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1、大连小窑湾片区D 地块开发策划初步思路 New District,巴黎-浪漫 Romantic,纽约-自由 Freedom,罗马-荣耀 Glory,每个城市都有一种格调，是这个城市最大的卖点 每个城市的每个居住区都千篇一律，那将不再具有吸引 每个园区有什么样的特质，将影响每个人自身的格调,加德满都-信仰 Belief,是什么吸引人们进驻？,区 位,城市地块的开发，需要找到自身的特色！,我们这里有什么？,首先急需寻找到差异化自身特质！,01基础分析,大连2010-2020总体规划,城市发展分目标： 区域中心、创业基地、生态城市、滨海名城,区域中心：建设辽宁沿海经济带核心、东北地区对外开放龙头、环
2、渤海地区协作平台和东北亚地区战略节点。 创业基地：大力培育战略性新兴产业，构筑以绿色产业为方向、以高新技术为引领、以集群发展为特征、以现代服务业、先进制造业、原材料工业为支柱，具有国际竞争力的现代产业集聚区。 生态城市：实现人工自然复合生态系统良性运转，人与人和谐共存、人与经济活动和谐共存、人与环境和谐共存，建设我国北方科学发展的示范城市。 滨海名城：塑造自然景观、历史风貌与现代气质相交融的滨海城市特色，建设面向国际的旅游名城、文化名城、体育名城和宜居名城。,大连2010-2020总体规划 市域城镇空间结构,主城区组团：由核心区和旅顺口城区及周边街道组成，未来将成为企业总部密集的国际商务区，知
3、识经济聚集区和科教先进、文化繁荣、环境优美的生态宜居城区。 新市区组团：由金州新区、保税区和普湾新区组成，大力发展先进制造、保税物流、总部经济和高新技术产业，重点建设航运服务资源聚集区、先进制造业聚集区、临海临港装备制造业基地和宜居新市区，争取成为国家综合配套改革试验区。 渤海城市组团：由长兴岛经济技术开发区、瓦房店城区及周边乡镇组成，重点发展石化、造船、轴承、重大装备制造、滨海旅游等产业，建设临港产业的新增长极和渤海湾畔新兴城市。 黄海城市组团：由庄河城区、花园口经济区、皮杨新城、长山群岛旅游避暑度假区及周边乡镇组成，重点发展新材料、家具制造、食品生产、服装加工、海洋水产和旅游度假等产业，建
4、设国家级新材料产业基地、国际旅游胜地和区域重要节点城市。,项目基地处于主体功能分区种的优化发展区当中，属于新区内规划中最重要的发展区域。,金州新区主体功能 区分区示意图,东北亚国际航运中心的核心海港区和国际空港区，临港生产服务业中心和物流业、高新技术产业、战略性新兴产业、先进制造业基地，逐步创建改革试验区。 项目基地北侧隶属于大连双D港产业园区，南侧隶属于大连小窑湾国际商务中心区，东侧为大连金石滩国家旅游度假区。 基地位于三大功能区交汇处的黄金三角地带，对区域交通、联动、发展等方面均起到重要作用。,金州新区十大功能 园区位置图,地理及交通区位,BASE,7.0km,31.5km,6.2km,2
5、.9km,项目基地位于大连市经济技术开发区小窑湾片区核心区域，交通便利、区位优势明显，是规划中未来小窑湾国际商务区的中心地带。周边拥有如鲁迅美术学院、大连民族大学、大连大学等高等学府，以及数十座如英特尔、大众、博格华纳、东芝、三菱等世界500强企业。 基地东侧距金石滩度假区6.2km，距西南小窑湾海港2.9km，距开发区区中心7.0km，距大连市中心31.5km。效益辐射面积覆盖整个开发区，影响遍及整个大连市。,2015年大连市政府工作报告,2015年1月13日大连市第十五届人民代表大会第三次会议明确提出： 当前，国家正在实施新一轮东北振兴战略，出台了一系列支持政策，在重大产业布局上向老工业基
6、地倾斜，国家实施“一带一路”战略，我市地处东北亚区域中心，是“一带”的桥头堡和“一路”的延伸点，国家级金普新区获批，彰显了大连对外开放的新优势，我们迎来大开发、大开放的历史性机遇。,产业类型,发展引导方式,我国对文化创意产业的形态和业态进行了界定，明确提出了国家发展文化创意产业的主要任务，标志着国家已经将文化创意产业放在文化创新的高度进行了整体布局。 在大连市十五届人大二次会议上政府工作报告中明确提出“提升城市文化品质。制定大连文化发展规划，支持文化创意、数字出版、动漫游戏等产业发展”的大背景下，产业园规划在推动传统产业改造升级、引领大连市文化创意产业向新的领域拓展以及改善生态环境等方面都具有
7、重要意义。,政策优势,政策优势,2015年，大连市市委、市政府出台：大连市支持高层次人才创新创业若干规定、大连市加强高技能人才队伍建设若干规定、大连市加强创业孵化平台建设 进一步促进创业型人才在连创业办法、大连市解决引进人才住房办法、大连市人才服务管理办法,发展优势,2015年1月15日，大连市政协召开十二届十二次常委会议，确定关于以体制创新和自主创新为突破口、推动金普新区创新发展的提案为“一号提案”。小窑湾国际商务区居于金普新区核心，集地域优势、交通优势、环境优势、产业资源优势于一身，从众多园区中脱颖而出，加之大连自由贸易试验区申办工作的不断推进，小窑湾国际商务区“大连新市区的中心区、大连城
8、市副中心、区域性金融中心聚集高地、东北亚国际航运中心港航服务核心功能区、生态宜居新城。”的定位更加凸显。 项目基地位于小窑湾国际商务区核心地带，产业辐射区覆盖整个商务区，必将为带动区域发展、提升土地价值做出突出贡献。,周边产业分析,BASE,项目周边大型企业,项目周边目前拥有知名大学9座，有来自40多个国家和地区的2000余个外商投资项目落户于此，其中世界500强超过40家。英特尔、博格华纳等世界顶级项目落户开发区。石化电力、光电信息、工业装备制造、生物制药、文化产业等产业那个城、实现产值占全区规模以上工业总产值的85%以上。 项目辐射区覆盖着整个大连市，区域内高校云集，产业类型丰富。,项目辐
9、射区,周边产业分析,周边产业分析,周边大学专业特点,周边产业分析,周边大学专业特点,开发区内目前的大学创意产业园已有两个： 1.大连民族大学科技园 科技园内搭建IT技术中心、生物工程技术研发中心、文化创意产业基地等“6个”创新创业平台；实现孵化企业“50家”；实现“30项”科技成果转化。记者了解到，该大学科技园目前已与德豪光电、三玖集团共同出资2000万元，组建了大连德豪光电半导体研究中心；引进了大连凯世达置业有限公司大学生创业风投基金100万元。大学科技园项目也已被大连金州新区列为新区重点建设项目。同时，大连市政府已将大连民族学院纳入大学生创新、创业扶持单位，并提供了50万元作为大学生创新、
10、创业孵化基金。 2.大连艺术学院文化科技创意园 以大连艺术学院的专业建设、人才储备等为优势和依托创建，以创意为核心、文化为载体、艺术为表现形式、科技为助推动力的文化、艺术、科技、多层次立体化布局。并配套了公共会议室、O2O电商平台、商务中心、光纤通信、业务洽谈室、票务中心、咖啡厅、物流代办处等服务设施；公共空间实现全监控系统及24小时安保服务；同时能够在生活配套空间中提供各色餐饮、运动健身、休闲娱乐、单身公寓等人本化服务。 大艺创意园为了实现自身及入园企业的健康快速发展，面向全国范围遴选了众多精英合作单位共同成长，入驻园区的配套机构涵括了大连青年创业培训联盟机构、杭州禾乾电子商务有限公司等11
11、类20余家首批官方认定配套服务合作伙伴；以水晶石创意工坊、869慧创工作室等为代表的50余家创意企业已达成进驻意向。有合作意向的企业可采取股份合作、业务合作、租金优惠三种方式入驻园区。,周边产业分析,此外，辐射区内目前以大学为主导的创意产业园具有代表性的有：,周边产业分析,1.大连理工大学七贤岭国家大学科技园,基本概括：在辽宁省政府和大连市政府的支持下，依托大连地区高校和科研院所的人才、技术、信息等综合优势，联合大连海事大学、大连医科大学、大连水产学院、东北财经大学和中科院大连化学物理研究所等单位，本着“发挥优势、面向市场、强强联合、共同发展”的宗旨，按照“校府共建”、“一园多校”的模式发起和
12、建设的国家大学科技园,是大连高新园区中的园中园。 园区建设：七贤岭国家大学科技园孵化、大连理工大学科技园、大工北山科技园、大工国家技术转移中心大厦、大工科技园嘉创大厦、科技园大厦A座、科技园大厦B座。科技园在电子信息、新材料、生物制药、环保节能、海洋水产产业、石油化工、先进制造、生物农业、光机电一体化、现代机械装备以及医药化工等领域，形成了新兴企业群。 专业服务平台：船舶制造国家工程研究中心、大连光电技术研发中心、精密几何量测量中心、化工与材料分析测试中心、数控技术研发中心、通用机械产品研发平台、互感器服务平台、汽车电子微电子研发中心、集成电路半导体研发基地等。 项目实施：吸附精馏法回收二氧化
13、碳工业化技术、大幅面数码喷墨燃料及其应用、低能耗激光增强电弧高效焊接集成技术、废旧PET聚酯回收聚缩式反应挤出机成套技术、分子筛催化剂技术项目、新型纳米光谱抑菌母料。开展了国际技术合作，与俄罗斯、乌克兰、美国、日本、韩国、芬兰、荷兰等国家高校及相关机构签订了技术转移合作协议。,大连海事大学科技园,项目位置：项目位于大连市高新区凌海路1号。 项目规模：总用地面积30834平方米，总建筑面积237100平方米，容积率5.8，建筑占地面积11085平方米，建筑高度149米。 投资开发：由大连高新区管委会投资，与大连海事大学、大连海创投资集团有限公司、大连金广建设集团共同合作开发，为综合性科技产业楼项
14、目。 园区建设：动漫产业大厦、工业设计大厦、相关配套服务用房、海事大学国际学术交流中心（学术交流、会议、办公、专家公寓、接待和餐饮）及餐饮、商业配套服务等综合性建筑群体组成。 开发理念：集办公、研发、会展、学术交流、商业服务配套等功能为一体的配套完善、环境优美的高科技园区。,大连理工大学化工科技产业园,项目位置：项目位于瓦房店市松木岛化工园区。 项目规模：总面积达7.7万平方米，总投资1.5亿元。 开发理念：以大连理工大学化工学院为技术依托，以大连理工绿源环保产业有限公司为产业基础，形成高校、科研、企业互相支持、共赢的良性循环。 园区建设：精细化工国家重点实验室、中试平台、人才培训、产品调试等
15、。,房地产市场情况 热销地产,东方圣克拉 14000元/m,恒大御景湾 14000元/m,大华锦绣华城 12500元/m,中海天赋山 13000元/m,恒大帝景 13800元/m,南山学府 13000元/m,桃源里 19000元/m,华润置地广场 11500元/m,亿合城 11800元/m,周边产业分析,周边产业分析,周边住宅地产特点,1.开发区现有居住区，除保税区内地产产权为70年，其余地区居住区产权为50年。 2.开发区内现有居住区大部分为高层住宅，建筑密度大，容积率较高，且同质化现象严重。,2014主城区土地供应总量持续下降,综述： 1月份中央方面继续推出楼市利好，央行发布放宽租房提取公
16、积金的条件，但目前大连住房公积金尚未做出响应。 销售方面，临近年底，多个品牌开发商仍采用降价方式去库存，中小型开发商准备“过冬”，无大型的营销动作，进入传统的楼市淡季，销售量大幅下降。,2015年1月房地产市场,综述： 2月份，央行下调金融机构存款准备金率。下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。大连成为不动产登记试点城市。一系列政策未能刺激楼市，市场进入了传统淡季。,2015年2月房地产市场,整体情况： 2014年大连全市住宅及商业土地建筑面积供应977万，同比下降56%，整体成交建筑面积653万，同比下降59%；土地出让金102亿，同比下降69%，楼面地价约1562元/，同比下降26%；,一级市场成交分析 土地成交热点仍集中在城市外围区域，33宗位于普兰店市，2宗位于旅顺区，1宗位于金州区。 工业用地成交2宗，1宗位于金州区，1宗位于旅顺区。,一级市场成交分析 2月全市土地市场持续低迷，在无新挂牌土地的情况下，继续无土地成交。无成交一方面是由于市场供应较
