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1、广佛肇专家 | 综合体专 家 资源整合专家 | 豪宅 专家 肇庆房地产市场半年 报 2019 Zhaoqing Real Estate Market Semi-annual Report 2019年 目 录录 CONTENTS 宏观市场 Macro market environment 土地市场 02 Land market 住宅市场 03 New Houses Market 未来展望04 Future outlook 宏观观市 场场 Macro market environment 01 宏 观观 市 场场国内经经 济济 01 460 6月8月10月12月2月4月6月5月7月9月11月201
2、9年1月3月5月 近1年全国PMI走势势 制造业PMI（%）非制造业PMI（%） 近1年全国CPI、PPI同比走势势 CPI（%）PPI（%） 56 5 54 4 52 3 50 2 48 1 2019年二季度PMI指数虽虽有所回落，但经济经济 运行保持稳稳定仍有较较好基础础，经济经济 增长长内生动动力稳稳定， 高 技术产业发术产业发 展势头势头 良好；CPI同比涨涨幅处处于温和区间间，此后将会有所回落，年底或有小幅反弹弹 PMI：6月份制造业PMI为49.4%，与上月持平，在当前复杂多变的经济 环境下，生产总体保持扩张 ，产业 转型升级继续 推进，中高端制造业和消费品制造业对 经济 增长的促
3、进作用进一步加强，从整体来看，未来宏观政策逆周期调节力度有望加大； CPI：5月CPI指数同比上涨2.7%，创近15个月新高，涨幅连续3个月处于“2时代”，未来中美贸易摩擦仍存不确定性，总体需求不足，通胀仍维持温和可控； PPI：5月份PPI同比环比涨幅双双回落，国际油价下跌对5月份PPI涨幅回落形成重要影响，此外，生产需求偏弱导致大宗商品价格回落、较高基数效应等均对本 月 PPI涨幅收窄造成一定影响。 数据来源：国家统计局 宏 观观 市 场场国内经经 济济 01 -40% -30% 0% 10% 1-6月1-8月1-10月1-12月1-3月1-5月 0% 5% -20% 10% -10% 1
4、5% -5% 1-5月 1-7月1-9月1-11月1-2月1-4月 土地成交面积积、金额额累计计增速大幅回调调将对对未来市场场形成较较大的下行压压力；总总体开发发投资资依旧维维持 较较 高水平，但房地产产投资资增速将进进一步回调调；楼市短期持续续回暖面临临瓶颈颈 2018年至今全国各房地产产指标标数据同比变变化月度走势势2018年至今全国各房地产产指标标数据同比变变化月度走势势 房地产投资土地购置面积住宅销售面积住宅销售金额 20% 20% 2019年2019年 2018年下半年全国住宅开发投资及销售金额同比增速均进入下行通道，由于不同能级城市接力上涨造成全国住宅开发投资同比增速阶梯式上升，而
5、限购、 限贷政策以及商品住宅供应制约了商品住宅的集中销售，全国住宅销售金额同比增速整体处于下行趋势； 2019年商品住宅市场回暖，主要是政策微调下，市场需求的温和释放，楼市整体处于调整期，调控政策仍未退出、备案指导价依然存在，楼市允许适度 反弹 ，但不允许大涨；政策调控以“稳”为主，楼市过热将引发调控收紧，短期持续回暖面临瓶颈。 数据来源：国家统计局 宏 观观 市 场场中美贸贸易 战战 01 2019年5月9日，美国政府宣布，自2019年5月10日起，对对从中国进进口的2000亿亿美元清单单商铺铺加征的关税税率由10%提高到25%； 5月13日晚间间，中国国务务院关税税则则委员员会办办公室宣布
6、采取反制措施，自2019年6月1日0时时起，对对已实实施加征关税的600亿亿美元清单单 美 国商品中的部分，提高加征关税税率；而与此同时时，第一轮轮中美贸贸易高级级别别磋商在华华盛顿结顿结束，双方同意继继续续推进进磋商。 双方 态度 美方：一边威胁要对全部中国输美产品举起关税大棒，一边又表现出继续谈判的意愿 ， 试图 用软硬“两手”，对中方极限施压，从而在谈判桌上获取更高要价。 中方：三个严重关切：取消全部加征关税、贸易采购数字要符合实际、改变文本平衡 性。 本轮 进展 已在加强知识产权 保护、扩大市场准入、存进双边贸易平衡等方面取得诸多实质性进 展。但是，双方在取消全部加征关税、贸易采购数字
7、应当符合实际以及文本平衡性三 个中方核心关切的问题 上仍存在分歧。 中原观观点：关税是中美贸易战争端的起点，多次磋商也未有明显进展，预计双方的拉锯短期内难 以 缓和。双边贸易关系的僵硬，将对我国出口造成限制，并将长期影响双方的贸易关系发展。中 方在 压力之下，也将会在扩大内需和扩大对外开放格局发力，以转移化解贸易战带来的冲击。 2019年5月：中美贸贸易战战延 续续 2018年4月：中美贸贸易战战打 响 2018年6月：中美贸贸易战战升 级级 2018年8月：中美贸贸易战战再升 级级 2018年9月：中美贸贸易战战恶恶 化 2019年1月：中美贸贸易战战暂暂 停 2018年至今中美贸贸易战战里
8、程回 顾顾 2018年3月：中美贸贸易持续续摩 擦 宏 观观 市 场场宏观观政 策 01 稳地价的目的还是维持财政收入，稳定经济增长 一二线城市“稳地价”的核心是避免土地价格过快上涨、 推 升房价 三四线城市“稳地价”的核心是避免土地价格下跌、引发 房 价下跌 稳稳地 价 稳稳房 价 稳预稳预 期 一二线城市稳定房价，避免楼市房价过快上涨 三四线城市稳定房价，避免楼市房价过快下跌引发抛 售 稳定楼市既不会大涨、也不会大跌的预期 避免预期改变引发的市场剧 烈波动、造成宏观经 济波 动 当前政策调调控的核心是“稳稳地价、稳稳房价、稳预稳预 期”，既不允许许大涨涨，也不允许许大跌，在市场场下行 周
9、期要稳稳步小幅调调整，避免因为为市场场快速下行造成楼市周期出现剧现剧 烈波动动；在市场场上行周期控制市 场场回 暖力度、防止非理性回暖，影响宏观经济发观经济发 展及经济结经济结 构调调整。 宏 观观 市 场场户户籍人才政 策 01 2019年4月新型城镇镇化建设设重点任务务提出进进一步放松落户户限制，将实质实质 性降低外地户户籍居民购购房门槛门槛 、 扭转购转购 房者预预期，促进进市场场成交触底、回暖。尤其是长长三角、珠三角区域受核心城市辐辐射影响强、经经 济济 基础础好的三四线线城市将获获得更多楼市发发展机会 进进一步放宽宽居民落户户限制，尤其是做好农业农业转转移人口市民化 此前城区常住人口
10、100万以下的中小城市和小城镇镇已陆陆续续取 消落户户限制 城区常住人口100万至300万的大城市要全面取消落户户限制 城区常住人口300万至500万的大城市要全面放开放宽宽落户户 条件，并全面取消重点群体落户限制 超大特大城市要调调整完善积积分落户户政策，大幅增加落户规模 、 精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要 比 例 深化“人地钱钱挂钩钩”等配套政策。在安排中央和省级财政转 移支付时更多考虑农业 转移人口落户数量，2019年继续安 排 中央财政奖励资金支持落户较多地区 宏 观观 市 场场房地产产税立 法 01 2013年2014年2015年2016年2017年2018年20
11、19年2011年 上海和重庆作为试点 城市，征收房地产税 8月徐昭史、楼继伟向 全国人大常委会作报告 时，提到“扩扩大个人住 房房地产产税改革试试点范 围围”。 11月中共中央关于全 面深化改革若干重大问 题的决定，首次提到 “加快房地产税立法并 适时推进改革”。 楼继伟撰文提到房地产税 构想。他称，“合理设置 建设、建设、保有环节税 负，促进房地产市场健康 发展，使房地产产税逐步成 为为地方财财政持续稳续稳定的收 入来源”。 肖捷在党的十九大报告辅助读 本中首次提出：按照“立法先 行、充分授权权、分步推进进”的原 则，推进房地产税立法和实施。 人民日报刊登肖捷德署名文 章尽快建立现代财政制度
12、， 其中给出了税收法定的时间，力 争在2019年完成全部立法程序， 2020年完成“落实实税收法定原 则则 ”的改革任务。 “”政府工作报告提出 “稳稳步推进进房地产产税立法” 栗战书指出，集中力量落实 好党中央决定的重大立法事 项，其中包括“房地产税立 法”，都要加紧紧工作，确保 如期完成。 全国人大财经委乌日图表示 正抓紧完善房地产税草案。 房地产产税近年来多次亮相“”，但更多只是在提前释释放一种市场场信号，按照“立法先行、充分授权权 、 分步推进进”的原则则，房地产产税实际实际 落地执执行将是一个循序渐进渐进 的过过程，短期内很难难决定楼市走向 “”政府工作报告提出“稳稳 妥推进进房地产
13、产税立法” 全国人大发言人张业遂称“房地 产 税立法工作正在加快进行，房 地产 税方案已在内部征求意见”。 史耀 斌在财政部记者会上称“我 们正在 设计、完善，同时再进行 论证和 听取意见”。 房地产产税正式列入经过经过 调调整的十二届全国人大 常 委会立法规规则则。另外， 房 地产税还在当年被列 入全 国人大常委会当年 立法工 作计划，属于立 法预备 项目。 全国上，全国人大常委 会预算工作委员会副主任刘 修文表示，房地产税法由预 算工作委员会和财政部牵头 研究，调调整后的人大常委会 立法规规划已将房地产产税法列 入了第一类类的立法项项目。 宏 观观 市 场场粤港澳大湾区规规划重 点 01
14、粤港澳大湾区总总面积积5.6万平方公里，是我国开放程度最高、经济经济 活力最强的区域之一，在国家发发展大局中具有重要 战战略地位。建设设粤港澳大湾区，既是新时时代推动动形成全面开放新格局的新尝尝试试，也是推动动“一国两制”事业发业发展的 新 实实践。 战战略定 位 I.充满满活力的世界级级城市群 II.具有全球影响力的国际际创创新中心 III. “一带带一路”建设设的重要支撑 IV. 内地与港澳深度合作示范区 V.宜居宜业业宜游的优质优质生活圈 发发展目 标标 到2022年，国际际一流湾区和世界级级城 市 群框架基本形成 到2035年，宜居宜业业宜游的国际际一流 湾区全面形成 宏 观观 市 场
15、场粤港澳大湾区空间间格 局 01 粤港澳大湾区的对对外辐辐射将呈“两个扇面” 空间间 格局； 第一个“扇面”是带动带动辐辐射泛珠三角地区。 珠江-西江经济带经济带 是粤港澳大湾区带动带动泛珠 的重 要跳板，珠江-西江经经济济带带先发发展起来， 才会进进 一步强有力辐辐射大西南地区； 第二个“扇面”辐辐射半径延展至东东南亚亚、南 亚亚地区，成为联为联通“21世纪纪的巨型门户门户”， 再进进一步促进进我国与东东南亚亚、南亚亚国家经贸经贸 往 来的同时时，在保卫卫南海稳稳定战战略方面也将 发挥发挥 重要作用，利于国家“一带带一路”的大 战战略。 中原观观点：大湾区的资资源往珠江口堆积积，无论论互联联
16、互通的基础础建设设、自贸贸区的落位，还还是各市新区的布局都扎堆于珠江口 ， 环环珠江口的节节点城市（珠海、佛山、东东莞和中山）的利好总总体会比外围围层层的惠州、江门门、肇庆庆多，但规规划提及的 “极 点带动带动”和“飞飞地经济经济 ”模式会给给外围层围层城市的发发展带带来较较大的机遇。 宏 观观 市 场场粤港澳大湾区中肇庆庆定 位 01 关于城市定位：肇庆新区要成为大湾区连接大西南门户枢纽，肇庆 新区地处珠江-西江经济带 、粤桂黔高铁经 济带、珠江西岸先 进装 备制造产业带 “三大经济带 ”的交汇点，正是粤港澳大湾区连接大 西南的枢纽门户 城市，城市地位不言而喻。 关于产产业业：肇庆新区在湾区3+6平台中，承担至关重要的战略地位。 未来将大力发展数字经济 、总部经济 、新能源汽车、生态医 药产业， 打造成创新产业 的重要承载基地。 关于生态发态发展：建设
