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1、. . . . .摘要随着我国经济的高速发展与城市化进程的加快，城市改造与房地产开发也轰轰烈烈地展开。由于拆迁人与被拆迁人的利益冲突，从而引发了各种矛盾，使城市房屋拆迁成为一个敏感而又普遍的社会问题。因而在整个房屋拆迁法律制度中，如何规范房屋拆迁管理部门的行政行为以及如何有效地维护被拆迁人的合法权益成为关注点。拟从城市房屋拆迁存在的问题；城市房屋拆迁的要件、补偿以及程序等方面来全面阐述城市房屋拆迁这一行为，为实践提供借鉴。关键词 ：城市房屋拆迁，补偿，程序 ，法律制度Analysis on the legal issues of urban housing demolitionSummary
2、With the acceleration of Chinas rapid economic development and urbanization process, urban renewal and real estate development also vigorously carried out. Since the demolition and the demolition of the conflict of interest, giving rise to a variety of contradictions, the urban housing demolition as
3、 a sensitive and general social problems. Thus the whole house demolition in the legal system, how to regulate the management departments of house demolition administrative act and how to effectively safeguard the legitimate rights and interests of the demolition of a concern. Exist from the urban h
4、ousing demolition; a comprehensive exposition of the elements of the urban housing demolition, compensation, and procedures of urban housing demolition of this behavior, and provide a reference for the practice.Key words: urban house，demolition，compensation program，the legal system目 录第一章 我国城市房屋拆迁法律制
5、度之现实困境5（一）城市房屋拆迁法律依据不合法5（二）政府主导型拆迁模式出现公权力滥用问题5（三） 公益拆迁和商业拆迁未得到明确区分6第二章 城市房屋拆迁补偿问题分析7（一）现行征地补偿制度与市场经济规律不适应7（二）城市房屋拆迁应贯彻完全补偿原则7（三）扩大城市房屋拆迁补偿范围8第三章 关于城市房屋拆迁程序的思考10（一）关于拆迁程序的现有规定10（二）建立完善的听证制度11（三）健全房屋拆迁补偿的评估制度11参考文献附录致谢第一章 我国城市房屋拆迁法律制度之现实困境由政府主导的城市房屋拆迁行为在我国各地展开，并非一帆风顺，相反，在各地都出现了居民抵制强制拆迁行为，甚至引发人身伤亡，如成都市
6、金牛区天回镇金华村唐福珍事件 摘自百度百科，详见：http:/ 条规定:“下列事项只能制定法律: (七) 民事基本制度。”房屋拆迁涉及公民最重要的财产所有权,涉及千家万户的根本利益,甚至性命,理应属于基本民事法律制度调整之列。而由国务院制定和颁布的拆迁管理条例及全国各省市制定的相应地方性拆迁管理办法、管理规定、管理条例等均属行政法规或地方性行政法规和规章。这些处于下位的法规和规章中有关拆迁的规定,不仅调整了公民的财产权利,而且涉及对公民基本民事权利的剥夺。这显然超越法定的立法权限。（二）政府主导型拆迁模式出现公权力滥用问题城市房屋拆迁行为关系到拆迁者、被拆迁者、拆迁公司三者之间的利益，政府应作
7、为拆迁行为的中介者参与到拆迁行为当中。但是，在现实中的拆迁行为中，政府担任了拆迁决定者、补偿标准制定者、土地转让利益承担者等多种角色，这就导致了政府为了使自己的利益最大化而尽量降低补偿标准，抬高土地价格，从中获得巨大的利益。一些地方政府的补偿标准五花八门,标准弹性大到可笑的地步,这些标准听上去很美,很有道理。如果一些房地产评估机构完全是地方政府的傀儡,则所谓的市场化补偿将成为无本之木。标准再多,地方制订的补偿标准往往就低不就高,如南京市征地房屋拆迁补偿安置办法第25条规定:统拆统建的,按住宅房屋统拆统建标准支付拆迁补偿款,但其原房补偿款部分按1.2倍计算,不再另行安置和支付停业损失等其他补偿。
8、正如不肯在明显低于市场价的拆迁协议签字的上海市闵行区居民潘蓉所说,“你不能把我那只羊牵走了,然后拿一只鸡来跟我说,我这只鸡很漂亮,然后你看他会下蛋,会怎么样,硬塞给我,我不要,你还是把那只羊牵走了,那不行的。”是羊还是鸡,必须由中立的第三方机构来说了算,而不是由深陷利益中的拆迁者与被拆迁者说了算。物权法.第66条规定:”私人的合法财产受法律保护。”与此同时物权法还规定了国家、集体、私人财产均依法受到保护,这三者的财产同等重要,同样都受到法律的保护。（三） 公益拆迁和商业拆迁未得到明确区分2004年5月宪法修正案6第22条规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或
9、者征用并给予补偿。”这是我国宪法第一次对公益征收作的规定。新颁布的物权法第42条也首次在法律上明确了城市房屋拆迁的性质是对单位、个人不动产的征收,并规定了征收需在公共利益的范围内进行。2010年，国有土地上房屋征收与补偿条例第8条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定”。该规定中的界定在很大程度上没有将其本质说明并且错误的理解了公共利益的表现。开发一个住宅小区或者新建一个公共娱乐场所等行为，对于一个市或者一个县的经济发展来说，无疑都发挥着积极的作用，但是把所有“促进社会发展和有利于国民经济”的行为都作
10、为公共利益来加以界定，不但在公共利益的界定标准方面没有起到积极的作用，而且更加混淆了“公共利益”的边界。该条还规定政府所组织实施的环境、体育、教育、文化、科技、卫生和防灾减灾、资源保护、文物保护、市政公用、社会福利等公共事业的需要与其所组织建设的水利、交通、能源等基础设施都划归为公共利益的范畴之内，从而在法律上很难对“由政府组织实施”和“公共利益”进行界定和区分，从而也使得“公共利益”的范围和内涵外延地十分庞大，有时甚至是过于宽泛。一些地方政府仍然会滥用公共利益的旗号大搞卖地拆迁,实现政府及官员的好处及开发商的商业利益,从而最终损害被拆迁人的私有财产权。第二章 城市房屋拆迁补偿问题分析在城市房
11、屋拆迁纠纷中，很大一部分原因是因为拆迁者与被拆迁者在房屋补偿方面未达成一致，从而导致矛盾的发生。因此，完善房屋拆迁补偿就显得尤为重要。（一）现行征地补偿制度与市场经济规律不适应由于政府对土地市场实行的垄断,使得土地转让产生了巨大收益。而房屋的价格中有一个最主要的组成部分就是土地的价格,土地的价格在开发之前和开发之后将有成倍甚至几十倍的差距。根据国家有关资料表明,土地用途转变增值的土地收益分配中,政府得60%-70%,拆迁人得20%-30%,被拆迁人只得5%-10%。因此,拆迁时补偿的市场价和开发后房屋所值的市场价存在的巨大差异,往往使得被拆迁人很难接受被征地所获得的补偿。利益分配机制的缺失或未
12、制度化,使得被拆迁人不仅未能从城市开发中受益,反而成为城市开发的“牺牲品”。 诸江，叶知春：我国城市房屋拆迁利益博弈及其法律调整，载于中南林业科技大学学报，2010.05。巨大的利益差距导致了“钉子户”的产生，所谓“钉子户”是指政府或房地产开发商在征用公民个人使用的土地、房产等过程中,无视公民个人的愿望要求,公民暂时像钉子一样不答应征用要求。在上述行为中,个人的愿望要求任何高于政府或开发商征用条件的公民被称作钉子户。为了拆迁,地方官员有时不惜动用暴力手段。这些官员们之所以“无所畏惧”,关键在于他们遇到的是“钉子户”,因此其拔钉、砸钉之举,就显得理直气壮。于是我们看到了重庆最牛钉子户事件和成都市
13、金牛区拆迁户自焚事件等等一系列事件的发生（二）城市房屋拆迁应贯彻完全补偿原则笔者认为，法律原则是当代法治发展理念的重要体现，因此，确立合理的法律原则在制定法律的过程中尤为重要。基于我国城市房屋拆迁的现实境况，结合宪法保护公民私权利的理念，笔者认为，完全补偿原则应成为城市拆迁法律制定的重中之重。根据我国城市房屋拆迁管理条例可知，货币补偿的金额在评估时，只考虑被拆迁人房屋的区位、用途、建筑面积三个因素。笔者认为,现在条例关于补偿标准确定的三个评估指标范围狭窄,不利于保护被拆迁人的财产权,作为房屋所有权人从开发商处购买的商品房所支付的价款不仅包括房屋的土建成本还包括土地出让金、市政建设配套费等相关的
14、费用,同时被拆迁人在房屋拆迁之前已经对原住房进行装修所花费的费用,如果在确定补偿标准时不考虑这些因素,有违公平、等价有偿等最基本的民法原理。我国物权法第142条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。” 城市房地产管理法第二十条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。” 土地管理法第五十八条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。” 根据上述规定，日后对于城市房屋拆迁补偿制度方面的修改时，在补偿范围中除了地上房屋所有权，还应当包括地上房屋及其附属物所占国有土地使用权。（三）扩大城市房屋拆迁补偿范围在现代行政管理中,行政相对人的直接损失和间接损失往往相伴随,如果仅仅补偿直接损失,不补偿间接损失,则难以达到补偿目的,实现
