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1、建发大源板块7、8号地块营销方案汇报,谨呈建发房地产集团,2014，建发大源板块双盘齐发,城南DNA的建发时代,2019/12/26,2010年,天府新区规划“诞生”,2011年,伊藤洋华堂 高新店开业,2012年,2013年,铁像寺水街 一期开放,大源中央公园东侧开放,地铁1号线 正式投入运营,2006年,中海兰亭 1500元/,开启大源品牌开发商时代,2007年,嘉里雅颂居 3000元/3036元/5083元/,建发天府鹭洲 5000元/,万科金域名邸 5160元/ 万科公园五号6500元/,建发中央鹭洲 5820元/,中铁建西派澜岸7840元/ 142.8亩,建发8号地块8410元/ 建
2、发7号地块7530元/,大源品牌开发商云集时代,华润凤凰城 1700元/,9月,保利百合花园 5550元/,11月,天府新区建设正式启动,新天府广场 建成,世纪城国际会展中心开发,天府新城概念 首次提出,2008年,市场分析,Part1,市场,解读|成都市场,土地市场：2013.1-2014.2成都土地市场共成交4200万方建筑面积，其中城南和双流成交628万方建筑面积 楼面均价：城区土地成交楼面价城南居首（8836元/），郊县土地成交楼面价又以双流居首（2094元/）,数据来源于克尔瑞,市场,解读|成都市场,供求情况：成都市场过去14个月商品住宅新增供应量约为1919万方，成交面积约2928
3、万方，呈现高位成交态势，供求比达到1：1.53 成交价格：成交价格波动较大，2013年5-6月份跌至谷底，成交均价仅6650元/平米，下半年出现小幅价格反弹；2013年11月至2014年2月整体市场出现量价齐降现象，整体市场不容乐观,数据来源于克尔瑞,市场,2013年1月2014年2月成都别墅市场各区域量价走势,双流区域：传统别墅板块牧马山及麓山等区域大量别墅项目的聚集，成交需求旺盛，新增供应14.6万方，成交35.3万方，均价约为15507元/ ； 城南区域：成都市区别墅土地资源日益稀缺，2013年仅城南有1.5万平米别墅放量,成交均价约为17267元/平米。,解读|成都市场,数据来源于克尔
4、瑞,市场,成交建筑面积：从2010年到2013年新城南板块的土地成交建筑面积连年攀升，2012年达到最高值397.5万方,2013年供应量急速下降，仅95.9万方，环比下降75.87%，这使得此版块的土地存量资源将变得稀缺。 楼面价：随着天府新城规划的逐步兑现，国际城南日益成熟，土地成交价格也水涨船高，2013年成交楼面价达到7551元/，环比增长145.16%。,解读|新城南板块市场,数据来源于克尔瑞,站南组团,大源商务,大源住宅,益州大道,绕城高速,2019/12/26,市场,解读|新城南板块市场,城南新增供应持续减少，国际城南价值显现，价格稳中有升,供应量、成交量：近14个月来，新城南板
5、块新增供应约100万方，成交196万方，月均成交14万方，供求比达到罕见的1：2 价格：区域成交均价呈小幅波动，但整体市场大势稳中有升，近14个月板块成交均价约为10200元/,数据来源于克尔瑞,市场,解读|新城南板块市场,2019/12/26,新城南板块成交主要以改善住宅为主，70-110平产品成交约70万方，成交均价约为9400元/平；110-150平产品成交约69万方，成交均价约为9600-10000元/平 总成交面积约140万方,2013年至2014年2月新城南板块各面积段量价走势,数据来源于克尔瑞,南三环路,成昆铁路,双流界,锦 江,站南组团,大源商务,大源住宅,益州大道,绕城高速,
6、2013.1-2014.2新城南板块供应面积约93万平，成交约196万平， 其中大源住宅组团供应51.4万平，成交67.36万平，均价10020元/。,市场,解读|大源市场,数据来源于克尔瑞,大源住宅组团供应达到3个板块总供应的55%，区域内竞争压力大,市场,数据来源于市调结合克尔瑞数据,万科金域名邸,ICON尚郡,保利百合花园,世豪天府豪庭,锦城南府,利通时代晶座,天合凯旋南城,峰度天下,中环岛,天悦府,汇锦城,都城雅颂居,航天城上城,仁美大源印象,7号,8号,合能璞丽,大源组团在售项目13个，库存量高达157万方，预计需要2.5年才能消化完毕。,解读|大源市场（在售电梯竞品）,2019/1
7、2/26,市场,合能璞丽,仁美大源印象,锐力国际广场,中铁建西派澜岸,解读|大源市场（待售电梯竞品）,未来潜在供应：预计大源住宅组团2014年将有4个新项目入市，总体量约为68万方,市场,2019/12/26,目前大源组团已无在售别墅产品，前期在售产品以叠拼为主，以及部分双拼和联排，市场接受度高，整体去化情况较好，万科公园五号在售，但别墅产品未推出,天合凯旋南城,复地雍湖湾,7号,保利心语花园,城南逸家,万科公园五号,售罄,待售,解读|大源市场（别墅）,市场总结,2013年整体市场状况良好，但11月份至今成都住宅市场出现量价齐降的态势，市场前景不乐观。 大源组团土地资源日益稀缺，随着天府新城规
8、划的逐渐兑现，板块土地价格、住宅成交价格稳步上升。 区域内商品住宅可售存量及后期潜在供应量超225万方，按目前良好去化态势，预计需要3.5年才能去化完毕，存量巨大！,竞品分析,Part2,竞品,解读|竞品地图,2019/12/26,万科金域名邸 面积段：111 144 均价：11500元/,保利百合花园 面积段：70 127 均价：11000元/,锦城南府 面积段：86 160 均价：9000元/,天悦府 面积段：90160 均价：9000元/,都城雅颂居 面积段：93190 均价：11000元/ ,仁美大源印象 面积段：60120,7号,8号,合能璞丽,天香 面积段：70128 均价：890
9、0元/,8号地块竞品,7号地块竞品,竞品,解读|都城雅颂居（8号地块竞品）,2019/12/26,竞品,解读|都城雅颂居,2019/12/26,月均去化套数：32套，成交均价：10825元/，开盘至今去化约4.7万方,2013年,数据来源于克尔瑞,竞品,解读|都城雅颂居,2019/12/26,精装修（精装标准小户型2500元，大户型3000元），无赠送，舒适性住宅,2室2厅2卫1厨 93.00,3室2厅2卫1厨 138.82,4室2厅2卫1厨190,品牌：雅颂居港澳台众多粉丝的支持以及雅颂居细致的物业服务 产品：精装修，舒适性住宅,产品：功能性较差，无赠送空间，自我调整及可变性略差 去化：13
10、0150三房产品高总价的产品去化缓慢,优势,劣势,竞品,解读|万科金域名邸（8号地块竞品）,2019/12/26,2019/12/26,竞品,解读|万科金域名邸,月均去化套数：15套，成交均价：11515元/,数据来源于克尔瑞,数据来源于克尔瑞,竞品,解读|万科金域名邸,2019/12/26,户型方正，均为111144三房四房舒适性产品，装修标准（3000元）,3室2厅2卫1厨 111.00,4室2厅2卫1厨 127.00,4室2厅2卫1厨 131.00,4室2厅2卫1厨 144.00,品牌：万科全国性品牌强大的品牌号召力 产品：万科金域TOP系，地暖、新风系统等附加值打造,产品：130以上，
11、总价150万以上功能性不足四房产品，市场接受度低,优势,劣势,2019/12/26,竞品,解读|保利百合花园（8号地块竞品）,竞品,解读|保利百合花园,2019/12/26,月均去化套数：64套，成交均价：11991元/，开盘至今去化8.8万方,2013年,数据来源于克尔瑞,竞品,解读|保利百合花园,2019/12/26,产品新颖，面积段控制区间好，功能性强，50%赠送空间,4室2厅2卫1厨 127.00,实得179,首层,二层,4室2厅3卫1厨 101.00,实得152,首层,二层,品牌：保利强大的品牌号召力； 产品：区域稀缺性全跃层产品50%赠送面积，功能性强，总价段低 深得年轻人及接受能
12、力较强人员喜爱；,优势,劣势,产品单一，都是跃层产品。,竞品,解读|锦城南府（8号地块竞品）,月均去化套数：24套，成交均价8315元/，开盘至今去化3.2万方,竞品,解读|锦城南府,数据来源于克尔瑞,竞品,解读|锦城南府,产品面积段控制符合市场主流，户型较多(清水）,4室2厅2卫1厨 160.00,3室2厅2卫1厨 118136,2室2厅1卫1厨 8696,优势,劣势,品牌：锦城南府无品牌效应 产品：产品线较广，项目整体定位不聚焦，品质感低,地段：临近剑南大道，交通便利 配套资源：紧靠大源中央公园 价格：价格较低，总价段低，客户接受范围广,2019/12/26,市场,解读|天悦府（7号地块竞
13、品）,项目亮点：地段一流，户型配比合理，住宅产品业态丰富，3.19容积率,45%绿化率.,天悦府是集多层、高层产品为一体的高端纯居住项目，前期推广动作较少,2019/12/26,市场,解读|天悦府,2019/12/26,月均去化套数：74套，成交均价8423元/，开盘至今去化12.7万方,数据来源于克尔瑞,2019/12/26,天悦府洋房售罄现在售高层，剩100余套,分别是90套二、130套三，均价9200元/，后期还会开出两栋住宅共计300余套，增加160四房,892室2厅1卫 亮点:户型方正 3.9米客厅开间 双面采光 大阳台,1313室2厅1卫 亮点:户型方正 入户花园设计 270采光
14、大阳台,1674室2厅1卫 亮点:户型方正 入户花园设计 豪华主卧 双阳台,市场,解读|天悦府,2019/12/26,市场,解读|天香（7号地块竞品）,项目亮点：紧邻40万方银泰城，60亩园林景观、3.0超低容积率，wifi覆盖社区等,首提“菁奢”概念,打造面向80后白领人群的品质舒居生活。,2019/12/26,市场,解读|天香,天香打造70-130的超高得房率户型(赠送率2030%),702室2厅1卫 亮点:户型方正 严格动静分区 明厨明卫设计 最小房间开间为3米,86.003室2厅1.5卫 亮点:户型方正 严格动静分区 270三面采光明厨明卫设计 入户花园设计 创新1.5卫设计,96.0
15、03室2厅2卫 亮点:户型方正 严格动静分区 270三面采光明厨明卫设计 3.9米客厅开间 主卧套房,110.003室2厅2卫 亮点:户型方正 严格动静分区 270三面采光明厨明卫设计 入户花园设计 主卧套房、步入式衣帽间,2019/12/26,市场,解读|天香,3.22开盘售楼部人气爆棚,客户综合考量价格与地段,年轻客户置业者多,本次天香开盘销售房源为:2、3号楼70平米两室两厅、85平米1.5卫三室两厅、97平米三室两厅双卫及110平米三室两厅双卫户型; 此次共推300套房源，当日成交率超80%。 已成交客户访谈: 一位阿姨:“我们几乎看遍了这个区域的楼盘，再三比较后，天香无论是地位位置还是价格上都比较合我们满意。” 年轻白领肖先生:“小区安装指纹密码锁、社区重点区域WIFI覆盖这样的设施让我们很动心。”。,2019/12/26,市场,解读|仁美大源印象（7号地块竞品）,项目亮点：全能商业配套、地段优势；缺点：缺少居住氛围、低绿化、建筑密度大。,仁美大源印象前期没有明显营销动作,项目主诉求为区域。,2019/12/26,市场,解读|合能璞丽（7号地块竞品）,项目亮点：多业态住宅产品组合，地段，精品商业配套。,合能璞丽，打造区域内洋房加高层品质住宅。,2019/12/26,市场
