来我国内外资企业面临的两套税制问题。两套税制把大量的税收优惠给与了外资企业,而未能按国家的宏观政策导向建立税收优惠。这种税制安排不仅造成了内外资企业的税负不公,而且对国家鼓励的写字楼行业发展,对行业的高效率利用都是极其不利的。此外,我国的进口税收政策也存在类似的问题,亟待解决。2.5 管理效率低首先缺乏管理工具，流程还靠线下。写字楼行业相关企业的很多产业流程等都是线下通过表格来管理，各方需求都是通过电话进行沟通，这种传统的管理方式不仅效率低下，而且容易出错，也会造成人工成本的浪费。缺乏ERP、OA等最基本的管理
10、工具，直接导致运营成本高，效率低下。其次运营团队欠缺，管理经验不足。由于传统的写字楼行业的运营方，仍然是靠行业增量红利去盈利，比如一味的开拓增量市场等。对运营的重视程度不够，以至于运营团队欠缺。另外也不像大部分互联网公司那样能吸引到优秀的运营人员，本身重资产轻运营的模式也决定了写字楼行业在互联网+时代走的很慢。最后资产认识不清，变动无迹可循。写字楼行业除了硬件设备、各种资产设备以外，企业、用户以及由此产生的各种数据，都是行业资产，这些资产的原始情况，变动情况，生命周期如果无记录的话，就会导致管理无迹可循。2.6 盈利点单一现有的写字楼行业盈利场景无外乎产品，服务增值费用，盈利点还是停留在行业本
11、身层面，要想拓展新的盈利点，必须转变思路，打造更多新的场景。写字楼运营方需要突破“信息展示”思维，认识到写字楼本质上是行业数据宏观服务汇聚，围绕写字楼行业不同的人群进行打造，全面感知用户的需求，并通过PC，APP，微信等不同的终端给用户提供全方位的服务。2.7 法律风险写字楼行业的应用地域弱、信息流动性大，信息服务或用户数据可能分布在不同地区甚至是不同国家，在政府信息安全监管等方面存在法律差异与纠纷；同时由于行业制造和用户服务等技术引起的用户间物理界限模糊可能导致的司法取证问题也不容忽视。2.8 供给不足，产业化程度较低由于基础设施匮乏、技术缺陷且积累不足、产业制度不规范等历史原因，导致写字楼
12、行业起步较晚。产品质量和服务不到位，行业供给不足，产业化程度较低等。这导致了用户需求难以得到及时的满足。行业亟需提高产品及服务质量，优化基础资源配置，夯实产品技术更新迭代能力，解决用户迫切的需要和痛点。3. 写字楼行业政策环境3.1 行业政策体系趋于完善近几年，国内写字楼产业发展、行业推广、市场监管等重要环节的宏观政策环境已经日趋完善。2015年，国务院先后出台三项与写字楼密切相关的政策文件，为写字楼发展奠定了重要政策基础；中央网信办发布了关于写字楼管理的文件，在写字楼行业发挥了重要影响；针对写字楼业务形态，明确了互联网资源协作服务业务的概念，相关市场管理政策相继配套出台；工信部于2017年发
13、布写字楼发展三年行动计划（2017-2019年），提出了我国写字楼发展的指导思想、基本原则、发展目标、重点任务和保障措施。3.2 一级市场火热，国内专利不断攀升在市场规模保持快速增长，政策支持力度明显加大的背景下，其一级市场的热度也不断提升。同时伴随一批明星企业的迅速崛起及国内对写字楼领域的大力投入，国内写字楼技术专利数量也不断攀升，从每年新增数量来看，2007年新增专利尚不足百例，2015年迎来了爆发，至2015年全年新增专利已达到 1398 例，在全球处于领先地位。从目前累计专利数量来看，我国写字楼公开专利已达4000多例，明显多于其他国家和地区。技术实力的显著增强也为国内市场打开，商业化
14、产品的迅速普及打下了坚实的基础。3.3 “十三五”期间写字楼建设取得显著业绩写字楼具有物联化、互联化和智能化的特点，因此建设写字楼，重点应关注底层设施建设，进而实现写字楼的物联化、互联化和智能化。未来，写字楼的建设可带来的效应，就是运转高效有序、产业经济充满活力、环境绿色节能、生产品质高效、社区生活尽在掌握。立足写字楼建设构建完善可靠的信息基础设施和保障体系，为丰富的信息化应用奠定全网为基础;使信息资源得到有效利用，信息应用覆盖社会、经济、环境、生活的各个层面;使写字楼的生产、生活方式得到全面普及，人人享受到信息化带来的成果和实惠。2018年，中央高度重视营商环境建设，围绕产业升级和企业发展的
15、政策持续加码。这些与写字楼发展紧密相关的政策文件中，藏着未来35年中国经济发展的秘密。4. 写字楼产业发展前景随着我国城市化进程的加快，社会稳定和城市安全等问题逐渐显现，写字楼技术是实现基础建设的关键技术。因此，随着社会经济及信息技术的进一步发展，写字楼技术的应用将是未来的一个新趋势。4.1 中国写字楼行业市场驱动因素分析写字楼市场热度高涨，其应用场景得到跨越式发展的根本原因在于技术革新。行业用户需求的爆发式增长极大丰富了写字楼的应用场景。一方面，写字楼的产业链中原料和供应商的进一步推动，有利于产业源端的重组升级，优化产业流程；另一方面写字楼技术的更新迭代，有利于产品的不断升级和质量改进，进一步满足用户的新需求，这些都有利于产业进一步发展。多方的推动使得写字楼应用得到爆发式发展。4.2 中国写字楼行业市场规模前景预测写字楼技术在人们日常生活、工作中的应用越来越广泛。随着我国社会经济脚步的不断加快，对于写字楼技术的应用需求也将越来越大。4.3 写字楼进入
