《可研模板1：取地可行性研究报告模板-房地产前策》由会员分享，可在线阅读，更多相关《可研模板1：取地可行性研究报告模板-房地产前策（41页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、取地可行性研究报告的核心前提：,重点说明该报告模板适用于拿地前的可行性研究。 在报告撰写过程中，重点需要撰写市场竞争分析、对位客群研究、初步项目定位，通过成本投入和经济测算对取地可行性进行分析。 取地可行性报告的撰写要具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。 由于核心观点与核心思路需要与不同的情况和问题相结合，本模板只提供核心框架和报告逻辑，关于解决不同问题的方法论将在后续补充的内容中进一步呈现。,取地可行性研究报告,2014.3,3,取地可行性研究报告的大纲思路：,1.本次分析将从市场、客户角度、项目整体形象、项目具体操作及未来发展等方面论证； 2.提出该项目是否值得投资和如何进行产品设计
2、的初步意见； 3.对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测。,- 4 -,CONTENTS,目 录,PART1 项目理解,PART2 市场研究,PART3 客户分析及定位,PART4 项目定位,PART5 产品建议,1.项目区位 2.项目交通 3.地块四至 4.指标分析 5.本体小结,1.政策导向 2.一级市场 3.二级市场 4.个案分析 5.市场小结,1.竞品客户梳理 2.本案来源预判 3.客户定位 4.客户描摹,1.核心价值梳理 2.项目定位,1.产品打造原则 2.地块价值分析 3.产品排布 4.户型配比 5.附加值,PART6 价格建议与测算,1.价格制定 2.初步货值盘
3、点 3.经济测算 4.敏感性分析,- 5 -,PART1 项目理解,1.项目区位 2.项目交通 3.地块四至 4.指标分析 5.本体小结,TIPS: 为了熟悉掌握地块自身情况以及周边环境。,1.项目区位,区位特征分析,- 6 -,示例内容,本案四块宗地位于房山长阳镇； 本案距周边车行距离： 距西四环25公里，驾车约20min； 距西五环10公里，驾车约10min； 距南六环3公里，驾车约5min； 距长阳CSD2公里，驾车约4min。,二环,三环,四环,五环,六环,长阳,良乡,四块宗地,项目交通特征分析,2.项目交通,示例内容,- 7 -,高速： 京良路连接京石高速至五环路 地铁： 地铁房山线
4、开通，连接地铁9号线，近距离接触市区 公交： 地区线路与市区线路发达，日常出行便利,分析周边四至现状特征,3.地块四至,- 8 -,泰和三街,兴海路,博兴十一路,博兴十路,X85地块现状,城建地块现状,西侧主干道和高压线,万科地块现状,X88地块现状,教育用地现状,博兴西路,博兴八路,三太路,泰河路,示例内容,4.指标分析,地块指标数据说明,- 9 -,起始价：11.4亿元；起始楼面价：5868元/,2号地： R2住宅部分容积率2.5，建面16.8万，限高36m 打造方向预判：小高层产品,示例内容,根据项目基础信息，分析项目价值体系 做本体小结,- 10 -,5.本体小结,- 11 -,PAR
5、T2 市场研究,1.政策导向 2.一级市场 3.二级市场 4.个案分析 5.市场小结,TIPS: 为了熟悉市场供需、市场的产品特征和走势、价格水平以及发展趋势。,- 12 -,1.政策导向,当前政策环境说明及预判,根据国五条北京细则“京十九条”第十三、十四条规定：,1、新政大幅提高商品房预售门槛，严格控制限制取证价格，致使大部分开发商延后开盘计划； 2、建委严控高于北京市场住宅均价的项目取证，5月份入市项目明显减少，6月以来逐渐回升。,示例内容,- 13 -,一级市场供、需分析及未来预判,2.一级市场,- 14 -,3.二级市场,选取可供借鉴项目进行分析,长阳,良乡,六环,五环,四环,金域缇香
6、,长阳半岛,徜徉集,首创新悦都,首开熙悦山,金地朗悦,新里程,邑上公馆,中昂香醍,园博府,燕西华府,首邑溪园,在售别墅,在售普宅,示例内容,- 15 -,市场项目基本信息说明,示例内容,3.二级市场,- 16 -,竞品项目产品占比、去化信息、存量信息说明,示例内容,3.二级市场,- 17 -,4.个案分析,示例内容,选取XX项目说明项目基础信息,- 18 -,预计2013年7月开盘，后续房源共218套； 其中89二居96套，120三居122套。,地块,金地朗悦,地块,示例内容,说明项目规划信息,4.个案分析,- 19 -,6月初开盘两次共认购270,270,说明项目去化信息及产品信息,4.个案
7、分析,- 20 -,赠送飘窗,赠送飘窗,赠送阳台,赠送飘窗,赠送阳台,赠送飘窗,89三室两厅一卫,120三室两厅两卫,赠送约7.8,赠送约8,说明、分析项目户型优劣势,4.个案分析,- 21 -,根据一级市场、二级市场及重点案例分析 得出市场部分小结,5.市场小结,- 22 -,PART3 客户分析及定位,1.竞品客户梳理 2.本案来源预判 3.客户定位 4.客户描摹,TIPS: 了解区域市场主力客群及消费，分析价值，得出客户定位。,- 23 -,区域成交客户特征说明,1.竞品客户梳理,示例内容,- 24 -,本案客户来源判定,2.本案来源预判,西城区,海 淀 区,丰 台 区,房山区,西部长期
8、缺乏新盘供应，房山作为西南热点板块，供应充足，成为西部客户首选置业之所。,主力客群：海淀、西城及丰台板块为主的泛西部客群 重要客群：房山板块泛地缘客群 补充客群：泛北京的改善客群,示例内容,- 25 -,本案客户定位 结合区域客户特征、本案价值属性完成客户定位,3.客户定位,- 26 -,客户特征描摹,4.客户描摹,他们大多生活和工作在南城，从事贸易或高新技术产业 认可南城的规划发展，看好未来的区域价值 正处于事业上升期，忙碌之余喜欢及时行乐、享受生活 他们对自己的未来有着美好的规划和明确的目标 社会地位的不断提升，让他们需要有衬得上这种身份的品位 家庭责任是最重要的前进动力 他们会挑剔生活中
9、显而易见的细节，为了生活得更舒适,示例内容,- 27 -,PART4 项目定位,1.核心价值梳理 2.项目定位,TIPS: 通过价值梳理，结合核心价值点与客户特征，完成项目定位。,- 28 -,本案核心价值点梳理,1.核心价值梳理,示例内容,初步梳理发现本案六大价值体系，为本案创造良好基因,【规划价值】阳光叠拼，悦景洋房低密社区 【产品价值】创新性产品，多重附加值赠送 【交通价值】咫尺地铁，尊享便捷 【自然价值】毗邻小清河，公园环绕 【人文价值】大学城旁，人文氛围浓厚 【配套价值】独立商街，幼儿园配套,- 29 -,完成项目定位 结合核心价值点与客户特征，完成项目定位,2.项目定位,- 30
10、-,PART5 产品建议,产品打造原则 地块价值分析 产品排布 户型配比 附加值,TIPS: 结合客户需求、市场空白点、和所熟悉的产品进行打造。,- 31 -,1.产品打造原则,制定产品打造原则,示例内容,- 32 -,2.地块价值分析,整体与单地块价值排序,示例内容,X-85地块价值分析： 北侧和东侧分别为城建、万科已竞得地块； 西侧为50米绿色景观带，西南角为未出让的行政办公； 南侧X87地块为未出让二类居住用地。,城建 地块,万科 地块,教育用地,X87未出让 地块,泰和二街,供应设 施用地,规划绿地,规划绿地,行政 用地,优势,不足,- 33 -,进行产品初步排布,3.产品排布,示例内
11、容,- 34 -,4.户型配比,各地块分别进行户型配比建议,示例内容,- 35 -,项目附加值建议,5.附加值,客厅送露台； 南侧赠送露台+飘窗，北侧赠送飘窗，共计8-10； 全部户型采用明厨明卫设计。,赠送飘窗,赠送露台,附加值赠送：提升项目性价比，实现产品溢价,示例内容,- 36 -,PART6 价格建议与测算,价格制定 初步货值盘点 经济测算 敏感性分析,TIPS: 对竞品项目的地段交通、产品、销售速度等若干重要因素进行权重，结合周边竞品得出价格，对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测。,- 37 -,1.价格制定,项目选取及价格制定,示例内容,- 38 -,2.初步货值盘点,项目初步货值盘点,示例内容,初步静态经济测算,3.经济测算,示例内容,40,4.敏感性分析,敏感性分析计算,示例内容,- 41 -,
