《2019银河证券-房地产行业：不一样的地产周期从“同起同落”到“城市分化”》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2019银河证券-房地产行业：不一样的地产周期从“同起同落”到“城市分化”（59页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业行业深度深度报告报告 房地产房地产行业行业 2019 年年 08 月月 20 日日 不一样的地产周期不一样的地产周期： 从从“同起同落”到“城市分化”“同起同落”到“城市分化” 房地产房地产行业行业 推荐推荐 维持评级维持评级 核心观点核心观点 长周期情况：中国房地产将告别暴涨时代。长周期情况：中国房地产将告别暴涨时代。人口增长拐点将至，出 生率逐年下降；劳动力人口数量下降，社会老龄化趋势明显；城镇 化率高增速不再，发展进入后半程；区域发展不均衡，一线城市常 住人口增量放缓，部分三线城市已发生人口净流出；城镇居民可支 配收入
2、高增长时代已成为历史，居民杠杆率中长期持续提升。 房地产行业基本面呈周期性变化房地产行业基本面呈周期性变化。2005 年以前，受人口红利、房改 政策红利、城镇化快速推进的共同作用，房地产行业基本面长周期 向好，此后受政策调节影响，小周期分化凸显。到目前为止，大致 每三年左右可划分为一个小周期。 四轮小周期特点总结四轮小周期特点总结。05-08 年小周期：房地产市场整体偏热，政 策调控趋严；08-11 年小周期：房地产逆周期对冲金融危机，政策 作用显著；12-14 年小周期：经济增速放缓，行业政策与宏观相对 冲；15-至今小周期：供给侧改革下房地产重点去库存，因城施策效 果显著。 本轮呈现周期性
3、结构本轮呈现周期性结构错位，错位，分化叠加下长尾效应突出。分化叠加下长尾效应突出。本轮周期拉 长的主要原因在于各地城市分化显著，一二三线城市周期结构错 位、依此轮动，总体走势受区域效果叠加的影响，变动趋势放缓。 房地产市场总体展望：房地产市场总体展望：销售增速有望见底；开发投资增速预期缓步 下行；土地市场短期承压，长期有望回温，但增速有限；房价同比 增速将表现为总体稳定、 小幅震荡； 政策矛盾点初步浮现， 未来 “一 城一策”分化凸显。 各城市能级下周期变化预测：各城市能级下周期变化预测：一线城市迎来新周期；二线城市市场 回暖，具有韧性；三四线城市进入回调期。 2019 年行业基本面大概率下行
4、但勿需过度悲观。年行业基本面大概率下行但勿需过度悲观。 预计整体房价涨幅 1%；全年销售面积增速预计为-2%到-3%之间；销售金额同比增速 2%到 4%；投资层面，我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径 改变的影响，预计房地产投资增速将缓慢下滑，全年增速预计为 8%-10%。 投资建议投资建议：回顾本轮调控情况，政策的长周期为最大特征，维持房价稳 定成为整个周期的主旋律，“因城施策”在平衡房价与城镇化进程、人 才引进、都市圈发展中发挥了重要作用。因此，未来进一步推进“一城 一策”的实施，适应城市差异化发展进程将成为未来政策发力的重点。 在不同城市能级周期分化的环境下，精准布局一二线城市、享有融
5、资优 势的房企具有中长期配置价值。 我们推荐业绩确定性强、 资源优势明显、 市占率有较大提升空间的万科 A(000002)、保利地产（600048）、招商 蛇口 （001979） ， 低估值、 高股息、 周转能力较强的金地集团 （600383） ， 销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。 风险提示风险提示：销售超预期下行，政策调控加码 分析师分析师 潘玮 房地产行业分析师 ：（8610）6656 8212 ：panwei 执业证书编号：S0130511070002 特别鸣谢 王秋蘅 ：（8610）8635 9285 ：wangqiuheng_yj 实习生 白杨 为研究报
6、告提供支持 相对沪深相对沪深 300 表现图表现图 table_report 资料来源：Wind，中国银河证券研究院整理 相关研究相关研究 -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 45.00% 18-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0619-07 沪深300房地产(中信) 行业研究报告行业研究报告/房地产房地产行业行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 目录目录 一、一、 房地产行业周期性规律房地产行业周期性规律 . 3 3 （一）长周期情况：中国房
7、地产将告别暴涨时代 . 3 1、人口增速放缓，老龄化结构开始凸显 . 3 2、中国城市化已进入后半程，区域分化显著 . 4 3、城镇居民可支配收入高增长时代已成为历史，居民杠杆率中长期持续提升 . 5 （二）行业历史走势回顾，历经四轮小周期 . 6 1、宏观经济周期性调节影响房地产周期 . 6 2、房地产行业基本面周期变化 . 8 3、房地产政策调控 . 10 二、二、0505- -0808 年小周期：房地产市场整体偏热，政策调控趋年小周期：房地产市场整体偏热，政策调控趋严严 . 1111 （一）基本面回顾：2005.05-2007.10 上行周期，2007.11-2008.08 下行周期 .
8、 11 （二）政策回顾：货币从紧，政策调控稳房价 . 14 1、宏观政策调控：贸易顺差下通胀压力增大，货币政策由“稳健”转向“从紧” . 14 2、行业政策调控：稳房价是调控主旋律 . 15 三、三、0808- -1111 年小周期：房地产逆周期对冲金融危机，政策年小周期：房地产逆周期对冲金融危机，政策作用显著作用显著 . 1717 （一）基本面回顾：2008.09-2009.11 上行周期，2009.12-2011.12 下行周期 . 18 （二）政策回顾：“四万亿”带来流动性宽松，房价上涨政策转向从紧 . 20 1、宏观政策调控：次贷危机影响出口，“双防”转向“保增长、扩内需” . 20
9、2、行业政策调控：政策先行趋势明显，调控作用显著 . 21 四、四、1212- -1414 年小周期：经济增速放缓，行业政策与宏观相年小周期：经济增速放缓，行业政策与宏观相对冲对冲 . 2424 （一）基本面回顾：2012.01-2013.02 上行周期，2013.03-2015.02 下行周期 . 24 （二）政策回顾：宏观经济增速放缓，行业政策重在“稳” . 26 1、宏观政策调控：经济增速放缓，“稳增长”下政策保持稳健 . 26 2、行业政策调控：行业政策对冲宏观放松，保障性住房建设成重点 . 27 五、五、1515- -至今小周期：供给侧改革下房地产重点去库存至今小周期：供给侧改革下房
10、地产重点去库存，因城施策效果显著，因城施策效果显著 . . 3030 （一）基本面回顾：2015.03-2016.04 上行周期，2016.05-至今下行周期 . 30 （二）政策回顾：供给侧改革成主线，房住不炒、因城施策促进健康发展 . 32 1、宏观政策调控：供给侧改革下，房地产去库存成主线 . 33 2、中央行业政策调控：贯彻实施“房住不炒”定位，推进建设长效机制 . 33 3、地方行业政策调控：城市区域分化下，因城施策影响显著 . 37 六、本轮小周期特点及未来发展趋势六、本轮小周期特点及未来发展趋势 . . 4545 （一）本轮小周期特点总结 . 45 1、市场“冰火两重天”推动因城施策出台 . 45 2、周期性结构错位，分化叠加下长尾效应突出 . 46 3、销售放缓与
