义乌房地产市场调研报告 杭州六和广告市场部2010年4月22日【第一部分 前言】刚过，针对房地产市场的最新政策走向和竞争态势，了解目前义乌市场的整体销售情况及销售价格分析，以及义乌楼市现阶段的库存和市场对比，对义乌楼市的发展展望，主要了解浙江义乌房地产市场的发展动向和发展潜力一、市调时间本次市调时间：2010年4月二、市调范围本次市调范围为义乌及周边地区三、市调依据义乌房产网、义乌信息网、二手中介、楼盘信息四、市调方法询问法（踩盘及咨询）观察法网络资料调查数据分析法【第二部分 房地产市场分析】一、一季度全国房地产市场分析一季度，全国完成房地产开发投资6594亿元，同比增长35.1%，其中，商品住宅完成投资4552亿元，同比增长33.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%房屋施工面积24.22亿平方米，同比增长35.5%；房屋新开工面积3.23亿平方米，同比增长60.8%；房屋竣工面积11117万平方米，同比增长12.0%，其中，住宅竣工面积8914万平方米，增长9.8%完成土地购置面积6166万平方米，同比增长30.0%，土地购置费1203亿元，同比增长56.5% 全国商品房销售面积15361万平方米，同比增长35.8%。
其中，商品住宅销售面积增长34.2%1-3月，商品房销售额7977亿元，同比增长57.7%其中，商品住宅销售额增长55.2%全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9% 与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.3%；商品住宅销售价格上涨15.9%，其中普通住宅销售价格上涨15.1%，高档住宅销售价格上涨18.5%90平方米及以下的新建住宅销售价格上涨19.0% 分地区看，70个大中城市新建商品住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3% 二手住宅销售价格同比上涨9.5%分地区看，与去年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚50.4%、海口40.4%、深圳23.9%、温州18.6%、银川16.2%；价格下降的城市只有泉州，下降0.9% 新建非住宅销售价格同比上涨5.9%与去年同月相比，办公楼销售价格上涨9.4%，商业营业用房销售价格上涨3.4%，其他用房销售价格上涨4.9%二、义乌房地产市场分析（一）义乌概况义乌市位于浙江省中部，地属金华市，位于金衢盆地东部，市域面积1105平方公里，其中城区面积83平方千米，下辖6镇7街道。
稠城街道、北苑街道、稠江街道、江东街道、后宅街道、城西街道、廿三里街道；上溪镇、义亭镇、佛堂镇、赤岸镇、苏溪镇、大陈镇东邻东阳市，南界永康市、武义县，西连金东区、兰溪市，北接浦江县和绍兴的诸暨市婺州八县皆通义乌，至省会杭州百余里处于西太平洋沿岸前居中位置，南通广东、福建，西接长江腹地，东靠中国最大城市上海，是面对太平洋黄金通道2008年度义乌市暂住人口统计结果110多万人，义乌是目前全球最大的小商品集散中心是一个经济高速化发展，市场潜力很大的一个市场，被联合国，世界银行等国际权威机构确定为世界第一大市场而紧随经济发展的同时就是人们要求居住环境的改善，这也造就了义乌房地产市场快速发展的基础二）2010年义乌市场政策环境今年国家调控房地产业的基调早已确定——重民生、抑投机全国人大常委李肇星在3月4日的十一届全国人大三次会议就表示今年以来，国家出台了促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策，以抑制投机性需求，加强房地产市场监管，完善房地产市场制度4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。
并要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍另外,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%.国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量.17日,国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出十条举措,被称为房地产“新国十条”4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.国务院下发通知，要求实行更为严格的差别化住房信贷政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
在经历三四月楼市“小阳春”后,原本乐观情绪弥漫,意图升价备战“五一”的开发商也被新政搞得措手不及新政从各个环节抑制炒房者的购房需求史上最严厉调控”成为这次新政的专属称谓而纵观调控触及的每个环节,从购房、到持有、到交易,环环紧扣现实出房价从“抑制”向“压制”的方向转变一系列的调控新政虽然严厉,可也有开发商找到了对自己的“利好”解读在市场都在暗自思量揣度应对的时候,一些以首次置业者为目标客户群的楼盘却开始借机宣传,吸引买家第三部分 主要竞争楼盘分析】3月份，义乌登记在册的二手房成交量为186宗，成交面积为11.71万平方米；商品房成交量215宗，成交面积2.81万平方米 与2月份相比，3月份二手房成交量多了14宗，环比上涨约8%2月份商品房的成交宗数为784宗，与之相比，3月份的数据有所下滑但有业内人士指出，2月份商品房成交量如此巨大并不寻常，其主要原因是部分小区集中办证若按照市场情况，3月份的成交势头实际比2月份更好 至于为何目前义乌楼市开始步入“阳春”，综合来说，“”之后房产调控政策力度明朗，在去年购房的投资者想要抛房，增加了房源量供应，以及宏观经济持续转暖，市场需求在3月份开始陆续释放，均对义乌楼市趋热产生影响。
一） 义乌主力楼盘楼盘名称：义乌万商华府开 发 商：义乌华统房地产开发有限公司所在区域：城西街道占地面积：60000m2售楼地址：新马路99号联系：0579-85329999销售情况：09年开盘，均价5900元/ m2现房售完 部分内部转让140 m2加价10万详细地址：义乌万商华府地处城西街道核心位置，紧邻城西街道行政办公中心楼盘简介：华府由义乌华统房地产开发有限公司开发，地处城西街道核心位置，紧邻城西街道行政办公中心北靠求真路，南靠圣寿路；东靠仓实街；西靠规划路，与省重点工程义乌八中毗连，周边大配套十分优越 义乌万商华府总建筑面积约20万平米，规划总户数约1000户，由双拼别墅和高层景观公寓、国际双语幼儿园、名商会所组成，是当前义乌不可多得的大体量配套完善的城市住区义乌万商华府建成后，将有效提升义乌城西街道的城镇建设品位，更加优化城西街道的投资环境楼盘名称：义乌铂金名座开 发 商：城建房地产开发公司所在区域：江东街道楼盘地址：义乌江东中路171号联系：0579-85172050售楼地址：江东中路171号销售情况：基本售完，二手市场有部分房源，均价在15000元/ m2楼盘简介：义乌铂金名座起层高16层，总共70余户。
面积73，152，171，188平米现有优先选房券 188平米为边套楼盘名称：日信锦绣银座开 发 商：浙江日信房地产开发有限公司所在区域：江东街道绿 化 率：30%均 价：13500 元/m2联系：0579-85731111售楼地址：义乌五爱新村(奥体商务酒店旁)销售情况：基本售完，二手市场有部分房源楼盘简介：紧临梅湖国际会展中心，与各大市场均紧密相连 鸡鸣山秀丽风景资源，江滨绿化廊带 投资性智能商务寓所！ 主要交通：非常方便.步行2分钟到会展中心.国际商贸城、宾王市场近在咫尺楼盘名称：银河湾小区开 发 商：雪峰房产有限公司所在区域：稠城街道占地面积：197293 m2绿 化 率：46%开盘均价：8000 元/m2容 积 率：1.3销售情况：基本售完，二手市场有部分房源物业公司：雪峰物业管理公司楼盘简介：义乌银河湾小区位于横贯主城区的义乌江畔，与钓鱼矶公园近在咫尺，隔岸即为义乌市经济开发区区政府，南起新义中路，北靠塔下村，东邻前山头村，西至义乌江滨绿廊由18幢小高层、45幢排房、38幢二层半住宅组成小区绿化率达46%，出入口视野开阔，配有会所、幼儿园、休闲健身等设施，地下建有大型停车场，彻底实现人车分流，充分演绎出人与自然、生活与空间的高度和谐。
义乌银河湾小区，是讫今为止义乌市最大规模的全封闭型高档住宅小区，占地197293m2，规划建筑面积24万m2（不包括地下一、二层7万多m2），总投资达12亿元 小区内部环境优，绿化好；内有健身场所、篮球场等配套设施齐全楼盘名称：丹溪三区丹桂苑开 发 商：浙江万厦房产有限公司楼盘地址丹溪路和雪峰路交叉口，丹溪公园旁建筑面积52000 m2物业公司：义乌市万嘉物业管理均 价：12000 元/m2绿 化 率：40%销售情况：丹溪三区基本销售完，四区在11000左右售楼地址：城中西路238号楼盘简介：丹溪三区丹桂苑位于义乌市中心区域丹溪路和雪峰路交叉口，毗邻城市绿化公园丹溪公园，进可享城市繁华，退可在自然中放松身心，是近年来少见的精致多层公寓 丹桂苑由北苑街道政府主导开发，万厦房产现房受让向社会公开出售 如今现房实景呈现，建筑品质、绿化情况、规划、物业管理品质等等一目了然，让您放心购买，舒心享受楼盘名称：凤凰名城开 发 商：义乌万基普森房地产开发有限公司所在区域：佛堂镇建筑面积：93240 m2物业公司：浙江绿城物业管理有限公司均 价：12000元/m2联系:0579-85538678 85538688售楼地址：义乌市新马路9号(绣湖公园边)楼盘简介：“凤凰名城”位于义乌南部，距义乌市区8公里，离金甬高速公路徐村出入口仅5公里，东至稠佛路，南临规划中的道院山公园及大型市镇广场，西与镇初级中学相临，北接双林路。
总占地面积140亩，总建筑面积14万平方米项目规划建有六个组团，排屋组团：晴园、朗园；空中双联别墅：虹园；高层组团：星园；小高层组团：云园、霞园；以及沿街旺铺；做到布局合理，景观均好，由南至北的低层向高层和谐过总投资5.035亿元，建设工期2年，拟将建成义乌市高档住宅小。