《戴德梁行_重庆中央大街酒店和公寓项目策划报告_107页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《戴德梁行_重庆中央大街酒店和公寓项目策划报告_107页（106页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、重庆中央大街酒店和公寓项目策划报告重庆东原房地产开发有限公司前言首先，非常荣幸接受重庆东原房地产开发有限公司委托，对重庆中央大街酒店和公寓项目提供项目策划和功能布局建议，并进行总投资和经营预测。合同签署意向确认后，我公司的执行董事、高级营运总监和工程总监根据要求赶赴项目现场，对本项目进行了一系列实地考察，并与本项目管理筹备团队和项目工程团队进行了座谈。项目现场工作时间为3个工作天。此后，我们对市场数据进行分析和研究，在对酒店项目调查取得的有关资料进行了全面分析和预测，并结合戴德梁行顾问团队的专业经验后，作出了对酒店项目的市场定位和运营模式结论。公寓项目，我们则是根据贵方提供的市场数据进行了分析
2、和研究，进行全面分析后作出了公寓项目的市场定位结论。本报告编写过程中我们设置了如下假定：1. 假定本报告期间及预测期内，中国市场及重庆市场不会发生重大的政治、经济变动；2. 假定本报告涉及的成本和费用不会发生重大改变；3. 假定人民币汇率持续平稳；4. 假定施工顺利进展从而本项目按照计划时间开业；5. 假定由重庆东原房地产有限公司提供的资料，包括工程图纸及文字介绍真实可靠；6. 假定本项目设计施工水平达到一定的水准；7. 假定本项目开业后，管理团队运营管理维持于一定水平。为避免误解，我们做出以下定义：星级酒店：是由国家旅游局批准并授予星级的酒店；平均房价：客房总收入/总销售客房数量；出租率 ：
3、总销售客房数量/总可销售客房数量。注：在本报告中我们将重庆中央大街项目统称为本项目。本报告中所提及的货币单位，除特殊说明外均为人民币。 戴德梁行酒店管理有限公司 执行董事 曹念国二零零七年九月七日目录一、市场调研和定位分析51 重庆概况52 重庆宏观经济分析123 重庆城市规划164 重庆酒店市场205 项目周边调查分析306 酒店项目初步结论42二、本项目定位481 本项目档次及客源定位482 本项目产品定位55三、本项目功能布局建议581 酒店客房功能布局建议582 公寓客房功能布局建议603 公寓客房设备设施建议674 餐饮区域功能布局建议705 其他配套设施功能布局建议716 公共区域
4、功能布局建议727 设备用房功能布局建议738 后勤区域功能布局建议749 功能布局总面积77四、项目设备设施要求781 强电782 电梯793 弱电794 消防835 保安和监控846 给排水867 空调878 其它88五、工程投资概算901 工程简要902 建筑面积定义903 本项目工程造价概算的组成内容904 造价概算汇总表及分项说明91六、本项目投资回报预测951 酒店首年收入预测962 公寓首年收入预测1023 十年投资回报预测1044 前期开办费用1065 小结107七、综合结论108一、市场调研和定位分析在此部分我们主要对重庆宏观经济及酒店和公寓市场进行综合调研分析，并针对本项目
5、及竞争对手作具体分析。在以上分析的基础上，我们对本项目做出初步定位。1 重庆概况在此节中我们对重庆的基本概况作综合分析，以此作为我们把握重庆整体酒店和公寓市场的社会基础。地理位置：了解重庆的地理位置，重点分析重庆的区位属性；气候：判断重庆自然条件状况，大致区分酒店市场淡旺季；行政区划：明确重庆的行政格局以及各区基本情况；区域交通：重点了解重庆的交通枢纽状况以及与周边城市来往的交通便利性；旅游资源：旅游访客是酒店客源的重要组成部分，旅游资源是否丰富是判断酒店市场需求兴盛程度的重要标准之一；人口：通过对人口增长和分布的分析，判断重庆人口流动的趋势。1.1地理位置重庆是中国四大直辖市之一，简称渝，位
6、于东经10517-11011、北纬28103213之间，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西连四川和陕西，地处长江上游经济带核心地区，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区，也是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽。1.2 气候重庆属亚热带季风性湿润气候，冬季温暖，夏季炎热，雨量充沛。全年平均气温18左右，常年降雨量1000-1400毫米，春夏之交，夜雨较多，素有“巴山夜雨”之说。重庆云雾较多，日照较少，有雾都之称。1.3行政区划重庆幅员面积8.24万平方公里，下辖19个区、21个县。形成了以主城区为依托，大、中、小城市有机结合的组团式、网络化的现代城市群，是中国目前行政辖区最大、人口最多、管
7、理行政单元最多的特大型城市。1.4 区域交通2001-2005年客运量（单位：万人次）重庆是中国西南地区重要交通枢纽，航空、铁路、公路、长江航运较发达。除2003年受非典影响客运量有所下降外，近年来客运量一直维持在60000万人次以上。下图显示了2000-2005年的客运量变化：单位：万人次数据来源：重庆统计局1.4.1 航空重庆江北国际机场，位于渝北区，距市区21公里。现已形成连接国内50余个大中城市和4个国外城市的航线网络，2006年旅客吞吐量超过800万人次，位列国内机场的第10位。据重庆机场集团公司发展计划，将把江北国际机场建成中国第四大枢纽和亚洲领先的大型国际商业门户枢纽机场。200
8、5-2007年及2010年机场旅客吞吐量（单位：万人次）下图显示了江北机场近年来年旅客吞吐量的变化：数据来源：重庆国际机场集团，2007年和2010年数据为预测值。1.4.2 铁路重庆站重庆北站重庆是中国西部重要的交通枢纽，中国三条主要铁路干线川黔、成渝和襄渝铁路在这里交汇。重庆拥有两大火车站重庆站和重庆北站。重庆站是重庆铁路客运的中心，每天有60多对旅客列车通达各地，2005年重庆铁路的客运量为1224万人次。1.4.3 水路重庆港客运站重庆两江通衢，交通便利，是西南地区的物资集散地和长江上游最具活力的商贸中心。重庆客运码头位于渝中区东端，长江与嘉陵江交汇处的朝天门，是乘船游览长江三峡的最佳
9、起始站，2005年重庆水路客运量达60588万人次，占到了2005年总体客运量的95%。1.4.4 公路重庆在2001年提出了“八小时重庆”的战略目标，并提出在2020年建成“二环八射”2000公里高速公路。截止到2005年底，重庆已建成成渝、渝长、长涪、渝黔二期、渝合、渝邻、梁万、合武等12条高速公路，共计750公里，形成“一环五射”骨架路网。1.4.5 旅游资源重庆市旅游资源得天独厚，巴山绵延，渝水纵横，文化积淀深厚，构成了集山、水、林、泉、瀑、峡、洞等为一体的壮丽自然景色。全市共有旅游景点300余处，其中世界文化遗产一处，国家级重点文物保护单位7处，国家级重点风景名胜区4个，国家级森林公
10、园5个，国家级自然保护区1个。已形成了各具主题的“山城都市风光”、“长江三峡旅游黄金线”和“八大特色旅游区”。大足石刻黔江小南海巫山小三崃丰都雪玉洞人民礼堂及人民广场红岩革命纪念馆奉节白帝城朝天门广场重庆的主要旅游点有：1.4.6 人口2000-2006年常住人口（单位：万人）据重庆统计局调查结果，2006年全市常住人口为2808.00万人，与前几年相比，变化不大。下图显示了自2000年以来重庆常住人口变化：数据来源：重庆统计局近几年来，重庆的城市化速度一直稳定保持快速增长，城镇化率由2000年的35.6%增长到2006年的46.7%，根据重庆“十一五”规划，到2020年城镇化率将达到65%。
11、详见下图：年城镇化率的发展及预测数据来源：重庆统计局2003和2006年都市发达经济圈人口（单位：万人）相应的，与整个重庆市常住人口相比，重庆都市发达经济圈常住人口的增长速度较快，详见下图：数据来源：重庆统计局2 重庆宏观经济分析宏观经济的快速健康发展是酒店市场发展的前提和基础，为更好的了解重庆的酒店市场发展状况，我们首先研究了重庆近年来的宏观经济运行状况。重庆主要经济指标, 2006经济指标2006年比上年增长国内生产总值（亿元）3486.212.2%外贸进出口额（亿美元）54.727.4%外商直接投资（亿美元）6.9634.9%固定资产投资额（亿元）2451.824.9%房地产投资额（亿元
12、）629.621.6%人均可支配收入（元）1157010.3%社会消费品零售总额（亿元）833.816.7%国内生产总值（GDP）是判断当地国民经济发展运行是否良好的最重要标准。下图显示了自2001年来重庆的GDP水平及其年均增长状况：2001-2006年GDP（单位：亿元）及增长率（%）数据来源：重庆统计局可以看出，近年来重庆的经济发展状况较好，GDP一直保持着年均11.1%的两位数的高增长速度，GDP也由2001年的1750亿元增长到2006年的3486亿元。根据重庆的“十一五”规划，预计未来三年重庆GDP年均增长10%达到4900亿元左右，完成投资13500亿元以上，人均GDP达到210
13、0美元以上（以2005年价和常住人口测算）。2020年，预计重庆GDP将达到1.1万亿元左右，人均GDP达到4600美元以上（以2005年价和常住人口测算）。固定资产投资特别是房地产开发投资的稳步增长能体现出重庆经济发展的健康程度以及投资商对重庆经济发展的信心。自2001年以来，重庆的固定资产投资和房地产开发投资一直保持着快速增长态势，年均增长率分别达25.1%和28.1%，远高于GDP年均增长11.1%的速度。2001-2006年固定资产和房地产开发投资额（单位：亿元）及增长率年份固定资产投资额（亿元）年均增长（%）房地产开发投资额（亿元）年均增长（%）2001年802.022.30196.
14、740.902002年996.024.20245.925.002003年1269.027.40327.933.302004年1622.027.80393.119.902005年2006.323.70517.727.802006年2451.824.90629.621.60平均152525.138528.1数据来源：重庆统计局酒店市场特别是高档酒店市场的健康发展，对当地第三产业和对外经济贸易的发展依赖性较大。第三产业和对外经济的快速健康发展，将会给酒店市场带来源源不断的旅游和商务客源。下图显示了近年来重庆第三产业的发展状况：2001-2006年第三产业产值（单位：亿元）及增长率数据来源：重庆统计局
