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1、中指研究院中国房地产指数系统中国房地产市场 2019 总结& 2020 展望2019 年 12 月 2 日目录摘要1第一部分：2019 年中国房地产市场形势总结41. 政策：调控政策整体偏紧，行业运行制度更趋完善42. 价格：新房价格表现平稳，重点城市二手房价格回落73. 供求：重点城市成交规模小幅调整，市场去化压力加大94. 土地：土地市场处低温态势，结构性拿地机会呈现145. 企业：资金面进一步承压，积极推盘强化回款17第二部分：2020 年中国房地产市场趋势展望201. 行业环境：经济存阶段性企稳预期，房地产调控将注重多方平衡202. 市场趋势：销售及新开工回落，均价更趋平稳，投资中低速
2、增长243. 关注点一：城市群发展差异性凸显，分化行情蕴含结构机会304. 关注点二：把握主流需求、提升产品品质，房企理性应对市场变化36中指研究院中国房地产指数系统摘要一、2019 年中国房地产市场形势总结政策2019 年，我国房地产市场政策环境整体偏紧：中央聚焦房地产金融风险，坚调控政策偏紧完善基础制度持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势；地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。同时，我国房地产行业运行基础制度更趋完善，住房、土地、财税三大领域的制度建设取得明显进展，为进一步落实房地产长效管理机制奠定更加坚实的基础。市场价格方面，百城
3、整体及二、三四线代表城市新建住宅累计涨幅较去年同期均收窄，各线城市价格环比涨幅持续运行在 0.5%左右，涨幅明显收窄；11 月有40 个城市价格环比下跌，单月环比下跌城市数量明显增多。相对于新房价格， 二手房价格调整态势更加明显，1-11 月十大城市二手房均价累计下跌，近几个月环比跌幅有所扩大，市场调整预期进一步强化。土地供求方面，全国层面，2019 年 1-10 月，全国商品房销售面积为 13.3 亿平方米，同比增长 0.1%。城市层面，今年 1-11 月，重点城市商品住宅成交面积较去年同期小幅调整，三线代表城市同比降幅显著；代表城市商品住宅销供比为1.04，市场新增供求相对均衡，短期库存规
4、模稳步提升，库存去化时间较去年末有所延长。成交结构方面，改善型需求积极释放，多数城市楼盘成交套总价水平较去年有所提升。价格涨幅明显收窄下跌城市数量增多322930百城中环比下跌城市数量40个201908201909201910201911重点城市市场调整短期去化压力提升土地市场低温运行结构拿地机会显现2019 年 1-11 月，全国 300 个城市土地市场整体供需规模与去年同期基本持平，住宅用地成交楼面均价上涨近两成，一方面受上半年市场回温带动，另一方面一二线城市宅地成交规模明显增加，且优质地块增多，带动全国成交楼面均价住宅用地流拍宗数占比8.8%3.3%8.9%结构性上涨。下半年房地产金融监
5、管持续收紧，受行业调整预期强化及企业融资压力加大等因素影响，土地竞拍热度下降、成交楼面价回调、地块流拍率提升，市场降温明显。值得注意的是，进入 11 月，部分城市优质地块供应增多，带动成交楼面均价上涨，但地块流拍率已逐步提升至 8.9%，土地市场整体仍处低温状态。本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电 400 630 1230 010 5631925219本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/ 或致电 400-630-1230、010-56319252。业绩方面，2019 年 1-11 月，品牌房企精准把握市场
6、机遇，聚焦主流需求，整体销售业绩继续保持增长，大型房企销售业绩增速高于全国平均水平，销售金额有望再创新高，强者恒强态势延续。拿地方面，企业投资收敛聚焦，企业积极推盘强化回款销售业绩稳步增长整体拿地节奏放缓，品牌房企拿地金额占同期销售金额的比重明显低于去年同期水平。融资方面，房地产金融监管从严，房企融资规模保持高位，综合融 资成本上升。策略方面，企业更加适应行业调控政策变化，顺势而为、积极推500040003000200010000前10企业 11-30企业 31-50企业 51-100企业40%30%20%10%0%盘、狠抓回款促进自身规模稳步增长。二、2020 年中国房地产市场趋势展望 销售
7、额（亿元）销售面积（万平方米）销售额增长率销售面积增长率行业环境保障自住需求与抑制宏观经济稳定与房地产长效机制建设中长市 需供导引期场稳非理性需求 定平衡经济存阶段性企稳预期市场调控注重多方平衡经济方面，2019 年国内外需求均保持低迷，经济增速下行趋势未改，逆周期调节因子进一步加大，金融环境保持中性偏松。展望 2020 年，促消费政策显效消费存一定改善空间，中美双方逐步取消关税积极预期下，固定资产增速将保持韧性，出口增速有望小幅反弹，加之短期周期理论基础支撑，明年季度经济增速存阶段性企稳预期，但全年增速依旧呈现稳步放缓态势，在此基调下，货币、财政政策继续保持灵活。房地产政策方面，2020 年
8、调控将注重多方面的平衡：第一，确保宏观经济稳定与房地产市场稳定实现较好的平衡；第二，实现保障自住群体购房需求与抑制非理性需求的平衡；第三，住房、土地等长效机制建设从中长期引导供需平衡。基于以上三大平衡，继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的空间和灵活性。根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2020 年全国房地产市场将呈现“销售及新开工规模小幅调整，销售均价更趋平稳，投资中低速增长”的特点。需求端，行业“房住不炒”主基调不会改变，预期会更趋理性， 随着让价促销刺激需求入市的边际效应减弱，市场规模调整幅度将加剧；但与此同时，城镇化进程
9、的不断推进、改善型需求的持续释放对市场规模仍有较大支撑，销售面积整体调整幅度有限，预计降幅在 5.0%6.5%之间。供应端，行业融资环境难有明显改观，房企资金压力依然偏大，叠加销售规模调整、已开工未售规模已达高位，且土地储备支撑力偏弱，预计 2020 年新开工规模存压，降幅在 1.4%2.9%之间；目前行业竣工压力严峻叠加过去几年新开工规模突出，施工将保持可观增速，推动房地产开发投资额继续增长，但同市场趋势销售及新开工规模调整房地产投资中低速增长销售面积-6.5%-5.0%投资时当期土地购置费增速及新开工的调整对投资的影响也不容忽略，预计房地产开发投资额增速回落至 5.9%7.4%水平。价格方
10、面，销售存压背景下房企让价跑量策略将延续，预计各线城市房价均将有所震荡，三四线调整压力较为突出，但考虑到成交结构的上移，预计全年销售均价将出现小幅结构性上涨，涨幅在 4%左右。5.9%7.4%市场行情方面，2020 年我国房地产市场整体承压，但在周期轮动背景下，结关注点城市群发展差异性凸显分化行情蕴含结构机会行业环境难现明显改善房企顺势而为理性应对构性市场机会仍存。长三角、粤港澳、京津冀、长江中游、成渝五大城市群占据我国房地产市场五成份额，受城市发展阶段、因城施策及城市规划利好等因素影响， 其市场行情也显现分化格局：长三角、粤港澳地区需求支撑度高，2019 年在严格调控影响下房地产市场整体稳中
11、有所震荡，受益于区域规划利好及调控边际优化影响，短期市场存一定回升动力；京津冀市场规模在深化调整后有所回升，但考虑到调控政策很难有实质性松动，2020 年市场回升速度或有所放缓；长江中游及成渝城市群销售端疲态显现，在周期轮动作用下短期销售疲态或将延续，鉴于其城镇化仍在快速推进，需求仍存在较高支撑力，市场整体将呈现稳中波动态势。企业策略方面，在我国经济和房地产行业进入高质量发展的背景下，行业调控政策和融资环境总体仍将保持从严态势，企业销售业绩分化也会加速行业格局洗牌及市场集中度的持续提升。着眼未来，房地产市场调整压力尚存，部分具备规模及资金优势、经营策略坚持快速周转的企业将会继续保持竞争优势。对
12、于多数企业来说，未来仍需顺应市场发展大势，聚焦刚需和改善需求，升级产品与服务水平， 同时紧抓融资窗口扩大融资规模，防范资金风险，通过聚焦主业以及与相关产业的协同发展，促进业绩持续提升。第一部分：2019 年中国房地产市场形势总结1. 政策：调控政策整体偏紧，行业运行制度更趋完善2019 年，我国房地产市场运行的政策环境整体偏紧：中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势；地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。同时，我国房地产行业运行基础制度更趋完善，为进一步落实房地产长效管理机制奠定更加坚实的基础。(1) 保持房地产
13、调控定力，因城、因区、因势施策保持市场稳定 中央坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段。2019 年，1 月份， 在防范化解重大风险专题研讨班上中央提出要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。3 月份，政府工作报告强调要落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。前后，“一城一策”逐步成为更多地方政府落实主体责任的主要方式。一季度整体政策基调相对宽松，市场预期有所向好。4 月份，中央政治局会议对“房住不炒”的再次强调对市场情绪稳定和后续地方紧缩政策的跟进起到了关键的引导作用。7 月份，中央政治局会议提出要落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。此次政治局会
14、议确定了三季度政策趋严的基调，市场整体调整预期进一步强化。10 月份，十九届四中全会在论述中国特色社会主义制度、国家治理体系和治理能力现代化时明确提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。可以预见的是，新形势下的住房制度将是国家治理体系和治理能力现代化的重要表现。综合来看，2019 年在宏观经济整体承压、国际形势复杂多变的背景下中央坚持住房居住属性的定力仍然较强。 各部门紧盯房地产金融风险，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势。2019 年全年，中央层面针对房地产市场调控明确表态或出台相关政策的次数在 48 次左右（2017 年为 9 次，2018 年为 33 次），较前两年有所增加。而从政策出台的部门来看，央行达到16 次，银保监会在 8 次左右，两大金融部门政策出台或表态的次数占比接近总数的五成。这表明，2019 年的中国房地产金融政策完全符合年初定下的“整体总方针不变”的政策基调，金融政策收紧是全年房地产市场调控的核心。 地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。2016 至 2019 年 12 月初：累计超过 128 个地级以上城市（出台约 610 项）和 69 个县市（出台约 69 项）出台紧缩政策。2016、2017、2018、2019 年各地紧缩性政策数量分别出台 74 项、245 项、185 项、10
