《中原_2013年浙江水口景鸿春天廊院式生活项目定位及规划方案_75p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中原_2013年浙江水口景鸿春天廊院式生活项目定位及规划方案_75p（75页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、鸿 景 春 天 廊 院 式 生 活 蓝 本 中国管理资讯网 景鸿春天 水口 廊院式生活蓝本 Product / Product / 项目定位及产品规划方案项目定位及产品规划方案 Prepared by / Prepared by / 中原地产鸿景春天项目组中原地产鸿景春天项目组 Date / Date / 2013-02-162013-02-16 鸿 景 春 天 廊 院 式 生 活 蓝 本 中国管理资讯网 景鸿春天 水口 廊院式生活蓝本 案前致谢： 感谢贵公司给予我司操作鸿景春天 （暂定名）项目的机会。我公司通过大量的数 据收集和市场调研完成了本项目的市场研究报 告，并对项目定位、产品规划及项
2、目营销作了 细致的阐述。 我司认为：鸿景春天项目存在较强的操 作空间，但也存在一定的市场风险，经过较为 充分的论证，我司对操作该项目有十足的信心 ，我们将秉承中原“为您，我做到！”的一贯宗 旨，在今后的工作中竭尽全力，为贵公司提供 最好的服务。 此报告，是以贵公司提供的项目资料为依 据，如项目的经济指标有所变动，则本报告的 数据会有所偏差，尽请谅解。预祝本项目成功 热销！谢谢！ 中原惠州 鸿 景 春 天 廊 院 式 生 活 蓝 本 中国管理资讯网 房地产项目前期战略规划是房地产企业对未来将要进行的楼盘营销推广活动的系统超前的描画和决 策，是房地产全程策划营销的重头戏。这需要营销策划水平与销售技
3、巧的高度结合，需要高度专业 化的运作。 我们深信，一个楼盘的核心内涵和市场营销策划，总是与市场环境息息相关的。对于一个植根于惠 州的地产项目，势必应基于这片市场的形式动向之上，而决非一般意义上的拿来主义以及对流行风 尚的盲目追随。围绕自身并切合市场去拟定适合项目发展的战略方向，才是项目操作的关键。所以 我们的工作也是从市场开始的，通过分析项目所在市场的动态，提炼出项目的差异化核心卖点，围 绕核心卖点找出项目的各项强势，明确项目自身的弱势，最终提出相应的解决方案。 对于汉基地产水口项目的前期战略规划，我们分为项目市场调查研究、项目定位、产品规划以及项 目后期营销推广策略来进行，四者相辅相成，并结
4、合楼盘开发商的整体政策，相互密切配合，共同 致力于项目在市场上的快速消化。 写在前面的话 鸿 景 春 天 廊 院 式 生 活 蓝 本 中国管理资讯网 项目开发思路探解 对于此项目，我们的初衷在于： 整合和挖掘优势资源，打造先锋样板项目。 树立项目市场品牌，并提升开发企业品牌竞争力。 实现项目的利润最大化。 完成项目经济效益、社会效益和品牌效益的最佳回报。 鸿 景 春 天 廊 院 式 生 活 蓝 本 中国管理资讯网 项目操作思路 产 品 规 划 项 目 定 位 市 场 分 析 地 块 分 析 营 销 策 略 找出我们的 目标客户和 竞争对手 审视项目自 身，提出项 目的差异化 销售主张 确定做什
5、么 样的产品， 并明确产品 的具化属性 通过对产品的塑造、市场 营销活动及媒体广告，使 项目得到惠州全程的关 注，来实现项目的快速市 场消化 鸿 景 春 天 廊 院 式 生 活 蓝 本 中国管理资讯网 第一篇 市场 展望，我们将要活动筋骨的惠城 鸿 景 春 天 廊 院 式 生 活 蓝 本 中国管理资讯网 关于惠州 惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北部，南临南海大亚湾，与深 圳、香 港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州市属珠三角经济区 ，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术 开 发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积1.12万 平 方公
6、里，占珠三角经济区面积的1/4。海 域面积4520平方公里，海 岸 线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。 惠州曾先后荣获“中国优秀旅游城市”、 “国家卫生 城市” 、“国家园林城市”和 “国家环保模范 城市” 称号 ，并拟在今后几年内，逐步 夺取“中国人 居奖”、“联合国人 居环境奖”以及“国 际花园城市” 的荣誉称号，这将为惠 州地产 的良性发展奠定坚实的 基础。 惠州地区行政地图 鸿 景 春 天 廊 院 式 生 活 蓝 本 中国管理资讯网 惠州人口 近年来惠州人口增长不大，但随着中海石化城的建设，2005年开始有了较大幅度的提升，总人口增 长26%，城区人口增长78%。城区人口的快
7、速增长表明惠州的人口结构正在不断完善，人口素质逐 渐提高。 城市化进程的提速预示着房地产行业的巨大商机。 近五年惠州人口变化状况 市场宏观环境 鸿 景 春 天 廊 院 式 生 活 蓝 本 中国管理资讯网 230.39亿元 140.77亿元 37.67亿元 社会经济主要指标 年 度 20012002200320042005 国内生产总值 (亿元) 476.39525.2590.97685.1803.94 第一产业(亿元)69.1673.7873.918382.17 第二产业(亿元)273.29302.43347.43391460.76 第三产业(亿元)133.94148.99169.63211.
8、2261.01 人均国内生产（元 ） 1721118641207582364226834 惠州经济 近五年综合经济指标2006年上半年综合经济指标 经济总量增长势头良好 全市06年上半年全市实现生产总值408.83亿元，增长15.5%，增幅比一季度上升6.8个百分点，增 长速度显著加快。从第三产业看，第一、第三产业增长平稳，第二产业提速。第一产业增加值37.67 亿元，增长1.7%；第二产业增加值230.39亿元，增长19.1%；第三产业增加值140.77亿元，增长 13.6%，分别拉动GDP增长0.2、10.7和4.6个百分点。 市场宏观环境 鸿 景 春 天 廊 院 式 生 活 蓝 本 中国
9、管理资讯网 惠州经济 工业生产保持较快增长 上半年全市工业增长显著提速，规模以上工业完成增加值157.4亿元，增长23.3%，比一季度大幅度 上升14.8个百分点，增幅创下近年来新高。其中，电子行业完成增加值96.56亿元，增长16.7%；石 化行业完成增加值（含壳牌项目）20.71亿元，增长1.8倍。 固定资产投资较快增长，但增幅回落 全市已完成全社会固定资产投资额149.31亿元，增长2.6%，若剔除上半年同期中海壳牌项目的投资 额，则06年上半年全社会固定资产投资增长51.8%，同期相比，增长下降2.4个百分点，显示06年以 来的新增投资继续保持较快的增长，但增幅有所下降。 市场宏观环境
10、 鸿 景 春 天 廊 院 式 生 活 蓝 本 中国管理资讯网 市场消费旺盛，第三产业增速加快 投资、消费、出口“三驾马车”对GDP的拉动作用显著，是惠州市经济运行的另一显著特点，在房地 产热销、大型超市兴起和旅游业加快发展的强力拉动下，惠州市06年上半年消费需求继续处于高位运 行。全市社会消费品零售总额146.79亿元，增 长17.4%，比第一季度上升1.8个百分点。对 外贸易方面，全市出口额53.5亿元，增长 17.2%；进口额41.91亿元，增 长6.7%。 惠州经济 市场宏观环境 城镇居民收入稳步增长 居民收入稳步增加。111月城市居民人均可支配收入11024元，增长7.3%；在岗职工平
11、均工资 8407元，增长10.7%。11月末，全市城乡居民储蓄存款余额956.6亿元，比年初增长16.2%。 149.31亿元 146.79亿元 53.5亿元 41.91亿元 鸿 景 春 天 廊 院 式 生 活 蓝 本 中国管理资讯网 惠州经济发展预测 在总体经济发展方面，惠州的经济及社会发展面临外在和内在的发展契机： 外在契机：面临珠三角经济圈的二次腾飞的机遇，尤其在东部经济区中惠州积极承接来自深圳、 东莞的产业转移，经济地位将进一步提升。 内在契机：来自石化城的启动，未来将带来直接和长远的效益，使得整个经济形势出现跳跃式的 加速发展；同时，城市化进程的加速以及整体营商环境的改善又将带来其他
12、多方面的资金投入，形成 良性的经济循环。 因此可以预测，惠州在未来5年内将会成为珠三角经济最发达城市之一。 在人口结构方面，惠州地大人少的局面在未来将会发生改变，石化城及其下游产业、其他投资的 进驻将会直接带来大量的外来人口和人才，因此，外来人口将不仅集中于工业厂房内的低层次劳动力 ，相反分散在各行各业，将拉动在惠州的消费需求，尤其是惠城和惠阳两大中心区域的消费需求。 市场宏观环境 鸿 景 春 天 廊 院 式 生 活 蓝 本 中国管理资讯网 城市及区域发展规划及趋势 中海壳牌项目的顺利进行，惠州市行政区划调整的完成，惠州经济社会发展的格局出现了实质性的调 整，惠州市由沿江城市发展为滨海城市，惠
13、城区与惠阳区相隔30公里，其间以惠澳大道和惠淡大道两 边的数码工业园、民营工业园、台湾高科技工业园构成两条产业带相连，共同组成惠州山水组团式城 市格局，未来惠州将成为以电子产业、石油化工能源为主导的生态经济示范区。 成为石化、信息、电子、纺织工业产品重要生产基地 成为衔接粤东、内地，连接世界的交通枢纽 成为重要的客货分流中心和商品集散地 成为独具特色的旅游度假区 市场宏观环境 鸿 景 春 天 廊 院 式 生 活 蓝 本 中国管理资讯网 房地产发展状况 惠州地处珠三角，与周边城市的交通网络日益完善，且十分便利，但房价较低（平均房价只有深圳的 1/3、广州的l/2），这显示惠州对周边城市的吸引力不
14、强。但自中海壳牌南海石化项目于2002年 11月奠基大亚湾以来，惠州的房地产业持续升温，逐步摆脱了上世纪90年代初期的房地产泡沫，盘 活了大批烂尾楼项目和闲置土地。近五年，惠州房地产开发投资额累计达到127.2亿元，占同期第三 产业比重达的35.9%。 从2005年惠州房地产市场运行的情况来看，市场比较理性，供求总量基本均衡，供求结构基本合理 ，房地产价格基本平稳。随着一批精品楼盘和花园住宅小区的相继推出，惠州房地产业的发展呈规模 化、花园化集聚，这使惠城区的核心区扩大一倍，城市面貌焕然一新，城市品位大幅提升，“绿色惠 州、宜居典范”的品牌日益彰显。 总而言之，随着珠三角一体化程度的加深，有着
15、良好自然资源的惠州，其房地产业应有更好的发展前 景。 总体发展状况 鸿 景 春 天 廊 院 式 生 活 蓝 本 中国管理资讯网 房地产发展状况 房地产投资分析 从历年房地产开发投资占固定资产比重来看，除了2002年的比重提高之外，其余年份的比重基本维持 在12%左右。这说明房地产投资增长呈现出理性、健康的发展态势，其房地产开发投资是顺应经济发 展要求的。 1、投资较为理性 名称 固定资产投资 （亿元） 房地产开发投 （亿元） 房地产开发投资 占固定资产比重 房地产开发投资同期 增长率 2001年83.8310.6512.70%15.76% 2002年104.7315.8815.16%49.11% 2003年187.9023.2212.36%46.22% 2004年246.2029.5512.00%27.27% 2005年351.6943.7812.45%48.16% 2006年1-11月261.9333.4712.78%71.7% 鸿 景 春 天 廊 院 式 生 活 蓝 本 中国管理资讯网 房地产发展状况 06年上半年，惠州市房地产完成
