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1、040 城土地库存报告8 月 40 城去化周期 22.4 个月，房企集体看好的二线城市去化压力最大2019 年 9 月 11 日8 月 40 城去化周期 22.4 个月，房企集体看好的二线城市去化压力最大报告摘要：1、7.30 政策效果立竿见影，8 月 40 城土地与商品房成交面积均下降，预计未来几个月将继续降温，但经过测算，土地库存或仍将保持高位，短期难以进入下行趋势，使得去化周期继续增长。未来几个月，预计三类城市商品房销售面积将继续下降，结合土地库存的测算，一线城市去化周期或将企稳，二线城市或将继续上行，三线城市或保持震荡趋势。2、8 月，40 个城市中，桂林的土地库存去化周期达到 79
2、个月，远高于其他城市。桂林土地库存去化周期在进入 2018 年下半年后便开始快速增长，这是由土地库存的快速增长叠加商品房需求量的快速下降共同导致的。一、40 城土地成交及库存面积城市土地库存面积可以较好地衡量城市潜在的新建商品房供应量，属于在途商品房的性质。作为广义库存的重要范畴，它也是形成预售商品房和现售商品房，即狭义库存的条件。我们定义：城市土地库存面积 = 过去 18 个月该城市招拍挂市场上成交的土地建筑面积总和，此类土地包括招拍挂市场上的纯住宅、商住、商办和综合用地，但不包括工业用地和其他用地。18 个月为房企从拿地到预售的预计平均时间。2019 年8 月，40 城土地成交面积为433
3、6 万平方米，环比下降28.8%，同比增长20.4%。回顾历史，2015 年至 2017 年上半年 40 城土地成交面积整体较小，基本处于 2000 至 3000万平方米区间内。随着房地产市场的升温，2017 年下半年成交面积增长明显，2018 成交面积年有所回落，主要处于 3000 至 4000 万平方米区间内。2019 年上半年，部分热点城市地市出现“小阳春”，土地成交面积再次快速增长。7 月 30 日中央政治局会议定调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，效果立竿见影，8 月份土地市场降温明显。图 140 城土地成交建筑面积10万平方米90008000700060005000400030
4、002000100010.0510.0810.1111.0211.0511.0811.1112.0212.0512.0812.1113.0213.0513.0813.1114.0214.0514.0814.1115.0215.0515.0815.1116.0216.0516.0816.1117.0217.0517.0817.1118.0218.0518.0818.1119.0219.0519.080数据来源：CRIC、易居研究院截至2019 年8 月底，易居研究院监测的40 个城市土地库存面积为72096 万平方米， 环比增长 1.5%，同比增长 14.5%。观察历史数据，2016 年 7 月
5、 40 城土地库存面积位于历史低位，也就意味着当时潜在新房供应规模最小，未来一两年新房很可能明显供不应求，后来的市场也正是如此。随后库存面积总体步入上行通道。2015 年后的土地库存面积总体上明显小于 2011-2015年的库存面积，这表明当前新房供应量总体上小于 2016 年前的水平，而新房需求量大于 2016 年前的水平，因此库存去化压力相对较小。通过测算，2019 年 9-12 月份的月均土地成交面积达到 3296 万平方米即可保持 8月份的土地库存水平。8 月份土地成交面积为 4336 万平方米，这意味着未来 4 个月的月均土地成交面积需要在 8 月份的基础上至少下降 24%会减少土地
6、库存面积。按当前全国政策与融资环境，我们预计未来几个月土地市场将继续降温，逐渐向 3296 万平方米水平靠近，预计未来几个月 40 城土地库存将缓慢震荡上行。图 240 城土地库存面积万平方米10000090000800007000060000500004000030000200001000011.0811.1011.1212.0212.0412.0612.0812.1012.1213.0213.0413.0613.0813.1013.1214.0214.0414.0614.0814.1014.1215.0215.0415.0615.0815.1015.1216.0216.0416.0616.
7、0816.1016.1217.0217.0417.0617.0817.1017.1218.0218.0418.0618.0818.1018.1219.0219.0419.0619.080数据来源：CRIC、易居研究院二、40 城商品房成交面积2019 年 8 月，40 城商品房成交面积为 3245 万平方米，环比下降 4.8%，降幅扩大， 预计未来几个月将继续下降。与土地库存面积的趋势相反，2015 年后的商品房成交面积总体上明显大于 2015 年前的成交面积，这表明本轮房地产上涨周期的去库存任务完成情况较好。2019 年来商品房成交面积整体上大致与 2018 年持平，处于 3000 至 35
8、00 万平方米区间内。图 340 城商品房月度成交建筑面积万平方米4500400035003000250020001500100050010.0110.0410.0710.1011.0111.0411.0711.1012.0112.0412.0712.1013.0113.0413.0713.1014.0114.0414.0714.1015.0115.0415.0715.1016.0116.0416.0716.1017.0117.0417.0717.1018.0118.0418.0718.1019.0119.0419.070数据来源：CRIC、易居研究院三、40 城土地库存去化周期我们定义：土地
9、库存去化周期 = 当月土地库存面积/最近 12 个月新建商品房成交面积平均值。使用 12 个月成交面积平均值是为了减小月度数据的异动。2019 年 8 月份，40 个城市土地库存去化周期为 22.4 个月，这意味着按照当前的商品房销售速度，市场需要 22.4 个月的时间才可以消化完这些土地库存，该数值相比 7月份的 22 个月继续增长。回顾历史，本轮房价从 2015 年开始上涨，对应土地库存去化周期的快速缩短，至2016 年 10 月降至了历史最低水平 13.2 个月。本轮房地产牛市，商品房库存去化明显，房企补库存需求大，使得 2016 年后房企拿地量的快速增加。而商品房成交量在各地调控政策的
10、陆续出台后相对下降，从而使得去化周期增长。展望未来，由于商品房库存面积较低，房企仍有补库存需求，目前土地库存面积仍处于上行趋势中，通过测算可知未来几个月或仍将维持高位，而商品房销售面积未来几个月大概率有所下降，因此 40 城去化周期或将继续震荡上行。图 440 城土地库存去化周期月504540353025201511.0611.0811.1011.1212.0212.0412.0612.0812.1012.1213.0213.0413.0613.0813.1013.1214.0214.0414.0614.0814.1014.1215.0215.0415.0615.0815.1015.1216.
11、0216.0416.0616.0816.1016.1217.0217.0417.0617.0817.1017.1218.0218.0418.0618.0818.1018.1219.0219.0419.0619.0810数据来源：CRIC、易居研究院四、三类城市土地库存面积与土地库存去化周期1、三类城市土地库存面积截至 2019 年 8 月底，一线、二线和三四线城市土地库存面积分别为 5663、43159 和 23275 万平方米，环比增速分别为-2.4%、1.3%和 3.0%，同比增速分别为 0.9%、1.3% 和 3.0%。一线城市库存继续环比下降；二线城市库存继续增长，但增幅收窄；三线城市
12、库存有所增长但尚未改变震荡下行趋势。整体上看，一线城市土地库存面积从 2017 年 6 月份以来震荡上行，但进入 2019 年后开始下行；二线城市土地库存面积仍处于上行趋势中；三线城市土地库存面积从 2017年 7 月开始增长较明显，但 2019 年 1 月后开始下行，与二线城市背离。根据测算，未来 4 个月，三类城市月均土地成交面积分别达到 163、1900 和 1233万平方米即可保持 8 月份的库存水平。预计一线城市库存水平将企稳回升；二线城市继续保持震荡上行；三线城市在降温的趋势下将震荡下行。图 5三类城市土地库存面积万平方米600005000040000300002000010000
13、11.0811.1011.1212.0212.0412.0612.0812.1012.1213.0213.0413.0613.0813.1013.1214.0214.0414.0614.0814.1014.1215.0215.0415.0615.0815.1015.1216.0216.0416.0616.0816.1016.1217.0217.0417.0617.0817.1017.1218.0218.0418.0618.0818.1018.1219.0219.0419.0619.080 一线城市 二线城市 三四线城市数据来源：CRIC、易居研究院2、三类城市土地库存去化周期2019 年 8 月，一线、二线和三四线城市土地库存去化周期分别为 14.4、24.1 和 22.5 个月。相比 7 月份 14.5、23.9 和 21.7 个月的数值，一线城市略有下降，二线及三四线继续增长，目前二线城市去化周期仍长于三线城市。横向对比看，相比二线和三四线城市，一线城市当前土地库存去化周期相对偏低。主要原因是一线城市此前供地节奏不快，土地供应量有限，影响了土地库存的规模。未来几个月，三类城市商品房销售面积大概率将继续下降，结合土地库存的测算， 一线城市去化周期或将企稳，二线城市或将继续上行，三线城市保持震荡趋势。图 6三类城市土
