指南空调系统

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1、 热烈祝贺 物业设施设备管理指南 的成功发行！ 向参加 物业设施设备管理指南 培训师资培训班的 各位领导、同仁学习、致敬！ 物业设施设备管理指南 第四部分空调系统 中物协技术委员会 2010.5 掌握：通过学习，应掌握： 空调系统的基本知识及分类； 空调系统接管验收的依据、内容、程序和方法； 运行管理的依据、内容、要求和应急处理； 维修保养依据、方法、内容及重点； 热源及锅炉的基本知识和管理要求 。 培训学习的基本要求 熟悉：通过学习，能熟悉： 空调系统、设备的基本理论知识和主要设备 的工作原理； 熟悉相关的法律法规、规范、标准，并能在 实际工作中灵活应用； 管理中的风险和控制。 了解：行业新

2、动向和专业技术管理的新趋势 ；空调专业新技术 一、指南编写的指导思想和发行意义 1、指南的编撰发行是行业发展的需要 随着国民经济和房地产行业的快速发展 ，物业项目已从普通住宅小区演变为高档建 筑，其设施设备配套齐全并技术愈来愈先进 ，因此，对物业管理行业的专业技术要求也 不断提高，这就极需要由规范的系统管理理 论作指导，指南的适时出版发行即可满 足行业发展的需要。 2、指南可以满足行业专业技术管理的需求 指南专业技术基础理论扎实且易掌握， 管理依据、程序、方法符合行业要求，切实 可行，并操作性很强，因此，它可作为业内 专业技术人员的培训教材和管理工具书，可 以促进行业实现规范化的专业管理。 二

3、、指南的编写依据 1、简要的专业技术基础知识； 2、相关的法律、法规、规章和政策性文件； 3、行业专业管理需求和物业服务合同的约定 ； 4、相关专业技术规范、标准和规程； 5、行业的专业技术管理经验。 三、做好空调专业技术管理必备的条件 1、“客户第一、服务至上”的服务意识； 2、具备促进行业健康发展的职业操守； 3、了解相关的法律、法规和行规，遵守物业服 务合同约定； 4、掌握相关的专业知识和技术能力，主要包括 ： （1）空调专业的基础理论知识达到一定水平 。 （2）空调服务对象客户对空气调节的需求， 包括舒适性和工艺需求。 （3） 相关费用成本的控制和承担责任等； （4）空调系统、设备的工

4、作原理、技术性能、型 号规格和安装、运行、维护的操作技术等。 （5）气象基础知识。以便根据天气、气候的变化 趋势做到空调运行的预防调节或季节性维修保养 ，保证适时满足用户对空调的需求。 四、指南的第四部分空调系统 的主要内容和掌握要点 空调系统主要分为六章二十三节共100页，计 10万余字，从空调系统概述、接管验收，到运 行管理、维修养护，以及大中修管理都作了详 细的论述，最后一章对热源部分进行了简单的 介绍，从而较全面、系统的为物业管理中的空 调系统管理提供可参考的理论依据。下面就需 要掌握的重点做简单介绍. 第十三章 空调系统概述（P207） 空调与空调系统 空调是空气调节的简称。空气调节

5、是人们 通过一定的方式使室内空气的温度、相对 湿度、气流速度和洁净度达到预定的标准 ，并保持在允许的范围内波动。 空气调节系统是指能够对空气进行净化 、冷却、干燥、加热和加湿等环节处理， 并促使其循环流动的设备系统。 一、空调系统的构成，主要由以下四个部分： 冷、热源制冷（ 热）设备 空调末端设备空 气处理单元 空调系统 动力控制系统 水管道循环系统 重点介绍人工制冷，即采用“相变制冷”，利用工质 蒸发吸热的原理达到制取冷源的目的。 人工制冷的 主要方式 蒸汽压缩式 制冷 吸收式制冷 二、空调系统的冷（热）源： 压缩式制冷机组主要由四部分组成： 蒸汽压缩机 蒸发器 冷凝器 节流装置 （一）压缩

6、式制冷机 压缩式制冷机组常用的蒸汽压缩机有： 1、活塞式蒸汽压缩机； 2、螺杆式蒸汽压缩机； 3、离心式蒸汽压缩机； 4、滚动转子式蒸汽压缩机； 5、蜗旋式蒸汽压缩机； 氨（R717） 氟利昂（R11、R12、R22、 R123、R134a） 合成制冷剂（R410A、R407C） 压缩式制冷机组常用的制冷工质（制冷剂）有 ： 空气 水 盐水 压缩式制冷机组常用的载冷剂有： 有机化合物 其他水溶液 压缩式制冷机组主要消耗的是机 械能，由发动机或电动机拖动。 （二）吸收式制冷 主要是溴化锂吸收式制冷 发生器 冷凝器 蒸发器 吸收器 溴化锂吸收式制冷机组主要由以下部分组成 ： 还有：热交换器 溶液泵

7、 抽真空设备 节流装置 溴化锂吸收式制冷工质是由溴化锂水溶液和水 构成的二元工质对，其中：水（冷剂水）是制冷剂 ，溴化锂水溶液是吸收剂。 溴化锂吸收式制冷机的分类： 1、按用途分为：冷水机组 冷热水机组 热泵机组 2、按驱动热源分为：蒸汽型 热水型 直燃型 3、按驱动热源的利用方式分为：单效 双效 溴化锂吸收式制冷主要消耗的是热能，用 水蒸气或热水驱动。 三、空调末端设备空气处理单元 它是用来处理空调房间内的空气，并进行输送和分配 ，使其保持在需求的标准范围内，以满足用户的需求。 其组成的设备设施包括： 通风机 空气处理组合（过滤、冷却、加 湿、干燥、加热、洗涤、水汽分离等） 风道（筒） 调节

8、阀等 主要包括： 空调机组 新风机组 风机盘管 是连接空调冷（热）源与空调末端设 备的水管道循环系统。可保证系统正常循 环和使系统状态稳定在标准范围内，以满 足系统运行的需要。 四、空调水管道及循环系统 主要是： 冷媒水系统 冷却水系统 主要包括动力和控制两部分，它可以为空 调系统提供动力和维系系统正常运转，达到科 学、高效、安全、节能的目的。 五、空调电气系统 主要是： 电动机 控制柜 电缆 电子元件 集成电路 空调系统按不同的分类方式可分为多种类型。如： 六、空调系统分类 按服务对象不同可分为： 集中式空调系统 工艺性空调舒适性空调 按空气处理设备的设置情况可分为： 半集中式空调系统 分散

9、式空调系统 七、空调新技术 目前广泛应用的有： 大温差小流量空调系统 冰蓄冷空调技术热泵技术 简述空调的定义。 空调系统是由哪几部分构成的？主要包括 那几个系统？ 简述空调系统的制冷机组的工作原理。 空调系统如何分类？ 习题 第十四章 空调系统接管验收 （P221） 一、空调系统接管验收的依据： n 国家、地方、行业的技术标准、规范和法 规 n 生产厂家提供的使用说明书 n 竣工图纸和技术资料、设备清单 n 物业服务合同 二、接管验收的范围 竣工图竣工资料 设备与系统合同 机配件和工具试运行报告 综合验收报告 使用说明书 三、接管验收程序： n 接管验收准备：工作标准 验收方案 组织 工具 资

10、料 n 验收实施： 查验资料预查验记录 问题收集、汇总及处理再检验 交接签收资料归档 n 质量遗留问题的处理与质量保修 四、查验方法 观感查验 使用查验 检测查验 试验查验 五、空调设备管理档案的建立 建立、管理好设备管理档案的意义是：“ 规范管理、便以追溯、管理证据” （一）新建物业项目空调基础管理档案的 建立。主要包括两项内容： 1、设备原始技术档案，主要包括： （1）建设单位提交的竣工图与竣工资料、设 备清单、交接验收表等 （2）生产厂家的安装、维护、使用说明书， 技术图纸、合同及保修文件 2、设备基础管理档案，主要是： 设备登记卡 设备清单 设备台帐 设备卡 以上档案资料要统一建档保存

11、，专人保 管，与设备寿命同期“终生”保存。 （二）设备使用管理档案。分为三个方面 1、设施设备运行维护档案,主要是：设备 运行日志、故障处理记录、设施巡检记 录、事故处理报告、维修保养计划、维 修保养报告单、设备完好率评定表、设 备系统测定记录、设备专业安全检查报 告等。 该档案一般保存35年，可定期处理。 2、设备系统修理、更新改造档案，主要是 ：设备大、中修和更新改造的计划、实施 合同、实施报告、检测报告、验收报告等 3、设备设施报废档案：主要包括：报废申 请、评估、批示、处理记录等 u物业空调设备接管验收的依据有哪几个方 面？ u空调系统、设备查验的方法； u档案管理的作用和意义； u空

12、调设备基础管理档案包括哪些内容。 习题 第十五章 空调系统的运行管理 （P228） 一、空调系统运行管理的目的： 管理制度化 操作规范化 人员专业化 职能责任化 保证空调系统科学、合理运行，为用户提供舒适 、卫生的工作、生活环境，实现合理、环保、节能、 安全的目的。使管理实现“四化”，即： 二、空调系统运行管理依据： 国家、地方标准与规范 设备使用说明书 物业服务合同 三、运行管理的内容： 管理岗位设置与人员配置 制定岗位职责 制定运行操作规程 拟定空气质量标准和运行方案 四、空调系统运行操作规程，主要是： 中央空调系统标准作业规程 螺杆式冷水机组操作规程 活塞式冷水机组操作规程 离心式冷水机

13、组操作规程 溴化锂吸收式冷水机组操作规程 热泵机组操作规程 热交换器操作规程 五、空调系统运行管理基本要求 （一）制定运行管理规章制度：运行工岗位守则 交接班制度 机房管理制度 设备管理制度 （二）拟定突发事件处理预案，主要是： 1、有害气体泄露和传染病流行期处理预案 2、消防应急预案 3、突然爆管应急案 4、发生机械、人身事故应急预案 六、空调运行环保、卫生、节能及安全要求 清扫风系统，避免空气污染 制冷剂和润滑油回收处理 减震、降噪 使用合乎环保要求的制冷剂 （一）环保要求，主要是： 拟定科学的空气质量控制标准 制定合理的运行方案 根据用户需求和天气变化及时调整运行方式 宣传合理使用空调的

14、节能知识 （二）节能要求，主要是： 采取有效措施，减少跑、冒、滴、漏，减少无谓浪费 能耗记录、统计、汇总、分析 采用新技术、新材料、新设备、新工艺 控制合理的新风量，保证空调房间空气的含氧量达标 合理控制风压，避免空气交叉污染 定期清洗空调水系统和空气处理系统，避免有害菌滋生 定期对空调房间的空气质量进行检测 （三）卫生要求，主要是： 及时清扫空气过滤装置或更换过滤材料 采取有效措施隔离所有污染源，杜绝外界污染 完善各类安全保护装置，并保持有效 定期检查电气系统、消防设备，保证完好 严格控制易燃、易爆、有害物质存放 定期检查压缩式制冷机组的保护装置，保证其正常工作 （四）安全要求，主要是： 定

15、期检查溴化锂吸收式制冷机组的安全保护装置，保证其正常工作 制冷机保持在正常工况下运转，避免超温、超压、超负荷 定期校验压力表、温度计、液位计、安全阀等装置，使其符合要求 空调系统运行管理的目标是实现哪“四化”； 应急预案如何设置； 中央空调运行管理标准作业规程是； 对压缩式制冷机组，应定期检查，下列保护装 置应正常工作； 对溴化锂吸收式制冷机组，应定期检查，下列 保护装置应正常工作。 习题 第十六章 空调系统的维修养护 （P256） 一、维修保养的目的： 通过主动、有效合理的维修保养，保持空调 设备良好的技术状态，提高系统的运行效率；减 少设备故障，避免事故发生；有效延长设备大中 修周期，甚至可以取消设备大修；延长设备有效 使用寿命，降低设备寿命周期费用；促使物业保 值增值，为业主创造价值，为社会创造财富，充 分