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1、房地产,房地产( 地产、房产的总称; 房地产也称不动产 ) Property RealEstate 房产：房屋及其权利 地产：土地及其权利,特性,固定性：位置不可移动性 差别性：每宗房地产价格各不相同 高值耐久性：价值昂贵的消费品 增值性：土地稀缺性，致使房地产具有保值和增值性 可分割性：产品之所有权与使用权可以分割,市场分类,一级市场 二级市场 三级市场,土地出让方式,协议 招投标 拍卖,土地出让条件,三通一平-通水、电、道路，平整土地 七通一平-通上水、下水、电、气、电讯、 道路、平整土地,使用功能的分类,住宅（villa、condo、apartment） 酒店（holiday、busin
2、ess、economic） 商场（shopping mall lifestyle mall ） 办公 (office loft soho studio) 仓库 厂房 车库,房地产使用年限,住宅70年 工业教育文体综合用地50年 商业娱乐旅游用地40年,房屋分类,多层：现泛指七层（含七层）以下的房屋，普通住宅无电梯 小高层：现泛指八层（含八层）以上至十五层（含十五层）的房屋，按有关新规定，均须配备电梯 高层：超过十六层（含十六层）的楼宇，必须有电梯，消防要求较高 超高层：超过100米（含100米）的楼宇，必须有电梯，消防要求最高,房屋结构,砖混结构 -其中砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺
3、寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋，混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐，这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构，由于抗震的要求，砖混结构一般在5层、6层以下。 钢筋混凝土结构 -即主要承重构件，包括梁、柱均采用钢筋混凝土结构，此类结构多用于高层，具体又分框架、框架剪力墙结构等。,使用率,（使用率）=使用面积（住宅套内净面积）建 筑面积 多层住宅一般为80%以上 高层住宅一般为75%以上 临街独立式商铺一般为80%以上 大型商场内商铺一般为50%左右 写字楼使用率一般为60%左右 实用率(得房率）=套内建筑面
4、积建筑面积，大于使用率,销售分类,预售： 在房屋竣工前，依法取得预售许可证，通过契约制出售房屋，必须通过房屋所在地交易所登记备后有效，房屋建成后办理产权证。 现售： 在房屋竣工后，依法取得房屋产权证，通过契约制出售房屋，必须通过房屋所在地交易所登记备后有效，销售同时办理产权证。,预售条件,付清土地使用出让金，取得国有土地使用权证 取得建设工程规划许可证 投入开发建设资金达工程建设总投资25%以上，并确 定施工进度和竣工交付期 向房屋所在地的房管部门办理预售登记，获取预售登记证 与银行签定预售资金监管协议,预售文件,建设规划用地许可证 建设工程规划许可证 国有土地使用权证 建设工程开工证 ( 施
5、工许可证 ) 商品房预售许可证 新建住宅质量保证书 新建住宅使用说明书,购房流程,选房 签订认购书，并按开发商要求交纳定金或预约付款 签订商品房买卖契约，按契约约定交付房款 办理商品房商业性贷款或公积金贷款，与市住房资金管理中心或银行签订贷款协议 在房屋所在地交易所办理登记手续 验收房屋，办理入住手续 购房者按照与开发商协议在入住前后与有关物业管理公司签订有关物 业管理契约 办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证,付款方式,一次性付清 分期付款 公积金贷款、商业贷款 组合贷款,价格定义,最低价：指目前销售中最低的单位 最高价：指目前销售中最高的单位 平均价：楼盘中所有单元价格总和平均之后的价格
6、 一口价：指不分楼层，不分朝向，同一价格,房产价格构成,土地出让金 前期工程费用 基础设施费 建筑安装费 工建配套（商业配套和绿化建设） 管理费用（人员工资开销折旧费等） 财务费用（关于项目开发贷款及利息等） 营销费用 税金 其他费用 利润,影响价格因素,经济周期 供求关系 地理环境 宏观政策 心理预期 朝向间距 景观视野 物管品牌,定金、订金有何不同,定金：是指合同当事人在合同订立时或合同履行前，为了保证合同的履行而由 一方付给另一方一定数量货币金额的担保形式，合同履行后，定金应当收回或抵作价款。给付定金的一方不履行义务的，无权要求返还定金，接受的一方不履行义务的，应当双倍返还定金。 订金：
7、是指购房人怕看中的房子不能买到而交的预订的钱，对合同没有担保作用，不像定金对违约情形有惩罚的作用，因此，当付款方不想购买时，有权要求开发商退还。,购买商品房一般需经过哪些阶段和程序,a. 选房。 b. 签订认购书，并按开发商要求交纳定金或预约付款。（视实际情况而定） c. 签订商品房买卖契约，按契约约定交付房价款。 d. 办理商品房商业性贷款或公积金贷款，与市住房资金管理中心或银行签订贷款协议。 e. 办理登记手续。 f. 验收房屋，办理入住手续。 g. 购房者按照与开发商协议在入住前后与有关物业管理公司签订有关物业管理契约。办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证,购买商品房有几种付款方式,一
8、次性付清 分期付款 公积金贷款 商业贷款和组合贷款,专业术语,多层：现泛指七层（含七层）以下的房屋，普通住宅无电梯。 小高层：现泛指八层（含八层）以上至十五层（含十五层）的房屋，按有关新规定，均须配备电梯； 高层：超过十六层（含十六层）的楼宇，安装有电梯；,专业术语,最低价：指目前销售中最低的单位； 最高价：指目前销售中最高的单位； 平均价：楼盘中所有单元价格总和平均之 后的价格； 一口价：指不分楼层，不分方向，一次性 付款的价格。,专业术语,（使用率）=使用面积（住宅套内净面积）建筑面积； 多层住宅一般为80%以上； 高层住宅一般为75%以上； 临街独立式商铺一般为80%以上； 大型商场内商
9、铺一般为50%左右； 写字楼使用率一般为60%左右。 实用率（得房率）=套内建筑面积建筑面积，大于使用率（往往开发商用实用率来吸引买房人。）,专业术语,套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 建筑面积=套内面积+分摊面积 分摊面积：公共场所（如楼梯）及公共设施（如供电房）所占有的面积，按一定比例分配给每户的面积；,专业术语,建筑面积计算： 地下室不计容积率 半地下室地面部分不到1米，不计容积率 地上部分2.2米或设备层，不计容积率 水箱、楼梯间不超6米，或不超建筑总高1/8不计 楼梯间：水平投影*层数，挑高面积不计,专业术语,基地面积（占地、用地面积）：城市规划管理部门正式 划
10、定的建筑有用地面积。 总建筑面积：由城市规划管理部门正式确定的，按 建筑面积计算规划计算的建筑项目总的建 筑面积。 建筑间距：建筑平面外轮廓线之间的距离。,专业术语,容积率 建筑的各层建筑面积总和与建筑基地面积的比值。或建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数,地下停车库、架空工放的建筑底层等建筑面积可不计入。,专业术语,层高、净高、进深、开间 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计要求上有要求，这个高度叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离，或中对中的距离。目前一般住宅层高在2.8米左右。 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值 进深是指房间的纵向间距 开
11、间是指房间的横向间距,专业术语,绿化面积 能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化，垂直绿化和覆土小于2米的土地。绿化率=绿化面积建设用地面积 绿地率=绿荫面积（含绿地面积）建设用地面积 住宅中，绿地由公共绿地、宅间宅旁绿地、道路绿地、专用绿地等组成。,专业术语,建筑密度 住宅区建筑密度（毛）=住宅区总建筑基底面积/住宅区总用地面积（%） 住宅区建筑密度（净）=住宅区某项建筑总基底面积/住宅区该项建筑总用地面积（%）,专业术语,建筑模数 3的模数 如厅：4.2、3.9、3.6米 卧：3.6、3.3、3米 次卧：3.3、3.2.7米 厨卫：1.8、2.4、2.7米 现商品楼层高： 2.8、2.9(
12、多层、高层) 3.3、3.2(别墅),如何评价物业产品的好坏,地段因素 建筑密度 绿化率 交通因素 环境方面 房型方面 建材外观方面 小区配套设施方面 价格和价值的一致性 物业管理,建筑分类,层数分类 低层建筑： 10米 (13层) 高层建筑： 24米 (9层以上) 多层建筑： 1024米(48层) 公寓式办公建筑：150M2，有独立卫生间。 裙房： 与高层相连，但高度不大于24米。 建筑用地分类 居住 公共设施用地 绿地 仓储用地 市政设施 工业,建筑地块,生地 没有实现三通一平 熟地 已实现三通一平 三通一平 通水、电、道路，土地平整 七通一平 通上水（自来水）、下水（防水、雨水排放）、电
13、、煤、道路、电讯，热、土地平整),容积率的划分,别墅-容积率小于0.8 多层建筑容积率-0.82 小高层建筑容积率-23.5 高层建筑容积率-大于3.5,住宅新技术,“以人为本”提倡支撑体住宅-短肢剪力墙结构，除管线及承重柱体以外，大空间开放 式。特点：大开间、短进深、有良好的通风、采光。 住宅空调 预留空调位 小型中央空调 集中供暖系统 分质供水 智能化系统 保安系统、车库IC卡、远程抄表、门禁系统、电子巡更、周界红外线防范系统、室内防盗、防煤气泄漏系统、可视对讲等 ) 厨、卫技术,房地产销售中出现面积纠纷的现行处理办法,当合同面积产权登记面积,未超过3%时,开发商退款； 当合同面积产权登记
14、面积,超过3%时,开发商双倍反还； 当合同面积产权登记面积,未超过3%时,购房者补还； 当合同面积产权登记面积,超过3%时,开发商自行解决。,商品房预售条件,五证齐全，五证为土地使用权许可证、建设用地规划许可证、建设施工规划许可证、施工许可证、预售许可证； 投入资金已达到总投资的25% 确定施工进度和竣工日期,相关知识部分,资金的时间价值 货币所有者放弃现在使用货币的机会，但按放弃使用货币时间的长短而获得报酬 资金时间价值的内涵 通货膨胀；承担的风险；资金的增值；机会成本 房地产投资的经济评价 房地产投资为了获取预先收益，而事先投入资金的活动 投资分析的阶段 预估现金流量；计算有关评价指标（净
15、现值、内部收益 、投资利润率、投资回收期）；上述指标与可接受指标比较，是否可行（前期的可行性研究）,相关知识部分,投资经济评价指标 现金流量：现金流入量；现金流出量；净现金流量在某一时间点上，正负现金流量的代数和 净现值NPV：它是投资者可接受的最低收益率，当0时,表示有收益 ,当=0时,表示无收益,当0时,表示亏损 内部收益率：评价投资项目的资金收益能力的指标。,相关知识部分,城市规划和环境 按城市规模（以城市人口规模和城市用地总规模为依据）：特大城市，市区、近效区非农业人口在100万以上；大城市，市区、近效区非农业人口在50万以上；中等城市市区、近效区非农业人口在20-50万；小城市，市区
16、、近效区非农业人口在20万以下 按职能：综合职能；某种职能为主，轻工业、重工业、采掘业、港口、商业贸易等 按行政级别：直辖市、地级市、县级市、建制市 按地理位置：南方、北方 城市功能区域划分：中心商业区CBD、商业区、居住区、文教区、工业区、仓储区、风景区、开发区,相关知识部分,城市化 城市化：又称都市化、城镇化，是人类生产方式、生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程 城市化两个阶段：向心型城市化（集中型城市化）；离心型城市化（分散型城市化） 城市用地分类：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施有地、绿地、特殊用地、水域和其他,相关知识部分,居住区用地组成 住宅用地：建筑基底占有面积；空地；通向建筑入口的小路；宅旁绿地、杂务院；公共服务设施用地：健身房、配电房、水泵房等；道路用地：小广场、停车场、回车场；绿地 规划结构基本形式：居住小区为基本单位；居住组团为基本单位；两者合并 规划
