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1、. . .仙居淡竹原始森林民宿投资项目可行性分析曼克斯缝纫机股份编制的浙江省台州市仙居县淡竹原始森林民宿建设项目可行性研究报告，本报告仅作投资项目可行性研究之用，禁止他用，并注意保密，不得外传。题 目 民宿投资项目可行性研究案例分析 姓 名 陶继卫 2016-12-02项目名称：浙江省台州仙居县淡竹原始森林民宿可行性研究报告项目单位：曼克斯股份编制单位：曼克斯股份营销中心编制日期：2016年12月2日目录序言6 民宿基本定义6 民宿由来6 民宿现况6 民宿发展7第一章 项目总论81.1 项目概况81.1.1项目名称81.1.2项目性质81.1.3项目承办单位81.1.4 项目建设地点81.2
2、编制依据及研究范围81.2.1 项目编制依据81.2.2 研究范围81.3 可行性研究结论91.3.1 项目规模91.3.2 场址91.3.3 项目建设进度91.3.4 投资构成及资金来源91.3.5 综合评价9 1.4 主要技术经济指标10第二章 项目背景及必要性分析102.1 项目建设背景102.2项目建设必要性112.2.1 促进林业产业转型升级的需要112.2.2 推进台州都市圈县市节点融合发展的需要112.2.3 满足城乡居民日益增长的休闲和健康需求的需要112.2.4 打造仙居生态健康城的需要112.2.5 促进仙居西部山区自我发展、农民增收的需要11第三章 项目市场分析与预测12
3、3.1 项目市场分析与预测123.2 项目市场竞争力与风险分析133.3 营销策略15第四章 地理位置选择和区域投资环境164.1 地理位置选择164.1.1 地理区位164.1.2交通区位164.1.3 经济区位164.1.4 旅游区位164.2区域投资环境17第五章 项目建设方案175.1建设规模175.2工程组织方案18第六章 项目产品类型196.1 主要产品196.2产品性能优势196.3产品规模确定20第七章 能耗分析与节能措施217.1用能标准和节能规范217.1.1原则和标准217.1.2规范和依据227.2项目能耗状况和能耗指标分析227.3项目节能措施和节能效果分析227.3
4、.1建筑节能237.3.2电气节能237.3.3工艺节能237.3.4暖通、动力节能237.3.5节水措施24第八章 环境保护与环境影响分析248.1项目场址环境条件248.2项目建设和生产对环境的影响248.3拟采取的环境保护标准258.4环境保护措施26第九章 劳动安全卫生及消防289.1编制依据289.2 劳动安全卫生299.3 消防安全30第十章 组织机构与人力资源配置3110.1组织机构3110.2人员配置3210.3 人员来源与培训33第十一章 项目实施进度方案3411.1建设项目工期规划3411.2 建设项目实施进度35第十二章 投资估算与资金筹措3712.1 投资估算依据371
5、2.2项目总投资估算3712.3建设投资估算3912.4设备总投资估算4012.5流动资金估算4012.6资金筹措4012.7资金使用和管理40第十三章 经济效益分析4013.1基础数据与参数选取4013.2 营业收入、经营税金及附加估算4113.3总成本费用估算4213.4利润、利润分配及纳税总额预测4313.5现金流量预测4513.6 盈利平衡分析4613.7综合效益评价结论47第十四章 社会效益评价4714.1保护乡村建筑文化4714.2促进城乡社会文化互动4714.3促进当地就业及相关产业发展4814.4提供优质的休闲养生与生态教育体验基地4814.5促进仙居县“生态健康城”形象品牌的
6、树立48第十五章 风险分析及规避4815.1 项目风险影响因素4815.1.1 不可抗力因素风险4815.1.2 浅层次开发带来的产品雷同风险4815.1.3 市场风险4915.1.4 租金增长带来的可持续发展风险4915.2 风险规避对策4915.2.1 延伸产业链条，丰富民宿旅游产品4915.2.2 增加参与体验，打造民宿旅游品牌4915.2.3 加强民宿管理，提升民宿旅游品质50第十六章 研究结论及建议5016.1结论5016.2建议51序言 经过初步的市场调研，我们对浙江民宿有了更深层次的了解。本篇着重对仙居淡竹民宿项目，做个项目可行性研究报告。民宿基本定义 民宿是指利用自用住宅空闲房
7、间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。此定义完全诠释了民宿有别于旅馆或饭店的特质，民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活，因此蔚为流行。这股民宿旅游风潮（流行风），从一片原属于低度发展的行业中，创造出另一片欣欣向荣的景象，改写了旅游的型态。民宿由来 探究民宿一词，其源自日本的民宿(音Minshuku)，民宿的广泛定义，涵盖甚广，除了一般常见的饭店以及旅社之外，其它可以提供旅客住宿的地方，例如民宅、休闲中心、农庄、农舍、牧场等，都可以归纳成民
8、宿类。而民宿的产生是必然的，并不偶发于日本或台湾，世界各地都可看到类似性质的服务，民宿这个名字，在世界各国会因环境与文化生活不同而略有差异，欧陆方面多是采农庄式民宿(Accommodation in the Farm)经营，让一般民宿能够享受农庄式田园生活环境，体验农庄生活；加拿大则是采用假日农庄(Vacation Farm)的模式，提供一般民宿假日可以享受农庄生活；美国多见居家式民宿(Homestay)或青年旅舍(Hostel)，不刻意布置的居家住宿，价格相对饭店便宜的住宿选择；英国则惯称Bed and Breakfast(BNB)，按字面解释，意谓提供睡觉的地区以及简单早餐。民宿现况早期民
9、宿的经营，大都是以家庭副业的方式，随着民宿的风潮渐热，民宿创造出来的商机实在太过诱人，原本被定义成家庭副业的经营模式，逐渐转换成家庭主业模式在经营，甚而房产投资客、新移民主义人士等等，大伙争先恐后的进入民宿经营的这块饭，竞争者众的情况下，品质、服务以及效率的经营管理竞争力需求，影响力慢慢出现，左右民宿生意甚大，也因如此，慢慢促成台湾民宿近年来朝精致化、豪华化、高价化以及高服务化方向在演进。浙江民宿文化的兴起，也就是近几年的事，灵秀的浙江山水间，散落着数十家独具风情的民宿。它们或精致，或乡野，或古朴，或典雅，以不同的匠心道召唤着城镇里的人们回归“慢生活”。它不仅可使人享有确实的绿色美食，田园体验
10、，更提供了感性的人文与民俗观感。 如莫干山一带的民宿，它们依赖莫干山景区的区位优势、自然风光与历史沿袭发展起来，如今已是全国中高端民宿的典范。一方面，它们的共性在于设计上用尽其心，看似随意，事实上一草一木都经过精心设计，用原木、木蜡油营造原始自然感，同时以环保的理念尽量留存旧时的建筑里可以融合的部分。另一方面，这些民宿都有其个性，主题式、创意式的民宿现正引领风潮，这种倾入了民宿主人对家居生活独特理解的民宿，有时更能给人以惊喜，且更不易被复制。这些民宿走高价高服务的小众路子，合理融合异国情调与当地民俗文化，吸引了不少游客。省内其它地方的民宿亦遍地开花，如丽水的“泡茶等花开”，坐落在古镇古街，以优
11、雅的茶文化铺垫基调，客人到此不仅可以品尝到独味的各种香茶，更可以感受到茶道的和、敬、清、寂；桐庐的芦茨土屋是省内较早出现的民宿，除了依赖难得一见的天然浴池带来人流以外，以艺术与玩乐结合的主题来策划一系列活动，也使得它在民宿行业内受人瞩目。民宿发展 民宿，必将是越来越多希冀内心文化之旅的人的选择。浙江拥有丰富的自然景观与人文风貌，具有发展深度观光的条件，对生态、环保、乡土关怀、地域文化的关注，带给浙江发展精品民宿的契机。面对未来的旅游趋势，具有休闲、主题、创意和美感概念的民宿将会创造新的风潮。民宿产业的崛起意味着新的旅游时代，如何在这个新时代中脱颖而出，形成个性化与自由化的乡旅形态，真正的挑战已
12、然到来。第一章 项目总论1.1 项目概况1.1.1项目名称 浙江省仙居淡竹原始森林民宿建设项目可行性研究报告1.1.2项目性质 新建1.1.3项目承办单位 曼克斯股份1.1.4 项目建设地点 浙江省台州市仙居县淡竹原始森林1.2 编制依据及研究范围1.2.1 项目编制依据1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十三五规划纲要； 2、全国农业和农村经济发展第十三五规划；3、 国务院关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见（2015年中央1号文件） 4、中华人民共和国环境保护法； 5、台州市城市总体规划（2007年-2020年）；6、仙居县城镇总体规划、7、仙居县控制性详细规划； 8、投资项
13、目可行性研究指南；9、 项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础材料； 10、其它相关文献资料。1.2.2 研究范围 1、通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由来； 2、对产品进行市场调查和需求预测，确定本项目的生产规模和产品方案； 3、对基地条件和项目建设方案进行可行性论证； 4、对总平面布置和公用工程配套设施方案进行技术论证； 5、对建设条件及原材料、燃料、动力供应情况进行调查研究； 6、对工程技术及设备方案进行研究，分析项目工艺技术的先进性； 7、根据国家有关法规、规范和标准，对项目的环境保护、节能、节水、消防、劳动保护和安全卫生等内容进行论证； 8、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力； 9、对项目的社会效益和环境效益进行综合评价； 10、得出可行性研究结论。1.3 可行性研究结论 1.3.1 项目规模 本项目总投资3200万元，其中固定资产投资2500万元，流动资金700万元，建筑面积12000平方米。基础设备设施及运输车辆、加工设备，卫生防疫设备，排污处理设施及库房，办公生活区建设等。 1.3.2 场址 本项目选址于台州市仙居县。项目地具有优异的区位优势、良好的地质条件、便利的交通、完备的基础设施，适宜本项目的建设，该选址合理、可行。 1.3.3 项目建设进度根据本项目的建设规模和投资规模，
