檀宫开盘前营销策略方案

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1、益力檀宫开盘前营销策略报告,目 标,项目目标：,建立本案安徽第一豪宅的品牌形象,销售目标：,实现开盘80套以上目标，全年100套以上任务,销售目标分解：,完成全年100套，开盘80套以上销售目标，须保证推货量达到100套以上，给予客户相对充足的选房余地。,首期推货建议如下： 493户型：1# + 2# 327户型：8# + 9# 266户型：10# + 11# 首期推货建议套数如下： 1#楼：22套 2#楼：22套 8#楼：24套 9#楼：26套 10#楼：20套 11#楼：20套 共计：134套,1#,2#,8#,9#,10#,11#,销售目标分解：,完成全年100套，销售总额约为7亿元；暂

2、拟定首期开盘价格为：19500元/。,首期推货价格拟定： 根据项目18500元/的成本， 并且市场没有完全参照的项目 可比较，因此建议前期售价： 19500元/，不突破2万元。 平均面积为：363,销售目标分解：,完成全年100套，销售总额约为7亿元；回款目标80%，即：5.6亿元。,如果想顺利完成5.6亿元的回款任务，必须完成如下工作： 1、开盘目标80套，即5.6亿元销售额； 2、签合同须快速，且保证平均首付款达房款的6成； 3、银行贷款须保证能够在10月及11月份两个月内达到50%回款。 备注：银行回款推测如下： 1、由于12月份银行进入结算期，回款难度大，所以12月份不计回款； 2、那

3、么，1个月内保证20%回款，2个月内70%回款。,主要目的,次要目的,树立“安徽第一豪宅”品牌,感染目标客群认知檀宫,邀约目标客群,完善“安徽第一豪宅”品牌,线上、线下互相配合 线上：不仅树立项目品牌形象，同时配合线下活动，将活动的影响力进一步放大； 线下：借助线上树立的初步品牌形象，直接精准邀约客户，让客户真实体会檀宫的品牌号召力。,益力檀宫的业主是哪些人？,檀宫的售价：500_1000万元/套 那么， 业主群体为：身价5000万元_1亿元的富豪群体,益力檀宫需要什么？,制造安徽第一高端影响力 将每件事打造成一次事件，让舆论传播,线上推广思路,线上推广思路：,启动全面推广,营销中心、样板房完

4、成,预开放：园林完成,正式开放：认筹,开盘,软文营销：将檀宫全面诠释给大众，连续刊登，形成话题,户外大牌、LED、杂志、电台启动，进行前期预热,全面启动推广，短期内将“安徽第一豪宅”的知名度达到最高：户外、报纸、网络、电视、广播、短信、DM直投、楼宇电视、LED等全方位立体式推广传播。,高举高打，无论从形式还是内容上，体现檀宫“安徽第一豪宅”的形象与气度,软文策动,目的： 通过一轮长期的新闻软文炒作，让感兴趣的客户，获取到其关注的信息点，引发一场对安徽豪宅的思索。,方法： 第一步：诠释檀宫的由来由于安徽经济以及合肥城市发展的需要； 第二步：通过对安徽豪宅的发展历程，以及全国城市豪宅发展案例表述

5、，将檀宫比喻为合肥的汤臣一品，梳理安徽第一豪宅的概念； 第三步：通过对檀宫的深入研究，全面展示檀宫的各亮点，确立檀宫作为安徽第一豪宅当之无愧； 第四步：将檀宫品牌化，诠释益力集团打造檀宫的各种历程，以及舍得投入和专注的心底体会，尤其是益力刘总的个人理念。,主选：报纸，辅助：网络 （为了吸引关注关注并传播檀宫，建议设置“收集檀宫文章，赢得10万元现金大奖”活动）,线下活动思路,如何制造安徽第一高端影响力？, 他们已经是成功人士，已经拥有或者已经享受过，很多普通百姓认为的奢 侈事物，所谓的奢侈品是他的日用品。 他们关注公益或者已经是名公益人士，他们会更关注自身的文化修养，但 还只停留在一定的层面，

6、并没有深入他的心底。 他们偶尔还会思考人生目标，他的事业还处在向上攀登的过程中，因 此，他们大部分时间和精力放在事业中，渴望更大的社交圈层，以及获取 更多的信息用于企业发展。,首先，从客户的关注点出发,再教育被中国近半数的富豪们视作拓展人脉的重要平台； 自我学习方式中35%的人会参加论坛/讲座。,摘自兴业银行、胡润百富杂志2012中国高净值人群消费需求白皮书,檀宫的影响力在哪？,1000万买不仅仅是价值1000万的顶级豪宅，更是无价的顶级社交圈层,一、如何从“经济”角度出发，制造全省高端影响力？,印象安徽 汇商盛筵 暨2012安徽经济发展与经济风云人物高峰论坛,在全省范围内开展此活动： 首先，

7、在地级市开展分场活动； 然后，待檀宫具备正式开放条件后，在现场举办总场活动，将各地企业家邀请至现场。,官方 + 名人 + 权威,如何让此活动吸引成功商人的眼球？,二、拓客主要方针,由外及内，以外围城市的客户先行发动，从而逼迫合肥客户,理由： 1、外围客户良好的发动，将有效促使市内客户产生紧迫性； 2、市内客户通过线上的强势推广，以及人际传播，将达到对本案的有效关注； 3、同时，对市内目标客户开展有针对性的宣传，使其对本案产生认知，再通过实景展示，以及宏大的客户活动吸引其快速决策。,准备阶段工作方针,寻找各行业意见领袖,通过各方资源，发动各行业领军人物： 1、省、市工商联各级会长单位 2、各行业

8、协会会长、副会长单位 3、金融街 4、政界,广泛开展目标客户拓展,目标客户：4000组,意向客户：2000组,诚意客户：300组,业主：100组,转来访,转认筹,转认购,2:1,5:1,3:1,目标客群高概率出现区,客户拓展方向,合富资源,高端圈层,客户拓展方向,高端渠道,淮南,客户拓展方向,淮北,阜阳,亳州,六安,铜陵,淮南、淮北、铜陵：为能源型城市，可以进行类似“探讨能源经济的多元化发展”而开展。 阜阳、亳州、六安：以白酒、医药等经济为支柱，可以邀请名人以探讨“多元化经济的发展”而展开。,全省范围目标客群,通过整合资源，举行多场饭局营销：私企业主，高端富豪，大企业资源整合，以此为契机进行项

9、目推介，扩大项目产品在高端客群中的传播；,圈层营销：利用私企组织，进行饭局营销,邀约客户来访,7月客户拓展活动展开,三、活动计划总纲铺排,初步梳理客户资源,完成客户的梳理,准业主,梳理客户,客户积累,发售期,全省拓客准备,开展全省拓客,开展软文营销活动,开盘,1：合富高端客户资源梳理 2：开发商资源梳理 3：商会、协会高端资源拓展 4：报社、邮政等客户资源 5：别墅、高端物业、短信公司、汽车、银行等跨界资源,1：针对煤、铜、电、化工等能源型国有大型企业 2：针对药、酒等消费行业；工商联、主流媒体、高端物业资源进行圈层营销。,通过活动及现场展示面，邀请客户现场看房，品味檀宫。,认筹,现场具备全面

10、展示后，借助一场大型活动，启动认筹,活动计划时间铺排,1、全省拓客活动形式,以与当地气质相符的主题性活动开展客户拓展,拓展期间，在每个城市进行高强度推广，以富有深度的主题活动，吸引当地富豪关注。,全省拓客活动1： 12辆豪华车队全省巡游为拓客活动作铺垫！让各地人们对檀宫引起一些关注，引发一种神秘的感觉。,全省拓客活动2： 分别邀请知名经济学家参加，拟邀：胡润、李稻葵、郎咸平等，到每个城市参加活动，与当地企业家共同探讨相关话题。,全省拓客活动3： 论坛活动结束后，开展饭局营销，邀请参加活动企业家共进晚餐，让销售人员有机会有客户充分沟通。,8月11日预开放日活动安徽印象，汇商盛筵暨檀宫全面开放盛典

11、 邀请媒体界人士，及房地产业内同行，在正式开放前，提前考察檀宫，并借助媒体及同行的舆论和影响力，传播檀宫安徽第一豪宅的品牌。,2、预开放日活动：针对媒体及同行，提前鉴赏檀宫,8月18日正式开放日活动安徽印象，汇商盛筵暨檀宫全面开放盛典 与省政府联合举办，邀请杨澜、胡润等明星参加，同时邀请史玉柱、祝义才等在外的安徽著名企业家，以及在安徽发展的著名企业家：余渐富、商晓波等参加盛典，让此成为徽商积聚交流的平台；并且可以长期举办，成为一次徽商聚集发展的平台。,3、正式开放日活动：印象安徽，汇商盛筵,让檀宫的高端影响力放大！,活动时间： 1、白天部分天下徽商风云人物颁奖盛典：7月28日下午15:00至1

12、8:00，地点设置在会所内部，进行新产品发布及经济洽谈会活动，由明星、经济人物牵头，进行针对安徽的发展及经济畅谈，可事先由参会嘉宾沟通的话题进行展开。,活动时间： 2、晚场部分印象安徽，汇商盛宴：18:30至21:30，进行轻松晚宴活动，邀请明星、佳丽，陪同参会嘉宾开展轻松的互动酒会活动，进行会所内场及园林外场展开。,现场包装：体现奢华，用大量奢侈品作高端点缀,场地配合： 1、会所部分白天活动场地：会所一楼、二楼、负一层、负二层；整体开放布置，功能全部开放式体验； 2、园林部分就会主场地： 园林主要进行灯光、物品展示的配合为主，景观节点及沿线小径均可进行演绎人员的氛围活动安排；如音乐演奏、舞蹈

13、展示等，打造私家派对的轻松氛围。,四、活动炒作,目的： 通过多轮线下活动的推广铺排，提升项目在全省范围内的受关注度，冲击到高端客户群体的购买激情，促进项目的开盘热销。,方法： 首先，省内重点城市的豪车巡展，豪车统一项目车贴，造势先行，抓住市场目光，引发讨论和猜想； 然后，重点城市的主流媒体渠道投放项目广告，预热释放项目信息；前往重点城市进行名人经济论坛活动，圈住城市经济代表人物，直接传递项目信息，达到由面到点的宣传突破； 最后，采用成龙、杨澜大腕明星开放仪式，集中邀约各地市高端客户资源参与项目开放酒会。,主选：报纸、户外；辅助：网络 （长期报道，形成一种媒体强烈关注的态势，增加客户的好奇心及关

14、注度）,五、开盘前活动费用预算,全省拓展预计费用：600万元 6座城市拓客，包括：名人费用、场地、晚宴及当地推广费用 7月28日开放日主场活动预计费用：500万元 明星费用：杨澜、胡润约100万元； 经济名人费用：总共预计100万元； 场地布置及奢侈品展示费用：300万元。 共计：1100万元,销售组织策略,一、限购限贷政策的应对策略,限购： 1、外地户口无法购买情况，与户籍管理单位联系，提前迁户口； 2、购买社保、迁户口等产生的一切费用，由开发商支付。 限贷： 1、提供为期1年的分期付款方式，建议以5:3:2的比例支付； 2、为了增加回款速度，首付款高者，增加优惠的方式，促使客户追加收付款额

15、度；,二、认筹、开盘方式,认筹：项目具备正式开放条件后，启动认筹 使用“1+1”捆绑的方式进行认筹将价值30万的公寓，作为认筹砝码，即：客户缴纳30万元的认筹金，成功购买豪宅者，即可将公寓赠送给客户；未购买者，即可选择退款，也可选择单独购买公寓。 开盘： 根据最终认筹客户数量，决定开盘是以集中开盘，还是小范围选房的方式。,销售参观动线图,2#,8#,10#,红线为地上路线,黄线为地下路线,粉线为整体园林展示区,蓝线为一期园林展示区,三、销售动线组织,关于此销售动线方案，需其他部门配合的建议,（一）关于建筑装饰的配合建议,1、外立面：一期以及二期除4#楼以外的楼栋，外立面干挂结束； 2、门窗：一

16、期以及二期除4#楼以外的楼栋，入户大堂、栏杆、窗户全部安装完毕，呈现现房状态；若二期无法完成则遮挡起来； 3、样板房入户大堂：样板房楼栋的地上大堂及地下大堂，装修完毕；其他楼栋的入户单元门安装到位； 4、地下车库：一期地下车库顶棚、墙面、地面装修完毕，并且预留好后期装饰材料运输通道，且在装修过程中，保持非运输通道的整洁； 5、电梯：样板房楼栋及会所观光电梯的轿厢须装修完毕； 6、材料展示区：在销售中心二楼完成材料展示区，须体现品质感及精美度； 7、标牌：会所内、样板房区域内、地下车库、楼栋号、样板房门牌号，在各需要的地方设计相应的标牌； 8、楼宇亮化：一期楼体亮化工程须完成。,关于此销售动线方案，需其他部门配合的建议,（二）关于园林的配合建议,1、园林：一期以及二期除4#楼以外的楼栋，园林全部结束：水系须通水，以及水生植物、动物及雕塑完成； 若二期无法全部完成，则须将人行入口，以及中轴点