《【房地产年报】长沙2019年房地产市场年报》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【房地产年报】长沙2019年房地产市场年报（67页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,易居克而瑞 湖南区域 / 2019年12月,2019 年年度长沙房地产 市场年终分析报告,2019,版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！ 免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。,C o n t e n t s,PART ONE 宏观政策环境 通过对湖南省楼市发展格局的理 解，建立市场基本发展趋向格局.,PART TWO 长沙土地市场,通过对长沙土地市场发展现状及 影响，为后市判断提供支撑.,PART THREE 长沙新房市场 通过对长沙新房市场发展现状及 楼市影响，为后市判断提
2、供支撑.,PART FOUR 2020年楼市展望 基于2019年市场分析判断长沙 楼市未来的发展走向.,MACRO POLICY ENVIRONMENT,宏观政策环境,宏观政策环境,全国政策调控松紧反复，楼市“稳预期、稳房价、稳底价”下，稳字当头 中央政策全年调控主线呈“稳-紧-稳”发展；既控制楼市防止大起大落，又重申不将房地产作为短期刺激经济手段，再到全面落实因城施策，“三 稳”的长效机制下，房地产政策层面明显缓和，稳定将是下一阶段调控政策主基调。,2019年3月,3月26日“”基于市场呈现出明显的阶段性底部震荡 定调，政策面基本维稳，“房住不炒”仍是主基调，防止 房市大起大落。,表态“防止
3、房市大起大落”,2019年4月,中央政治局会议重申“房住不炒”主基调 中央点名房价、地价上涨过快城市，政治局会议进一步重申 “房住不炒”的政策主基调，落实好一城一策、因城施策、 城市政府主体责任的长效机制，政策释放收紧信号。,2019年7月,中央政治局会议明确不将房地产作为刺激经济的手段,2019年12月,管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展,中央经济会议全面落实“三稳”长效机制 年底政治局、经济会议定调经济主线，楼市方面全 面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效,会议上再次重申“房住不炒”定位，落实房地产长效管理 机制，首提不将房地产作为短期刺激经济的手段，同时加 强对房地产金融的
4、管控,趋紧,趋紧,趋稳,宏观政策环境,经济持续放缓，央行多次降准，稳发展、稳经济仍是当前重心 19年在内外因素影响下经济数据整体走弱，下行压力持续显现，整体GDP增速持续放缓，国常会出台多项政策缓解经济压力，多次降准以支持实体 经济发展。,6.7,6.7,6.8,6.7,6.5,6.6,6.4,6.3,6.2,6,6.1,6.2,6.3,6.4,6.5,6.6,6.7,6.8,6.9,GDP增速（%）,2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 GDP增速（%） 线性 (GDP增速（%）),图：全国17年19年G
5、DP增速走势,表：2018年以来央行历次降准明细,央行定向降准释放资金9000亿元,央行宣布，于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。同 时，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1 个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。 此次降准释放长期资金约9000亿元。此轮降准，主要着眼点在于实体经济，在 于基建投资，且已明确将房地产排除在外,备注：数据来源国家统计局,5.66,5.63,5.56,5.48,5.47,5.51,5.52,5.53,5.52,6.02 5.99,5.89,5.81,5.74,5.7
6、5,5.76,5.78,5.83,5.85,5.85,5.84,5.5 5.3,5.7,5.9,6.1,首套平均利率（%）,二套平均利率（%）,宏观政策环境,严控,警示,谨慎,涉房信贷政策 保持稳定连续性,资金,限制房企外债融资,金融总量宽松，但居民房贷、企业融资前松后紧，房贷利率先降后升再稳 往年涉及较少的房地产风险在2019年被频繁提交，房地产金融成为楼市调控重点，强调加强监管、规范操作；房企金融政策的收紧预期持续增强， 居民房贷利率先降后升再稳。 四道大坝限制资金流入房地产行业 严查资金违规进入房地产,严控房地产开发贷,限制房地产信托融资,备注：数据来源融360研究院,近一年全国平均房贷
7、利率走势图（单位：%） Trend chart of national average mortgage interest rate in the past year (unit:%),宏观政策环境,城镇化步入稳定增长后半段，户籍放开等多政策推动城市群发展 当前中国城镇化正步入城市群都市圈时代，伴随着户籍全面放开，人口的结构性将自由调整；基本面好的城市放宽落户限制将会刺激城市人口的流 入，对房地产市场产生长期利好。 2019年新型城镇化建设重点任务,100万以下中小城市 全面取消落户限制 城区常住人口100万至300万大城市 取消落户限制 城区常住人口300万至500万大城市 全面放开放宽落户
8、条件，并全面取消 重点群体落户限制 超大特大城市 完善积分落户政策，大幅增加落户规 模、精简积分项目,宏观政策环境,长沙调控依旧从严，全年政策以结构性优化为主 2019年，是房地产市场调控最严格的一年，全国房地产调控次数已达575次，远超去年全年450次，楼市降温明显，长沙政策持续处于紧密的收紧 当中；政策严厉程度甚于一线城市，当属全国最严梯队。 全国楼市政策调控严厉程度热力图,武汉 长沙,北京,上海,广州,成都,宏观政策环境,长沙调控依旧从严，全年政策以结构性优化为主 长沙政策持续处于紧密的收紧当中；政策严厉程度甚于一线城市，当属全国最严梯队；19年政策以结构性调整为主，多为“打补丁”方向，
9、政策持 续高压，因城施策，中央夯实城市主体责任下，长沙政策短期全面放松可能性较小。,租赁住房不少于500万，其中新建 200万以上租赁住房、盘活300万 以上存量住房,住房租赁新政,开展“一城一策”十点， 实现“稳房价、稳地价、 稳预期”的调控目标,人才政策实施施行两年 后，正式施行,人才政策办法正式施行,全装修新政、刚需优先选房 内五区全装修比例不低于70%，刚需 购房对象可优先参与“双限地、144 以下户型选房”,二套房契税优惠取消 停止执行对家庭第二套改善 性住房的契税优惠税率，个 人购买二套房契税全部按 4%征收,625新政、公积金新政 限购升级，落户需工作满一年或缴24 个月社保有购
10、房资格，限售升至四 年，暂停企业购房，二套房首付增至 6成。,湖南省直公积金中心调 整二手房贷款年限，放 宽贷款年限,省直公积金放宽年限,二手房规范购买,明确30个月内缴纳社保 或个税满24个月，且24 个月中最长补缴为6个月 具有购房资格,暂停异地公积金贷款；同时将 浏阳、宁乡划入管制范围,暂停异地公积金贷款,商品住房利润率为6%-8% 后撤销 发改委明确价格构成为成本、利润 以及税金，明确利润率为6%- 8%，同时明确5大不应计入成本 的费用。,18年3月,18年9月,19年10月,19年1月 一城一策提上日程,19年4月,18年6月,19年5月,19年12月,19年6月,18年10月,1
11、9年政策结构性调整，以“打补丁”为主,全国,中央政策全年调控主线呈“稳-紧-稳”发 展，“三稳”的长效机制下，稳定将是下 一阶段调控政策主基调； 房地产金融监管成为2019年楼市调控重 点，房企融资前松后紧；,地方 地方激励人才购房，中央紧盯房价红线分 类调控，“四限”局部放松各城调控过冷 则定向宽松，过热则收紧抑制； 城镇化步入稳定增长后半段，户籍放开等 多政策推动城市群发展,长沙 政策调控仍旧趋严，19年政策以结构性调 整为主，多为“打补丁”方向，调控加码 空间不大，未来政策局部调整松动存在机 会。,宏观政策小结,中央房主不炒主基调不变，加强金融监管，“三稳”的长 效机制下，稳定将是下一阶
12、段调控政策主基调； 长沙调控持续从严，全年政策出台对市场影响不大，均是 以在原有基础上做结构性优化为主，调控加码空间不大， 未来政策局部调整松动存在机会。,CHANGSHA LAND MARKET,长沙土地市场,2423 万 方 29.0%,6.4% 51.5%,6.0% 3.8%,供应面积 2019年长沙土地供应面积 2422.9万方，同比增长 29.0%；,成交面积 2019年长沙土地成交面积 2102.4万方，同比增长 30.3%；,楼板价 2019年长沙成交土地楼板价 3257元/平，同比增长6.7%；,6.4%，同比下滑51.5%；,溢价率 2019年长沙土地市场溢价率,流拍率 20
13、19年长沙土地市场流拍土地 共9宗，流拍率6.0%；,有效供给增加，地市先于 楼市回暖，供求量价齐升,统计口径：六区一县，经营性用地建筑面积，截止时间2019年12月31日,2102 万 方 30.3%,3257 元/平 6.7%,人口导入成效初显，新建住宅周期不足一年，供应端持续发力， 二、三季度供应占比接近七成，”双限“地块成市场主流,统计口径：六区一县，经营性用地建筑面积，截止时间2019年12月31日,2,464,2,423,0,1000,2000,3000,2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 供应建面,单位：万平方米,历
14、年长沙土地供应/成交面积走势图 Trend chart of land supply / transaction area in Changsha over the years,2,186,2,102,0,1000,2000,3000,2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 成交建面,单位：万平方米,住宅用地, 823,商住用地, 1,245,商业用地, 142,住宅用地, 784,商住用地, 984,商业用地, 334,长沙2019年土地市场供求结构（单位：万平方米）,3079,1027,760,4797,4547,2403,299
15、6,2645,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,0,100,200,300,400,500,19/01,19/02,19/03,19/04,19/05,4338 3360 2407 2713 19/06 19/07 19/08 19/09,19/10,19/11,19/12,供应,成交,楼板价,单位：万平方米,单位：元/平米,2019年长沙土地供求面积月度走势图 Trend chart of land supply / transaction area in Changsha over the years,51%,56%,双限地 供 应,2019年长沙新增涉宅用地共 计103宗，其中双限用地53 宗，占比51%；,双限地 成 交,2019年长沙涉宅用地共成交 89宗，其中双限用地50宗， 占比56%；,供应,成交,优化城市空间布局，推动重大片区发展，临空经济示范区、马栏山视频文创 产业园、长沙国际会议中心、南
