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1、. . . . .从稽查处理决定书及处罚决定书看开发商涉税风险 2015-12-02房地产财税佟军 点击上方蓝色字可关注我们！房地产财税学习平台微信号：fdccspx(长按复制) 提供房地产最专业，最及时的财税资讯；财税法规变动及解读；日常财税工作的疑难问题解答。是您最值得信赖的房地产财税问题解决专家！致力于房地产财税人员价值提升！我司12月份房地产财税专题课程将于【无锡】【成都】【北京】【重庆】等地举办诚邀您莅临参加！报名咨询:010-52106881 佟军老师近期，北京市地税第一稽查局对房地产开发企业做出了处理决定，时隔一个半月后，第一稽查局再次对该企业做出了处罚决定。本案例涉及营业税、城
2、市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等多个税种，涉税金额巨大。房地产开发企业应从本案例吸取经验教训并完善自身管理，最大限度地降低涉税风险，切勿以身试法。关 键 词稽查、偷税、伪造发票、隐匿收入、滞纳金、行政处罚一、稽查基本情况根据北京市地方税务局第一稽查局税务处理决定书显示，在2013年3月28日至2014年7月29日对北京美晟房地产开发有限责任公司2009年至2011年缴纳地方税情况进行检查时，发现了多项违法事实。其中包括2010年、2011年两年内收取售房款收入共计2.65亿元；同期间收取代办费用金额254万元；2009年4月30日实际取得在建工程项目转让收入1.6亿元，经查此
3、笔款项是由北京金晟惠房地产开发有限公司直接支付给北京金融街西环置业有限公司冲抵美晟房地产与北京金融街西环置业有限公司的欠款1.6亿元，美晟房地产在账簿上不列收入1.6亿元；2009年5月31日实际取得在建工程项目转让收入2641万元，经查此笔款项是由北京金晟惠房地产开发有限公司直接支付给中国建筑第八工程局有限公司直接抵扣应由美晟房地产支付的工程款2641万元，美晟房地产在账簿上不列收入2641万元，以上均未按规定申报缴纳营业税金及附加、企业所得税。另外，公司2009年将开发的“美晟国际广场”项目转让给了北京金晟惠房地产开发有限公司，未进行土地增值税清算，未按规定申报缴纳土地增值税。此外，税务机
4、关在检查中还发现总金额3.17亿元的不符合规定发票，经北京市地方税务局票证管理中心鉴定，其中伪造发票35张，金额1.3亿元。因偷税被罚1.33亿元根据税法，北京市地方税务局第一稽查局对北京美晟房地产开发有限责任公司做出了补缴营业税955万元，补缴城市维护建设税计47万元，补缴教育费附加计28万元，补缴土地增值税计2.2亿元，补缴2011年度企业所得税计1.33亿元的决定。同时按照滞纳金的规定按日加收万分之五的滞纳金共计2704万元。另外税务机关对于该单位在账簿上不列收入及多列支出以及少缴营业税、城市维护建设税、企业所得税的行为定性为偷税，对偷税税额处以一倍罚款计1.33亿元。二、涉税风险分析根
5、据以上稽查事实可以看出，美晟房地产存在极为严重的偷税情节，主要集中在以下几方面：1、伪造发票问题；2、不计收入或少计收入；3、不按照税法规定及时进行项目清算，拖延纳税。自2009年全国开展税收自查及重点行业稽查以来，房地产企业一直被列为重点稽查对象，可以说每年都有因为各种原因被税务机关追缴税款、加收滞纳金和罚款的案例出现，其根本原因和手段不外乎以下几点：1、税法意识淡漠，法律遵从度差；2、地产开发利润丰厚，为实现少缴税款的目的，企业采取各种手段进行偷逃避税；3、存在蒙混过关的侥幸心理；4、利用房地产行业税收政策复杂的特点，人为拖延纳税；5、虚构经济业务，虚增成本费用；6、不计、少计收入，收入与
6、往来互抵等。我们认为，就企业经营本身而言，进行切实有效的税收筹划或事先的税务安排并无不可，而且是应该提倡的合理行为，但其出发点和准绳一定是事前的、合法的，而非恶意的、以合法形式掩盖非法目的的，就本案例可以看出，企业所采取的手段均为主观故意的行为，其偷税目的明确，事实清楚，特别是涉及伪造发票一条，可以说是很低劣的手段，税务机关早在多年前就以完善了发票查询和管理系统，基本杜绝了假发票、大头小尾、套票、借用他人发票的问题，而且在目前的税务稽查实物中基本贯彻了稽查必查发票的原则，企业再采取这种手段无异于自投罗网的行为，同时，就本案涉税金额来看，除了补税加收滞纳金以外，不排除根据征管法七十七条的规定对涉
7、嫌犯罪的，税务机关应当依法移交司法机关追究刑事责任的可能性。【房企财税微信：fdccspx】尤尼泰作为专业税务服务机构，我们再次提醒包括房地产企业在内的所有纳税人，积极有效的筹划是必要且合理的，但一定要树立正确的认识和法制观念，采取正确的手段在税法和相关法律、法规允许的范围内进行合法经营与安排，切莫以身试法，企图侥幸蒙混过关，天网恢恢，疏而不漏，采取不正当手段只能达到逃脱一时的目的，最终将付出更大的代价。尤尼泰（北京）税务师事务所赵飞相应条款在账簿上不列收入、偷税中华人民共和国税收征收管理法第六十三条第一款纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，
8、或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。不符合发票规定中华人民共和国发票管理办法（国务院2010年第587号）第二十一条不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。第二十二条开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性如实开具，并加盖发票专用章。任何单位和个人不得有下列虚开发票行为：（一）为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；（二）让他人为自己开具与实际经营业务情况不
9、符的发票；（三）介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。滞纳金中华人民共和国税收征收管理法第三十二条纳税人未按照规定期限缴纳税款的,扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的,税务机关除责令限期缴纳外,从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。加处罚款中华人民共和国行政处罚法第五十一条当事人逾期不履行行政处罚决定的，作出行政处罚决定的行政机关可以采取下列措施：（一）到期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的百分之三加处罚款；（二）根据法律规定，将查封、扣押的财物拍卖或者将冻结的存款划拨抵缴罚款；（三）申请人民法院强制执行。北京市地方税务局第一稽查局税务处理决定书一稽税稽处2015112号美晟房地产
10、开发有限责任公司（110224700240566）：我局于2013年03月28日至2014年07月29日对你(单位)2009年01月01日至2011年12月31日缴纳地方税情况进行了检查。违法事实及处理决定如下：一、违法事实（一）经查你单位2010年1月1日至2011年12月31日收取售房款收入共计265445515.60 元，未按规定足额申报缴纳营业税金及附加；（二）经查你单位2010年1月至2011年12月收取代办费用金额为2541859.51元，计入“其他应付款代收费用”科目中，未按规定申报缴纳营业税金及附加。（三）经查你单位2009年4月30日实际取得在建工程项目转让收入1600000
11、00元，经查此笔款项是由北京金晟惠房地产开发有限公司直接支付给北京金融街西环置业有限公司冲抵你单位与北京金融街西环置业有限公司的欠款160000000元，你单位在账簿上不列收入160000000元，未按规定申报缴纳营业税金及附加、企业所得税。（四）经查你单位2009年5月31日实际取得在建工程项目转让收入26413855元，经查此笔款项是由北京金晟惠房地产开发有限公司直接支付给中国建筑第八工程局有限公司直接抵扣应由你单位支付的工程款26413855元，你单位在账簿上不列收入26413855元，未按规定申报缴纳营业税金及附加、企业所得税。（五）经查你单位于2009年2月23日将开发的“美晟国际广
12、场”项目转让给了北京金晟惠房地产开发有限公司，双方已经按转让协议办理全部手续，已于2011年12月31日将总转让价款1599980000元全部结清，未进行土地增值税清算，未按规定申报缴纳土地增值税。（六）经查你单位2010年在管理费中支付股东个人车辆保险费用等共计67414.14元；2010年收取代办费用2407542.29元，计入“其他应付款代收费用”科目中，均未调整2010年度企业所得税应纳税所得额。（七）经查你单位2011年1月至12月在管理费用科目中，将股东个人名下的汽车三辆计提了折旧费，合计734331.72元；2011年收取代办费用共计134317.22元，计入“其他应付款代收费用
13、”科目中；你单位检查纳税期间取得不符合规定发票共计183张在开发成本中列支，金额合计317173200元，经北京市地方税务局票证管理中心鉴定，伪造发票35张，金额130000000元，无开具数据发票8张，金额56000000元；经北京市国家税务局鉴定伪造发票及领购单位与发票上加盖印章单位名称不符的发票共140张，金额131173200元。经检查组外调核实，上述发票票面印章单位与你单位没有业务发生和相关经济往来，没有为你单位开具过发票，业务不真实；你单位于2009年2月23日将开发的“美晟国际广场”项目转让给了北京金晟惠房地产开发有限公司，双方已经按转让协议办理全部手续，已于2011年12月31
14、日将总转让价款1599980000元全部结清，未进行企业所得税项目清算。以上均未调整2011年度企业所得税应纳税所得额，应补缴企业所得税。二、处理决定（一）根据中华人民共和国营业税暂行条例第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税”、第二条第一款、第二款“营业税的税目、税率，依照本条例所附的营业税税目税率表执行。税目、税率的调整，由国务院决定”、第四条第一款“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额营业额税率”、第五条“纳税人的营业额为
15、纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”、第十二条第一款“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”以及中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十三条“条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，”的规定，你单位应补缴营业税计9551033.46元。（二）根据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例第二条“凡缴纳消费
16、税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人（以下简称纳税人），都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。”、第三条“城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与消费税、增值税、营业税同时缴纳。”、第四条第二项“城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五；”、第五条“城市维护建设税的征收、管理、纳税环节、奖罚等事项，比照消费税、增值税、营业税的有关规定办理。”的规定，你单位应补缴城市维护建设税计477551.67元。（三）根据京政发199418号北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知第一条“本市自1994年1月1日起，从纳税人实际交纳的增值税、营业税、消费税的税额为依据，征收教育费附加，附加率为3，分别与增
