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1、2012-2-1,万科金街2012年库存清盘方案,1,库存清盘难,周边商业入市加剧竞争,40#蓄势待发,金街现状,营销背景,商家入驻少， 人气未形成,2,伟业的任务： 实现万科金街库存快速稳妥销售，完成清盘任务！,一、库存产品分析及任务分解,二、市场竞品分析及针对竞品销售说辞,三、项目核心卖点梳理,目录,四、营销策略及推广,一期、二期库存情况：,目前可售商铺库存合计24套；可将库存产品分为三类：1.一期二期单层8套；2. 3#-5#大面积总价高复式6套（未调价，销售难度大）； 3. 16#沿规划路不临主干道库存10套。,1#,库存4个,1#-105,优势： 临香樟路，昭示性好；便利的停车广场，
2、且紧邻复式商铺，客群高端，适合多种业态；位于香樟路沿线商街的核心，商业氛围联动功能强，商家租赁首选。,劣势： 1、铺面不周正，空间浪费多，商家往往看中位置后，却因铺面不好利用而放弃；2、单价、总价高，投资回报风险大；3、4.6米层高，无法做两层，相比2#、3#价格却相差不多。,销售对策： 1、昭示性好-投资商铺，地段和位置是硬道理，该铺则同时具备这两个优势； 2、客流量大-位于商街中心、金角地带，紧邻复式，消费客群集中，商机无限，投资首选。 3、业态多元化特点-该铺所处位置好，且结构均适合烟酒专卖店、干洗店、名品展示店、西点、复式、酒库、特色餐饮等； 4、面积小，投资门槛低-作为高端商街的临街
3、商铺，因铺面形象好，面积不大，因此总价低，比投资一般的固定资产回报稳定且速度快。 5、价值拥有多样性-1、该商铺以其价值，可便于业主进行抵押；2、高端商街的增值分析：如步行街商铺，现在估价36万/，但业主却不因高价而转手，体现的就是商铺最大的魅力，快速增值，永远有价有市；3、投资万科金街，品牌保障，投资无风险；4、坐享长沙唯一高端商街增值梦想，赚有钱人的钱，做生意人的生意。,适合业态：烟酒专卖店、干洗店、药店、西点、服饰、特色餐饮等；,1#-109,优势： 位于香樟路，商铺周边客流量大，昭示性好，二楼：采光效果好，有独立走廊，内部结构便于设计，开间进深比优势明显，铺型周正，利于使用，商家已签约
4、，属带租约销售商铺；,劣势： 由于商铺已有商家租赁，商铺业态目前定位明确，客户会存在业态、心理租金以及年投资回报率差异的因素。,销售对策：优势再优，劣势优化； 1、投资无风险-带租约销售，既买既收益；独立产权、临街、昭示性好； 2、客流量大-项目本身消费客群流量大、高端，项目周边雨花区政府、中南院及附近成熟小区，武广客运量，消费能力强，投资、租赁双保险； 3、业态优势明显-该铺属于复式商铺，且位置结构均适合餐饮、茶餐厅、摄影，美容等高端生活必须配 套，对于整条街来讲，其业态抢占的就是最好的位置，这是商铺投资最重要的一点，投资性价比高；目前克缇高端美容已经签约； 6、面积、结构优势化-该商铺在业
5、态的选址上面积恰当，销售单价低，投资门槛不高，并且适合商家的合理化布局，是投资的旺铺。 4、小资情调-该商铺一楼二楼具有独特的小资外观设计风格，直走国际化路线。 5、机会难得-因性价比高，最早为保留商铺招商先行，不对外销售，现商家已签约，这么好的铺，一般只有关系户才能买的到，机会难得。,1#-110地下室商铺,优势： 临香樟路，客流量大，昭示性好，开间进深比优势明显，空间利用合适。150地下室超低价买进。,劣势： 1、该铺内凹区占据面积大，因卫生间门口设计的限制，因此，空间利用率低，不实用。2、地下室不实用，租不出价格；,适合业态：名品展示、特色餐饮、服饰、西点等；,销售对策： 参考1#-10
6、6号地下室商铺价值分解方法，引导客户投资； 1、投资无风险-独立产权、临街、昭示性好； 2、客流量大-项目本身消费客群流量大、高端，项目周边雨花区政府、中南院及附近成熟小区，武广客运量消费能力强，投资、租赁双保险； 3、最大赠送空间-实际购买面积达208平米，商铺寸土寸金； 4、机会难得-投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。,1#-113,优势： 临香樟路，一期商业街拐角处客流量大，昭示性好，开间进深比优势明显，面积不大、投资门槛不高，利于使用。,劣势：内部设有电梯井及承重墙，遮挡了商铺内部部分采光面积效果。,销售对策： 1、投资无风险-独立产权、临街、昭示性
7、好； 2、客流量大-项目本身消费客群流量大、高端，项目周边雨花区政府、中南院及附近成熟小区，武广客运量消费能力强，投资、租赁双保险； 3、业态优势明显-适合多种业态经营； 4、面积小，投资门槛低-客流量大，昭示性好且面积不大，小投资大收益。 5、机会难得-投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。,适合业态：金银店、快消品店、旅游接待处、餐饮、西点等；,2#,库存2个,2#-111,适合业态：名品展示、干洗中心、时尚潮流店、西点等；,销售对策：买一层得两层 1、层高5.25米-投资商铺，性价比同样重要，买一层得两层，财富翻倍； 2、客流量大-位于商街中心、金角地带，
8、消费客群集中，商机无限，投资首选。 3、业态多元化特点-该铺所处位置好，且结构均适合时尚精品店、名品展示店、西点、服饰、特色餐饮等； 4、价值拥有多样性-1、该商铺以其价值，可便于业主进行抵押；2、高端商街的增值分析：如步行街商铺，现在估价36万/，但业主却不因高价而转手，体现的就是商铺最大的魅力，快速增值，永远有价有市；3、投资万科金街，品牌保障，投资无风险；4、坐享长沙唯一高端商街增值梦想，赚有钱人的钱，做生意人的生意。,优势： 临香樟路，昭示性好；便利的停车广场，一层得两层，客群高端，适合多种业态；位于香樟路沿线商街的核心，商业氛围联动功能强，商家租赁首选。,劣势： 1、铺面不周正，空间
9、浪费多，商家往往看中位置后，却因铺面不好利用而放弃；2、单价、总价高，投资回报风险大；,2#-115,适合业态：名品包包、时尚餐饮、服饰、西点等；,优势： 临香樟路，昭示性好；便利的停车广场，客群高端，适合多种业态；位于香樟路沿线商街的核心，商业氛围联动功能强，商家租赁首选。,劣势： 1、铺面不周正，空间浪费多，商家往往看中位置后，却因铺面不好利用而放弃； 2、单价、总价高，投资回报风险大；,销售对策：香樟路绝版旺铺 1、昭示性好-紧邻香樟路，独立产权、临街、昭示性好； 2、消费群体广-项目本身消费客群流量大、高端；香樟路又是去武广的必经之地，项目外雨花区政府、中南院及附近成熟小区，消费能力强
10、，投资、租赁双保险； 3、客流量大-一期、二期商业街紧密相连，商业氛围浓厚，升值空间无限，小投资大回报，性价比高。 4、层高相对二期较高-可隔层做仓库，利用空间大。,15#,库存3个,15#-102,优势： 位于二期入口位置，正对水景广场，客流量大，昭示性好，开间进深比优势明显，铺型特别周正，利于使用；,销售对策：库存产品中面积最小户型最方正商铺； 1、灵活运用-紧邻铺王103号铺，可与其打通灵活运用，租金水平更高； 2、最小最方正-在整个库存产品中，面积最小，户型结构最好，产品实用性强； 3、业态优势明显-该铺所处位置好，且位置结构均适合便利店、精品店、西点等生活必须配 套，对于整条街来讲，
11、其业态抢占的就是最好的位置，这是商铺投资最重要的一点，投资性价比高； 4、与16#裙楼对望-作为小区入口、又与16#裙楼形成一个小广场，更能汇聚人气，是其他商铺所没有的利好条件；,劣势： 1、单价62486.15，为15#库存中单价最高的一个商铺，面积小，但总价偏高，2、且不临香樟路；,适合业态：烟酒专卖店、干洗中心、精品店、西点等；,15#-104,适合业态：中西餐厅、网吧、美容美体中心、家纺等；,销售对策：多个商家关注、洽谈，零风险投资； 1、昭示性好-紧邻香樟路，武广客流到市中心的必经之路；独立产权、临街、昭示性好； 2、客流量大-项目本身消费客群流量大、高端，项目外雨花区政府、中南院及
12、附近成熟小区，消费能力强，投资、租赁双保险； 3、一楼使用率高-在所有复式商铺中，该铺一楼的面积最大，我们定价是一楼和二楼的整体（一楼价格明显高于二楼，所以一楼的面积越多越划算），因此该铺性价比高，而且实用性强。 4、机会难得-因性价比高，最早作为保留商铺招商先行，不对外销售，现已有几家商家在洽谈，这么好的铺，一般只有关系户才能买的到，机会难得。,优势： 紧邻香樟路，比一期商铺更临街，独立临街复式商铺，客流量大，昭示性好，开间进深比优势明显，利于使用，且在复式铺中单价占优势；,劣势： 1、相比一期，虽临街，但无停车位设计，按业态要求，该铺对车位的要求是必要的； 2、一楼铺面使用率不高，二楼铺面
13、承重墙过多，对业态有影响；,3、4、5#,库存4个复式铺,3#-112,销售对策：突显位置优势； 1、投资无风险-带租约销售，既买既收益；独立产权、临街、昭示性好； 2、客流量大-项目本身消费客群流量大、高端，项目外雨花区政府、中南院及附近成熟小区，消费能力强，投资、租赁双保险； 3、位置优势明显-3号栋为商务楼，可与旗舰中心、4、5号栋连成整体，形成门对门对街的整体街区；且紧邻小区会所中心广场，旁边为铺王、旗舰中心，更能带动人气，更能体现财富价值； 4、门面周正-没有电梯井，相对来说承重墙也比较少，相邻商铺可分可合，实用性更强，业态也更丰富，商务氛围浓。 5、机会难得-因性价比高，最早作为保
14、留商铺招商先行，不对外销售，现商家已签约，这么好的铺，一般只有关系户才能买的到，机会难得。,优势： 紧邻小区会所中心广场位置，且旁边为铺王，起到强大的带动作用。客流量大，昭示性好，已有商家签约，属带租约销售商铺；,劣势： 1、总价942万多，单价31449.50，为目前复式商铺单价总价最高，暂没有能接受此价格的客户；2、因属带租约销售，交房时间推迟到2012年年底；,4#-101,适合业态：电器专卖、网吧、美容美体中心、家纺等；,销售对策：业态优势明显，性价比高； 1、昭示性好-位于万家丽路上，小区主入口位置，三面展示，能吸引更多人流； 2、客流量大-项目本身消费客群流量大、高端，项目外雨花区
15、政府、中南院及附近成熟小区，消费能力强，投资、租赁双保险； 3、业态优势明显-该铺所处位置好， 本身紧邻流金大道万家丽路，车流人流多，适合做电器专卖店，家纺，培训中心等，且有烟道从1楼经过，可自行改造，中西餐厅也可经营； 4、位置突显-作为小区入口、临街商铺，铺面形象好，可与5号栋、旗舰中心连成整体商街。 5、性价比高-层高为5.5米，完全可以做两层使用，由此以来，收益翻倍。,优势： 位于一期主入口位置，客流量大，昭示性好，开间进深比优势明显，铺型周正，利于使用；,劣势： 1、无烟道，2、且与1#、2#栋复式比起来，作为大面积经营性投资，考虑到 停车场及万家丽为快车道等因素，位置抗性大；,4#-110,适合业态：培训中心、网吧、美容美体中心、家纺等；,销售对策：位置好，总价低，性价比高； 1、昭示性好-位于万家丽路上，小区主入口位置，三面展示，能吸引更多人流； 2、客流量大-项目本身消费客群流量大、高端，项目外雨花区政府、中南院及附近成熟小区，消费能力强，投资、租赁双保险； 3、业态优势明显-该铺所处位置好， 本身紧邻流金大道万家丽路，车流人流多，适合做
