正商新蓝钻价格方案

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1、价格方案 我们的客户积累 自2009年9月20日至9月28日，钻石卡累计办理500张； 按照周办卡量近100张的平均速度，到开盘前仍有约三周时间，届时 钻石卡办卡数量将逼近800张 关于项目的 前期回顾与目标 回款目标09年年底项目回款2亿元 动力 我们的目标 开盘实现销售率50%以上，至年底实现销售率80% 以上，年底销售额达到2.8个亿，完成公司回款额2 个亿的目标 既定目标指引下的整体价格策略: p 策略1:分类比准，确定项目核心均价，制定目标策略 100平米以下单位定价策略保证项目销售速度目标的实现； 100平米以上单位定价策略保证项目实收均价目标的实现 p 策略2：大小户型朝向差拉大

2、，实现销售速度与价格的双重目标 p 策略3：楼层层差压缩，中高楼层启动市场，避免后期高楼层积压 p 策略4：建立价格标竿，突显高性价比，保证消化目标房源 p 策略5：选房分段统一价，多点开花，形成开盘热销 p 策略6：菜单式价格表，一目了然，利于现场逼定 Part 1 定价背景 Part 2 价格策略 Part 3 市场比准均价 Part 4 价格表的形成与验证 Part 5 销售预估及优惠策略 目录 Part 1 定价背景 项目概况 市场及政策分析 竞争者分析 项目经济指标 项项目整体规规划指标标 单单位： 项项目不含安置区含安置区 规规划用 地面积积 242762301449 建设设用 地

3、面积积 201266219040 总总建筑 面积积 601425761387 商业业建 筑面积积 42068 含D区约约2.5 万平米 50954 含D区约约2.5 万平米 住宅 面积积 568486717387 规规划指标标A(N-07)B(S-04)C(S-12)E(S-03)F（安置）G(S-07)S-11 规规划用地面积积61618200231913125733586871094236834 建设设用地面积积54836169347128662351417774872515865 总总建筑面积积1627345844544930701031599622606394574 商业业建筑面积积7

4、2152640415188863062 住宅面积积151554557212024966766148901254196 各地块指标 一期户型比例 Part 1 定价背景 项目概况 市场及政策分析 竞争者分析 房地产宏观市场分析 1-8月郑州市场回顾 商品房销售情况统计 月份 销售 套数 销售面积 （万） 销售均价 （元/） 销售额 （亿） 1月399839.47426416.83 2月568456.38446725.18 3月1071099.1445744.17 4月993297474646.04 5月982093.79502847.16 6月10273101.13512651.83 7月115

5、29108.37494953.63 8月11217104.59500052.3 合计 73163699.834818337.15 1-8月郑州市商品房经历 了由快速增长到平稳销售 ，销售均价也连续上升， 增幅近900元/平米，平均 每月上调160元/平米，但 增长幅度成递减趋势。 郑州市市区住宅销售统计 月份销售套数 销售面积 （万） 销售均价 （元/） 销售额（亿 ） 1月350132.89390812.85 2月514245.22435519.7 3月984084.35427036.02 4月922885.55 4425 37.86 5月905480.09477338.23 6月91518

6、0.84465237.6 7月1022592.83466343.3 8月1040990.31464341.93 合计66550592.084518267.49 8月全市商品住宅市场场 依然全线飘红线飘红 ，继续续继续续 写 供不应应求的华丽华丽 篇章。供 应虽应虽 然环环比出现现小幅增加 ，但与去年同期相比，供 应应量显显得微不足道，而与 供应应量恰恰相反的却是成 交的火爆，本月成交量虽虽 然环环比出现现小幅下降，但 同比亦是增幅强劲劲，价格 亦是稳稳打不动动，继续继续 保持 在4600元/平方米之上。 供 需 l商品住宅的销售量与商品 房增长一致，月均销售套数 7666套，3-6月均在900

7、0套 以上，价格上涨745元/平米 ，月均涨幅达150元/平米。 l住宅占商品房总体销售套 数的90%，销售额占总体的 80%。 8月全市只有建业枫业枫 林上院是新盘盘推出，其余4个项项目皆是老盘盘加推。建业业 枫枫林上院本月首次亮相，但是推出相当吝啬啬，一共120套，共计计1.06万方，主要以 二房88-89平方米为为主，销销售情况良好；升龙龙国际际中心二期世界之窗推出B区主要 以三房88-142平方米为为主，其次是一房46-49平方米；亚亚新橄榄榄城本月推出主要以 三房87-117平方米为为主。连续连续 2个月供应应低谷我们预计们预计 将在9月份结结束，随着全市 施工面积积的增加，一些具备

8、备开盘盘的项项目正在摩拳擦掌，蓄势势待饭饭，积积极为为“金九 银银十”准备货备货 源。 郑州市市区不同套型新建商品住房供求结构表（2009年1-8月） 单位：万平方米、套、元/平方米 60 平方 60-80 平方 80-90 平方 90-100 平方 100-120 平方 120-144 平方 144-180 平方 180 平方 合计 面积 批准预售37.613257.3916.8325.1843.6615.6115.18243.46 占比15.45%13.14%23.57%6.91%10.34%17.93%6.41%6.24% 登记销售75.6663.9513662.2262.99105.4

9、745.6640.11592.06 占比12.78%10.8%22.97%10.51%10.64%17.81%7.71%6.77% 套数 批准预售83844531659217872303325797871128543 占比29.37%15.87%23.09%6.26%8.07%11.41%3.43%2.49% 登记销售169929097156236620574778992880169266550 占比25.53%13.67%23.48%9.95%8.64%11.87%4.33%2.54% 平均 成交价 登记销售472847094428416943524461471148444817 备注：60

10、-80平方是指大于60平方米、小于80（含80）平方米，其余作相似理解。 l 上半年刚性需求得到极大的释放。 l 7万套的消化量去化了2008年库存，大大缓解了市场空 置压力和开发商资金需求。 l 上半年市场形势仍得益于政府政策助推。 l 第三季度整体市场走势趋向平稳发展。 Part 1 定价背景 项目概况 市场及政策分析 竞争者分析 围合竞争下的市场分析 本案 美景鸿城 美景鸿城 项 目 基 本 情 况 开发商河南美景鸿城置业有限公司 物业位置中州大道与航海路交汇处东200米 物业类型 住宅、 TOWNHOU SE、酒店、 商务、文化 馆等 占地面积 328亩 建设进度一期开发周期四期 总建

11、筑 面积 150万 商业面积 - 绿化率 30% 容积率4.8 交房时间 2011底 开盘时间未定 现推出楼号1#、2#、5#、6#、7#号住宅楼 推出户型56一房、86两房、120、140三房 对外报价预计4600 -5000元/ 设计特点：以“赠”、“景”、“变”、“创”、“精”户型规划手法 房源介绍：一房小户型位于7#，属于点式住宅，赠送花园阳台。 两房户型，属于板式住宅，纯南向采光 三房户型板式住宅，赠送花园阳台。 项目动态：自5月份开始推广，6月5日开始认筹，截止到9月20号， 已排卡约1500张，积累客户较多，两房认筹占比最多、 其次三房。 认筹优惠：交5000元购房意向金，选房时

12、可冲抵10000万房款。 产品分类 面积区 （） 一房40-60 两房80-90 三房120-140 报价：4600-5000元/平米 主力户型 一房建筑面积约：56 二房建筑面积约：85 三房建筑面积约：120 三房建筑面积约：140 凤凰城 首期开发房源 1 2 4 3 6 5 产品分类面积区间占比 一房30-6030% 两房75-9041% 三房110-13620% 四房145-1609% 公寓式的一房占比较多， 主力户型为两房，但两房的面积区间 不大。 户型设计基本上为市场上常规户型。 该项目是由升龙企业下属的河南捷宏置业有限公司负责开发。 凤凰台城中村改造项目位于郑州市金水区，郑汴路

13、与未来大道交汇处，总用地面积470亩。 规划有商业、写字楼、住宅、酒店式公寓等多种物业类型。 项目总用地面积337776平方米，总建筑面积约185万平方米。项目分为安置区和商品开发区，安置 区总建筑面积约615573平方米，其中住宅建设规模为367680.5平方米，商业建筑规模96112.5平方米 ；商品房开发区分两期开发，一期开发为B地块，总建筑面积332130.97平方米，位于博览路以东、燕 凤路西、仓北路北、青年路以南（地块内规划市政道路）一期地块开发物业类型有高档居住、高级智能 办公、主题商业街区。二期开发为C地块，位于郑汴路以南，凤台南路以东，凤凰东路以北，商贸路以 西。 9月26日

14、认筹排卡近500张 对外报价5200元/平米，优惠3%后5000元/平米 对外销售时间：10月份左右 橄榄城 18# 19# 20# 21# 三环路 石柱路 一期 二期现推房源 一房二房三房 面积 55-57 51-88 85-117 数量356528654 房源销售情况 多层基本售完； 三房销售较好， 其次是两房。 产品配比 小高层均价4400-4500元/平方 多层均价4600-5000元/平方 20号楼1单元11层西2户(3房2厅1卫) 建筑面积89.51平米 表现单价4574元/平米 优惠后4529元/平米 优惠措施 一次性2个点，按揭1个点 赠送暖气、天然气初装费 9月10号开始涨价

15、（小户型上涨3个点，大户型上涨2.5点） 10月份主推60平米两房，部分115平米三房 橄榄城柏林印象组团（4栋18#、19#、20#、21#）8月22日开盘销售200余套，最高价4880元/平米 代表性楼层价格 橡树玫瑰城 一期 二期 产品分类 面积区间占比 一房30-4524% 两房55-9051% 三房89-13520% 复式115-140 5% 二期均价为4350-4400元/平方米 紫荆尚都 紫 荆 山 路 一期 二期 销售情况 该项目08年10月开盘，目前共推出1247套房源，目前已售房源730套，销售率58%。 已售房屋均价为：5200元/平米（近30天销售均价） 所剩房源当中一房所占比例较高 综上所述 项目没有绝对的直接竞争对手！ 竞争对手就是自己：销售速度与利润双高要求！ Part 2 价格策略 Part 1 定价背景 Part 3 市场比准均价 Part 4 价格表的形成与验证 Part 5 销售预估及优惠策略 目录 战略思想 条件一：正商品牌，产品领先； 条件二：市场持续热销，宏观政策空档期，但未来政策风险仍然存在； 条件三：区域内高品质楼盘，稀缺带电梯尊贵多层； 条件四：区域内成交量逐步上升，未来市场投放量大； 条件五：钻石卡办理超过800张； 条件六：项目推广力度大，项目知名