房产测绘讲座

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1、2012 注册测绘师资格考试辅导 房 产 测 绘 （ 测绘综合能力测绘案例分析 ）,房产测绘考试基本要求,根据房产管理要求，确定房产测绘内容，进行技术设计。 根据技术设计，实施房产平面控制测量。 根据技术设计，确定房产图的种类、比例尺和成图方法，实施房产权属调查与要素测量，建立房产簿册，制作房产图。 根据房产项目的性质和特点，区分不同的权属和分摊方式，进行面积测算和共有共用面积的分摊。 根据房产管理要求，实施房产变更调查与测绘。 根据房产管理要求，依据建筑设计资料，进行房产面积的预测算，并进行房屋预售测绘成果和房屋权属登记测绘成果的备案。 根据房产测绘项目的特点和要求，对项目过程质量进行控制，

2、并对项目成果进行整理、检查、验收和归挡。,房产测绘综合能力,4 房产测绘,4.1 房产测绘概述 4.2 房产平面控制测量 4.3 房产要素测量与房产信息数据采集 4.4 房屋数据处理 4.5 房产图绘制 4.6 房产变更测量 4.7 房产测绘成果管理,4.1 房产测绘概述,4.1.1 房产测绘的概念与作用 4.1.2 房产测绘的基本内容 4.1.3 房产测绘成果,4.1.1 房产测绘的概念与作用,房产测绘的基本概念： 房产测绘（房产测量），主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等提供数据和资料。 房产测绘是一种法定测绘。 房

3、产测绘是指通过测量和调查工作来确定城镇房屋的位置、权属、界线、质量和现状等，以文字、数据及图件表示出来（2011）。 房产测绘的目的是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房屋产权及管理、房地产开发利用、交易、征税、以及为城镇规划建设、地理信息系统提供数据和资料（2011） 。,4.1.1 房产测绘的概念与作用,房产测绘的作用 法律方面的作用：是进行产权登记、产权转移和产权纠纷裁决的依据。经房产行政主管部门确认以后的房产成果资料具有法律效力。 财政经济方面的作用：为进行房地产评估、征收房地产税费、房地产开发、房地产交易、房地产抵押以及保险服务等方面提供数据和成果。 社会服务方面的作用：为城镇规

4、划、建设、水利、交通、等城镇事业提供基础资料。 测绘服务方面的作用：是建立现代城市地理信息系统重要的基础信息，同时也是城市大比例图更新的重要基础资料。,4.1.2 房产测绘的基本内容,房产测绘的主要工作：确定房屋的位置、界线、质量、数量、属性和现状等，并以文字、数据及图件表示出来。 （2011房产测绘的概念） 房产测绘的基本内容：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、房产变更测量、成果资料的检查与验收。,4.1.2 房产测绘的基本内容,控制测量 控制测量分平面控制测量和高程控制测量两大部分。 房产测绘中主要是平面控制测量。 房产要素测量 房产要素测量是测定房屋和房

5、屋用地及其相关要素的几何位置，包括坐标或边长。 主要的要素有界址点和界址线、房角点和房屋轮廓线，以及房屋的附属设施和房屋维护物的几何位置或相关数据，还有铁路、公路、街道、水域以及相关地物的位置测量，有时还要进行行政境界点和境界线的测量。,4.1.2 房产测绘的基本内容,房产调查 房产调查，分房屋用地调查和房屋调查，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界的调查。 房屋用地调查与测绘以丘为单元分户进行，房屋调查与测绘以幢为单元分户进行。 丘是指地表上一块有界空问的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。 幢是指

6、一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。,4.1.2 房产测绘的基本内容,房屋数据处理 房屋数据处理是指将外业测量过程中测得的各类物理数据和采集的各项信息数据，按照科学的数据处理方法、模型、相关法律法规及技术规范的要求进行整理、计算直至出具测绘成果的全过程。 房产图绘制 将房产测量得到的各类数据与信息用标准符号按照规定的规格和成图方法表示成各类房产图。,4.1.3 房产测绘成果,成果分类：房产簿册、房产数据、房产图集。 成果内容： 房产簿册包括：房产调查表、房屋用地调查表、有关产权状况的调查资料、有关证明及协议文件等； 房产数据集包括：房产平面控制点成果，界址点成果，房角点成果，高程点成果，

7、面积测算成果等； 房产图集包括：房产分幅平面图，房产分丘平面图，房屋分层分户图，房产证附图，房屋测量草图，房屋用地测量草图等。 此外，在房产测绘中使用过的地形图、控制点成果以及测量完成的控制点、界址点、面积测算成果等，以及房产平面图和相应的技术设计书、技术总结等也都应归入房产测绘成果，包括纸质资料和电子文档。,4.2 房产平面控制测量,4.2.1 控制测量 4.2.2 控制测量数据处理,4.2.1 控制测量,房产控制测量的目的：为房产平面测量工作提供一个准确的控制框架(参考系)和定位基准，并控制误差的积累。 房产控制测量的作用： (1) 为房产要素测量提供起算数据。 (2) 为房产图的测绘提供

8、测图控制和起算数据。 (3) 为房产测绘的变更与修测提供起算数据。 房产控制测量的方法：目前主要采用 三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等形式布设，按二、三、四等与一、二、三级依次进行分级。,4.2.1 控制测量,控制测量要求 控制网要求保持控制点间有较高的相对精度， 即要求最末一级的房产平面控制网中，相邻控制点间的相对点位中误差不超过0.025 m，最大误差不超过0.05 m。 房产平面控制点的密度，与测区的大小、测区内界址点数量和精度及测区内地物地形情况有关，而与测图比例尺无直接关系。 依据国标规定，建筑物密集区的控制点平均问距为 100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在 2

9、00 m左右。 房产平面控制点都应该埋设永久性的固定标志，并按要求绘制房产控制点点之记。,4.2.1 控制测量,控制网布设 首级控制网布设 布网原则：应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。 应当优先选用国家统一的平面坐标系统，尽可能地利用国家已有的平面控制测量成果。 加密控制网布设 加密控制网是对国家大地控制网和城市控制网(首级控制网)的补充。 只需考虑有针对性的需求，可以根据工作的需要分批分期地局部布设，满足区域要求即可。 加密控制网指一、二、三级导线网，一、二级小三角网，GPS 的E、F级网（或一、二、三级网）等。,4.2.2 控制测量数据处理,坐标系统选择 城市

10、平面控制网要求变形小于 2.5 cm/km，即投影误差应不超过1/40 000。这种精度，可以满足房产测量。因此，房产控制测量应尽可能地利用已有的城市平面控制网。 在建立房产平面控制网时，也应考虑城市工程放样的需要，满足城市基本比例尺地形图及房产分幅图对于精度的要求。 房产测量应采用国家规定的坐标系统，采用地方坐标系时应与国家坐标系联测。 房产测量统一采用高斯投影。 房产测量一般不测高程，需要进行高程测量时，由设计书另行规定。,4.2.2 控制测量数据处理,平差计算 二、三、四等平面控制网的计算应采用严密平差法，平差后精度评定包括：平差后单位权中误差、最弱点点位中误差(点位误差椭圆参数)、最弱

11、相邻点点位中误差(相对点位误差椭圆参数)、最弱边的边长相对中误差及方位角中误差等。 四等以下平面控制网的计算可采用近似平差法，并按近似方法评定其精度。,4.3 房产要素测量与 房产信息数据采集,4.3.1 测量草图 4.3.2 房产要素测量 4.3.3 房屋面积测量 4.3.4 房产信息数据采集,4.3 房产要素测量与 房产信息数据采集,房产要素可以分为属性的（权属调查等）、位置的（界址点、境界等）、数量的（房屋面积等）、地理的（各类编号等）以及对房产的全面反映具有现实意义的地物、地貌。 房产要素的获得途径：对于位置的、数量的以及地物、地貌要素通过测量手段获得，其过程称为房产要索测量；对于属性

12、的、地理的要素则是通过信息采集的方式获取，其过程称为房产信息数据采集。,4.3.1 测量草图,测量草图 是地块、建筑物、位置关系和房地调查的实地记 录， 是展绘地块界址、房屋、计算面积和填写房产登记表的原始依据。 测量草图包括房屋用地测量草图和房屋测量草图。 测量草图的规格及要求 草图用纸可用787 mm1 092 mm的l8、11 6、132规格的图纸。测量草图选择合适的概略比例尺，使其内容清晰易读，在内容较集中的地方可绘制局部图。 测量草图应在实地绘制，汉字字头一律向北，数字字头向北或向西。,4.3.1 测量草图,房屋用地测量草图内容包括： (1) 平面控制网点及点号； (2) 界址点、房

13、角点相应的数据； (3) 墙体的归属； (4) 房屋产别、房屋建筑结构、房屋层数； (5) 房屋用地用途类别； (6) 丘(地)号； (7) 道路及水域； (8) 有关地理名称，门牌号； (9) 观测手簿中所有未记录的测定参数 (10) 测量草图符号的必要说明； (11) 指北方向线； (12) 测量日期，作业员签名。,4.3.1 测量草图,房屋测量草图内容及要求包括： (1) 房屋测量草图均按概略比例尺分层绘制； (2) 房屋外墙及分隔墙均绘单实线； (3) 图纸上应注明房产区号、房产分区号、丘(地)号、幢号、层次及房屋坐落，并加绘指北方向线； (4) 住宅楼单元号、室号，注记实际开门处；

14、(5) 逐间实量，注记室内净空边长(以内墙面为准)、墙体厚度，数字取至厘米； (6)室内墙体凸凹部位在0.1 m以上者如柱垛、烟道、垃圾道、通风道等均应表示； (7)凡有固定设备的附属用房如厨房、厕所、卫生问、电梯楼梯等均应实量边长，并加必要的注记； (8) 遇有地下室、复式房、夹层、假层等应另绘草图。,4.3.2 房产要素测量,房产要素测量的主要内容和方法 房产要素测量的 主要内容：界址测量、境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通测量、水域测量、其他相关地物测量。 房产要素的测量方法： 野外解析法测量、航空摄影测量、全野外数据采集等。,4.3.2 房产要素测量,房产要素测量的基本要求（1）

15、 界址点测量：从邻近基本控制点或高级界址点起算，以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定，也可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定。 境界测量：包括国界线以及国内各级行政区划界。 测绘国界时，应根据边界条约或有关边界的正式文件精确测定，国界线上的界桩点应按坐标值展绘，注出编号，并尽量注出高程。 国内各级行政区划界 应根据勘界协议、有关文件准确测绘，各级行政区划界上的界桩、界碑按其坐标值展绘。,4.3.2 房产要素测量,房产要素测量的基本要求（2） 房屋及其附属设施测量：房屋应逐幢测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量； 独立成幢房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗连房

16、屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙以墙体所有权范围为界测量； 每幢房屋应分幢分户丈量作图；丈量房屋以勒脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。 房角点测量：指对建筑物角点测量。房角点测量不要求在墙角上都设置标志，可以房屋外墙勒脚以上(10020)cm处墙角为测点。,4.3.2 房产要素测量,房产要素测量的基本要求（3） 陆地交通、水域测量：陆地交通测量是指铁路、道路桥梁测量。铁路以轨距外缘为准；道路以路缘为准；桥梁以桥头和桥身外围为准测量。 水域测量是指河流湖泊、水库、沟渠、水塘测量。 其他相关地物测量：是指天桥、站台、阶梯路、游泳池、消火栓、检阅台、碑以及地下构筑物等测量。,4.3.3 房屋面积测量,房屋面积测量是房产要素测量的核心任务之一，其主要内容是测定房产权界和房屋的面积。 房屋面积测量数据经房产行政管理机关确认后，是进行房产交易、核定产权、颁发权证、保障房地产占有和使用者的合法权益的重要依据。 房屋面积测量是一项十分细致而复杂的工作，涉及千家万户的切身利益，必须确保房屋建筑面积测算成果的可靠性。,4.3.3