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1、. . . . .目 录第一部分 项目总论1.1 项目背景1.2 可行性研究结论第二部分 市场分析2.1 项目投资环境和市场研究2.2 市场宏观背景2.3 区域市场分析第三部分 项目分析及评价3.1 地块解析3.2 项目SWOT分析3.3 项目评价3.4 市场定位及项目评估3.5 项目定位3.6 方案评估意见第四部分 销售及经营收入测定4.1 各类物业销售收入估算4.2 项目销售回款计划4.3 资金来源与运用分析4.4 销售利润第五部分 财务与敏感性分析5.1 赢利能力分析5.2 项目不确定性分析5.3 社会效益和影响分析第六部分 可行性研究结论与建议6.1 可行性研究结论6.2 项目主要问题
2、的解决办法和建议6.3 项目风险及防范建议附表:附表1 项目销售收入与经营税金及附加估算表附表2 资金来源与运用表附表3 损益及利润分配表附表4 现金流量表(全部投资)附表5 借款偿还期测算表附表6 敏感分析表第一部分 项目总论“XX酒店”是某*投资股份有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。XX酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。1.1项目背景某*投资股份有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟将原*XX酒店改建成产权式酒店公寓。1.1.1
3、项目名称某*XX酒店1.1.2开发公司某*投资股份有限公司1.1.3承担可行性研究工作的单位某*物业顾问有限公司1.1.4 研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参考数某产业导向2003-2004房地产评估规范1999国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准某住宅区公用设施专用基金管理规定某主要经济指标深圳房地产市场分析2004某旅游统计月报年报以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。1.1.5项目的建筑规模和内容某*XX酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体29层，总建筑面积：40297（不包括地下车库），配套面积：11741.76，客房面积：21590.56，
4、主体占地面积23000平方米。1.2可行性研究结论经过对全国和深圳经济状况的研究分析，以及对2004-2005年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为： 项目的变更是必要的、可行的、合理的； 在目前各种利好因素的作用下，近几年内某产权式酒店市场是乐观的； 产权式酒店更适合项目的整体发展与规划； 在2004-2006年将该项目投放市场的时机是可行的； 考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；第二部分 市场分析2.1项目投资环境和市场研究2.1.1项目投资环境分析*镇是某龙岗区迅速崛起的一个工业卫星镇.自改革开放以来，*镇抓住发展机遇，
5、坚持以经济建设为中心，两个文明一起抓，促进了社会全面进步。目前已有初具规模的工业区18个，厂房面积达235万平方米，“三来一补”、“三资”企业800余家，自营工业8家，工业固定资产总值近10亿元，外向型工业格局已初步形成。农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。城镇建设已初具规模，城市功能日臻完善。全镇国民经济持续、快速、健康发展，人民生活水平显著提高。1998年，全镇国内生产总值达24亿，三级经济总收入5.6亿元，三级集体纯收入22345万元，三级人均纯收入20720元，镇财政收入1.43亿元。1990年，*镇以其经济、文化等方面的辉煌成就被评为“中国乡
6、镇之星”；1995年，又被评为“全国乡镇最佳投资环境100强”；1996年，*镇农村三级股份合作制被评为“中华之最”。目前，正在进行的农村股份合作制改革再次使*成为人们关注的焦点。*镇经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势与港、澳、台血脉相连的人缘优势，使这块热土为港、澳、台工商界及海外投资者所垂青。尤其是近几年来，*镇坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造外商置业的底成本优势。龙岗良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，*工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。2.1
7、.2市场研究就地理位置而言，*位于布吉镇和龙岗镇之间，而布吉镇占据地理优势，承接着来自罗湖、福田的购房者，因此先于*发展；龙岗镇也在*之前成为大盘开发地。正线全长32.913公里的地铁3号线将提前至年内动工。连接福田中心区、罗湖中心区、布吉、*镇、龙岗中心城的地铁3号线建成后，从福田、罗湖到*的距离将大大缩短。深惠公路改造、地铁3号线年内开工、深平快速干道一期明年1月通车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，借助WTO、CEPE的有利时机，*未来的外资工业、商务、旅游等行业都有非常大的发展空间，从而带动了整个龙岗区房地产价值的急速提升。就房地产发展趋势而言，*目前有卓越城市中心花园、锦冠华城、新亚洲
8、广场三期、新世界广场四期名门世家、水晶之城等大盘供应。相对以前，*楼盘规模不大、分布太散、各自为政的形象已经得到改变。现在，这种数量上的变化伴随着品牌发展商的进入，有理由产生质变。今年，中海占地面积22万平方米的低密度大型社区“怡美山庄”、振业地产41.6万平方米的*项目都将加快建设进程。随着*逐步进入大盘时代,*的投资性物业市场也逐渐从分散的单一型产品慢慢演变成以多种产品为主导的成熟综合性市场,最明显的例子就是很多个人投资者在龙岗商铺的潮起潮落中,深刻体会到巨大经营风险的存在,从而对投资性物业更加谨慎,投资手段变得更加成熟和稳重。相对于前几年而言，*本地的主力投资客户的投资心理已经发生了微妙
9、的变化，这对本项目有着非常重要的指导意义。2.2市场宏观背景2.2.1某2004年上半年经济分析从已公布的统计数据来看，2004年上半年深圳国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长的态势。全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好的增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。主要表现在：1、生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。某生产总值完成 1525.11亿元，比去年同期增长17.4%，高出去年同期增幅1.5个百分点。本市生产总值的上半年累计增幅创出了自1996年以来的新高；2、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。我市工业企业累计完成工业增加值 791.30亿元，比去年同
10、期增长24.5%；3、市场消费繁荣，零售总额稳增。固定资产投资额累计完成 447.14亿元，比去年同期增长16.7%；4、社会消费品零售总额累计完成446.97亿元，比去年同期增长15.9%，累计增幅与去年同期持平；5、出口逐月回升，增速明显加快；6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；7、交通、邮电发展增快，民航表现突出；8、财政金融保持稳定，存差略有扩大；9、企业景气上升，信心指数提高。 2.2.4某现有产权式酒店经营状况分析星级酒店名称销售价格(元/)年入住率(2003年）酒店规模管理公司4大梅沙海景酒店12000556层2万多发展商自管4雅兰酒店14500602栋6层，1.2万多发展商
11、自管4芭堤雅酒店1000050601栋9层酒店式公寓、发展商自管5丹枫白露1400070单栋34层三九阳光物业3东方威斯810055%1栋15层1栋6层发展商自管1、销售价格分析靠近风景区的产权式度假酒店售价普遍较高，甚至是周边公寓、住宅价格的23倍。在市区，产权式商务型酒店一般超出同类物业常规价格的20%-30%；2、入住率分析受SARS的影响，2003年某酒店的年入住率仍然达55，经营情况良好，产权式酒店的年入住率也在5070之间浮动。一般旅游区的度假型酒店相对市区的商务型酒店的平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季的影响造成其入住率的不稳定；3、酒店规模分析不同区域的酒店在经营规模上也有
12、所不同，一般在旅游区的产权式酒店经营规模较小，经营面积不超过2万平方米，楼层基本上低于10层，尤其是投资性较强的产权式酒店；而在商业区或市区附近的产权式酒店，其经营面积相对较大，经营楼层有的超过30层；4、酒店管理公司分析深圳产权式酒店的管理企业分为三种情况：A、发展商自管B、聘请国内外知名酒店管理公司全权管理C、聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理现有的某产权式酒店因为处于起步阶段，而且规模一般偏小，聘请专业的国际酒店管理公司成本投入太高。因此，大多采用自管或聘请顾问的形式管理。但从长远来看，随着产权式酒店的逐步发展，酒店管理公司的品牌度将直接决定物业的档次和投资者的购买信心。2.
13、2.5某2004年上半年产权式酒店市场分析2004年在售产权式酒店公寓存量项目名称可售面积(万)剩余面积（万）东方银座2.60.26国际市长交流中心0.360.14虹 楼0.90.63东方威斯酒店0.870.52合 计4.731.55某现有产权式酒店公寓的供应量极少，从2003年开始至今，产权式可售面积的供应量不足5万平米，剩余面积约1.5万平米。2004年下半年，已知将推出的产权式酒店公寓项目为我司策划代理的罗湖银汉国际和*XX酒店项目，在盐田区的东方威斯酒店二期在8月下旬公开发售，可售面积0.87万平米。另在罗湖区尚有两个地块将用来发展产权式酒店公寓项目。因此，从产权式酒店公寓现有市场存量
14、和未来竞争量来看，市场发展空间还很大。2005年即将推出的产权式酒店项目一览表：项目名称可售面积(万)XX酒店2.01银汉国际公寓0.97合 计2.98XX酒店的供应量占未来深圳产权式酒店供应总量的67%2.3区域市场分析2.3.1项目所在区域*镇市场分析*位于深圳经济特区的东部、龙岗区的中部，东邻盐田大港，南紧接深圳经济特区，西北毗邻东莞，北连龙岗区中心城。距深圳经济特区18公里，距香港仅20公里，是香港和深圳经济特区通往惠州、梅州、汕头、福建、江西等内地省市的必经要道。全镇总面积81.2平均公里，其中7.3平方公里属于龙岗区中心城范围。 *镇原为惠阳地区的一个乡，在改革开放前是一个典型的农业小镇，后经过几次改制于1983年9月改为现在的*镇。*镇下辖六约、*、四联、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黄岗坑九个行政村和1个居委会，共52个自然村。1998年底全镇总人口15.3万。1、交通状况：*镇是某东部的重要交通枢纽，海、陆、空运输条件十分便利。镇内公路四通八达，村村通公路，深（深圳）惠（惠州）、深（深圳）汕（汕头）一级公路贯穿全境，惠（惠州）盐（盐田）疏港高速公路、机荷（
