【前期介入】客户敏感点与成本效益敏感点汇总(龙湖)

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1、敏感点类别 涉及专业岗 位 敏感点车库入库 建筑 进入车库的道路设计车库走道 建筑 弗莱明戈地下车库道径深过长，噪音大。大堂门选择 建筑 大堂入口采用平开门：由于投资型物业人员出入频繁，在使用上有所不便，容易损坏，且冬夏空调使用时不利节能。低层屋顶处理 建筑当 楼 栋 因 立 面 需 要 出 现 高 低 错 落 当 时 候 ， 较 低 屋 顶 的 烟 道 、 卫 生间下水排气孔等应在视觉和气味上不干扰楼上的居民。低层屋顶处理 建筑注 意 底 商 与 相 邻 住 户 的 关 系 ， 女 儿 墙 的 高 度 不 能 阻 挡 相 邻 住 户 的视线。低层屋顶处理 建筑因观山水楼栋平面的顶层不在同一平

2、面，造成高楼层的能够看见低楼层顶楼上的排气道。电梯下车库 建筑 尽 可 能 的 让 电 梯 下 车 库 ,据 售 场 接 待 顾 客 的 反 应 来 看 ， 客 户 是 愿意为这个成本买单的顶面烟道位置 建筑 顶跃露台中间烟道位置影响使用。定制别墅 建筑因 客 户 对 定 制 别 墅 的 理 解 存 在 误 解 ， 总 想 更 多 的 参 与 到 房 屋 设 计中 去 ， 这 样 无 疑 大 大 地 增 加 了 公 司 的 各 项 成 本 ， 耗 费 了 大 量 的 人力、物力、财力。对讲机位置 建筑对讲门机安装在靠入户门的卫生间或厨房的墙面，业主装修一般对卫生间和厨房改动相对较大，或打墙作鞋

3、柜、或将卫生间改大，均要移动门机，高窗 建筑 卫 生 间 的 开 窗 在 有 相 对 视 的 可 能 时 开 高 窗 ， 在 无 对 视 的 面 上 避 免高窗。高度 建筑 餐饮层层高低于3米，过低隔音墙 建筑 临金开大道沿线虽有城墙阻隔，但是客户怀疑其隔音质量公共交通 建筑 高层楼道内未充分考虑生活垃圾收设施的摆放位置，后期物业不能很好解决。后花园开门统一 建筑私 家 花 园 后 门 的 有 无 需 事 先 确 定 ， 尽 量 避 免 在 同 种 地 形 条 件 下 ，出 现 一 家 的 后 花 园 开 后 门 ， 而 另 一 家 不 开 后 门 的 情 况 ， 会 带 来 后期的解释难度。

4、户型 建筑同 一 社 区 内 相 同 的 套 型 设 计 。 同 时 相 同 的 套 型 户 型 ， 大 面 积 应 比小 面 积 有 更 多 的 功 能 设 计 ， 如 衣 帽 间 ， 储 藏 间 ， 保 姆 房 等 。 避 免观山水100平米下的三房有衣帽间，而最大的110平米的三房没有户型 建筑 1栋 电 梯 井 与 住 户 客 厅 相 邻 不 合 理 ， 如 不 能 有 效 解 决 和 振 动 栋 干扰会成为后期栋投诉点。户型 建筑 MINI的 三 房 比 例 应 降 低 。 现 在 销 售 缓 慢 的 是 朝 向 中 庭 的 三 房 。 在单价相对高的情况下，MINI三房的总价在市场

5、上的缺乏竞争。户型 建筑 MINI的空中院馆的设计应注重使用性和赋予适当的使用主题。户型 建筑 高 层 楼 栋 入 户 大 堂 的 位 置 选 择 要 合 理 。 避 免 电 梯 出 入 必 经 一 楼 住户的门口。户型 建筑户 型 设 计 浪 费 较 大 ， 功 能 不 够 完 善 ， 相 比 实 用 性 的 户 型 设 计 ， 市场 接 受 度 不 高 （ 比 如 入 户 花 园 和 生 活 阳 台 不 能 兼 得 ， 阳 光 书 房 的设计等等；户型 建筑 多数厨房位于整个户型的中心，不利于采光通风户型 建筑 四楼，五楼部分户型主卫无采光户型 建筑 外立面造型决定有些户型设计并不实用，比

6、如小的户型阳台户型 建筑 多数户型主卫门正对床，带给客户的感觉不好；户型 建筑 某些阳台门开在衣帽间内，降低了衣帽间的实用性户型 建筑 保姆房太小户型 建筑 在 大 规 模 （ 200亩 以 上 ） 的 社 区 里 户 型 面 积 相 应 保 持 梯 级 ， 能 够更好的锁定客户，扩大客户群。户型 建筑在 户 型 设 计 上 是 否 过 于 固 化 ， 很 多 数 据 都 是 整 个 市 场 统 一 化 ， 比如 层 高 ， 开 间 ， 进 深 等 等 ， 虽 然 在 这 些 上 面 做 创 新 很 有 一 些 投 机主义的感觉，但是也可以尝试一下。户型 建筑 入户门外消防管道户型 建筑 项目

7、外墙颜色是不是可以给客户的感觉是第一眼就很喜欢户型 建筑 顶楼挑高飘雨严重户型 建筑 入户出现主给水管户型 建筑 生活阳台门的位置-不方便布置操作台，浪费了空间户型 建筑 生活阳台落水管位置如果不可避免就尽量靠边处理户型 建筑 空调位的搁板-有的位置没有设置搁板户型 建筑 德 式 空 调 位 -比 较 遮 挡 视 线 ， 考 虑 功 能 性 的 同 时 忽 略 了 业 主 感受；C2门内开户型 建筑 C3-2户型的衣帽间挑梁户型 建筑 给业主更多的选择，比如多加一个小便器的接口户型 建筑商 铺 :面 积 大 小 的 控 制 大 小 都 有 给 客 户 的 选 择 更 多 一 些 ,公 共楼 梯

8、 空 间 高 度 -有 的 地 方 太 矮 了 ,商 铺 外 立 面 的 装 饰 墙 -不要 为 了 外 立 面 影 响 客 户 使 用 ,消 防 栓 -非 常 显 眼 的 布 置 消 防 栓 非常影响外立面,户型 建筑 楼商铺开窗面小户型 建筑 C3-1、 C3-2的户型 主卧室 1.5米 的开窗面户型 建筑 C2户型的入户门处安了踢脚线就没办法开门户型 建筑 厨 房 的 空 间 虽 然 大 但 不 好 使 用 ， 浪 费 的 空 间 很 多 ； 限 定 了 烟 道 和下水接口的位置使业主没办法洗、切、炒按次序操作户型 建筑 户内对讲机的安装要选在合适的、方便的位置户型 建筑衣 帽 间 与

9、卫 生 间 相 连 且 难 以 通 风 后 期 会 给 业 主 储 藏 物 品 带 来 很大 困 扰 客 户 更 喜 欢 完 全 独 立 的 衣 帽 间 ， 类 似 设 计 可 参 考 西 苑 和观山水的某些户型会所 建筑 泛会所的开敞设计，不利于季节性差异的使用（冬天和热天）。建筑选材 建筑 生活阳台墙面漆的考虑：内墙漆易脏，不易清洁，且飘雨经百叶直接进入阳台，易破坏墙面，后期整改量大。建筑选材 建筑窗户下部的台面，厨房、卫生间与房间交界的收口处：现有窗台面采用涂料，收口位置采用强化木地板，容易被雨水、生活用水污染或因日晒等原因起壳，且因安护栏在前，无法保证涂料施工的平整度，影响观感。景观与

10、建筑的协调 建筑弗 莱 明 戈 有 八 个 院 落 式 景 观 区 ， 但 是 围 合 在 此 景 观 区 的 房 屋 的 主景 观 面 （ 即 阳 台 和 主 卧 室 ） 却 都 背 对 院 落 式 景 观 区 。 建 议 将 房 屋的主景观面都放置在面朝社区景观方向。开窗 建筑 房 间 的 开 窗 要 避 免 大 空 间 小 窗 户 ， 同 一 房 间 多 面 开 窗 时 要 照 顾 室内家具的布置。开门 建筑 入户门、生活阳台门、厨房门与墙面碰撞的问题；卫生间门与入户门开关时相互碰撞、厨房地柜的把手与墙面碰撞。开门 建筑 有 许 多 房 间 都 出 现 门 对 门 的 情 况 ， 给 懂

11、 风 水 的 客 户 造 成 很 不 好 的感觉；开门干扰 建筑 入 户 门 相 互 之 间 要 避 免 “ 打 架 ” 。 在 观 山 水 1梯 6户 的 平 面 上 ， 入户门的间距过小。空调 建筑 空 调 位 的 设 置 尽 量 合 理 ， 方 便 业 主 的 室 内 外 机 的 安 装 ， 避 免 出 现室外机无法安装“需空中飞工”操作的情况。空调 建筑 空 调 冷 凝 管 和 冷 媒 管 的 处 理 ， 应 尽 量 照 顾 室 内 空 间 的 利 用 ， 在 确需要为外立面让路的时候，考虑室内装修处理的便利。空调 建筑 空调的安装避免管道从邻居家穿越的情况出现。空调 建筑 空调的室内

12、冷媒管避免牵过长的距离或穿越衣帽间，卫生间等空空调 建筑 空 调 外 机 位 置 设 置 不 合 理 ， 某 些 外 机 位 置 放 置 在 阳 台 上 ， 降 低 了阳台的实用性；空调管路 建筑 12栋、13栋全部户型，4、5栋C1-1、E-2、E-3户型次卧均有空调冷凝管和冷媒管从飘窗上穿过楼间对视 建筑 某 些 楼 间 距 较 近 ， 对 视 严 重 ， 是 否 可 以 考 虑 错 开 布 局 ， 尽 量 避 免对视；门窗过大 建筑 门洞预留过大，未采取加固措施直接安装，导致使用时门框松动。内开窗 建筑内 开 内 倒 的 窗 户 不 便 于 安 装 窗 帘 ， 特 别 是 中 厨 里 的

13、 内 开 窗 影 响 空间 使 用 。 建 议 今 后 过 道 处 的 单 扇 内 开 窗 改 为 双 扇 窗 的 滑 拉 窗 ， 另外中厨内开窗外的铁艺适当调整位置，改为外开窗。内外兼顾 建筑 客 户 使 用 舒 适 性 与 外 立 面 美 感 度 两 者 间 的 平 衡 及 侧 重 ， 建 议更多地考虑业主居住后的居住感受。配套 建筑 无会所，缺少文化娱乐设施配套 建筑 大社区内自行车没有室外摆放位置，后期物业在管理与业主使用的方便性上矛盾较突出。配套 建筑 建筑垃圾转运站在前期未能充分考虑位置或功能，后期物业管理中经常变换地点，产生很高的管理成本。配置标准 建筑大 堂 水 牌 、 楼 层

14、 水 牌 及 楼 宇 电 视 系 统 （ 分 众 传 媒 ） 的 安 装 位 置 与选 型 ： 最 初 出 现 部 分 漏 项 ， 经 补 做 后 ， 部 分 设 施 因 位 置 不 合 适 、尺 寸 较 小 或 不 符 合 使 用 习 惯 等 ， 效 果 仍 不 理 想 （ 大 堂 水 牌 已 确 定整改中）。平面 建筑 生活阳台与公共楼道窗户过近，有安全与火灾隐患平面设计 建筑 项 目 资 源 配 置 问 题 。 临 江 部 分 应 尽 量 放 置 大 户 型 ， 如 ： 2、 3、 4号楼应将四房放在前端。入户门内开 建筑 入户门内开，占用室内使用面积，业主比较敏感，若门外通道宽度不足，

15、向外开困难，可在入户门外设置前室解决；山地别墅花园 建筑西 岸 属 山 地 别 墅 ， 高 差 起 伏 大 ， 堡 坎 多 ， 花 园 被 分 割 开 来 ， 真 正能 用 的 是 后 花 园 ， 侧 花 园 基 本 上 无 法 使 用 。 从 观 感 上 客 户 总 是 怀疑 面 积 不 够 ， 虽 然 最 后 的 面 积 测 绘 出 来 是 够 的 ， 但 业 主 真 正 的 花园使用面积确实不多。上下兼顾 建筑底 跃 入 户 门 廊 上 阶 梯 处 顶 部 是 二 楼 至 五 楼 的 入 户 花 园 的 栏杆 ， 栏 杆 上 现 在 挂 有 花 篮 ， 一 旦 浇 水 ， 水 就 会 滴

16、 到 底 跃 入 户 门 廊上，地面湿滑极易摔交。建议在入户门廊顶部做一屋檐并设置天天沟设计 建筑因 重 庆 多 雨 ， 而 西 岸 入 户 门 的 门 檐 设 计 较 短 且 设 置 的 是 批 水 板 ，当 下 雨 时 ， 业 主 必 须 撑 伞 开 门 ， 如 果 手 上 正 提 着 东 西 则 极 为 不 便。 另 外 ， 在 客 餐 厅 或 卧 室 外 有 露 台 的 地 方 ， 原 本 业 主 可 开 门 窗 透气，但一旦下雨刮风，雨水容易飘进室内，打湿室内地砖或地毯条形百叶窗 建筑 卧室有两面采光，其中一扇条形窗附加了一层百叶木板，业主可能会提出采光、影响美观度。清洁问题。推广元素 建筑 整 个 小 区 的 定 位 于 推 广 主 题 吻 合 得 不 是 太 好 ， 希 望 可 以 赋 予 更 多的推广元素在小区的规划中外墙涂料 建筑西 岸 西 班 牙 风 格 的 别 墅 使 用 的 是 水 泥 基 涂 料 ， 手 工 痕 迹 较 重 ， 墙面 较 花 ， 遇 水 颜 色 会 变 深 。 而 意 大 利 风 格