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1、房地产法基本问题导论房地产法的基本问题 第一节房地产的相关概念辨析 房地产法是一个新兴的法律部门，有人称房地产法在我国是最具中国特色的法律。高富平、黄武双：房地产法新论，中国法制出版社2000年版，第4页。在世界各国的法律体系中，大多有土地法或不动产法。而我国由于长期以来没有制定物权法，也就不存在物权法体系下的不动产法。事实上，房地产在我国是最主要的不动产，人们习惯上把调整房地产权利义务关系的各种法律法规统称为房地产法。李永泉主编：建筑法与房地产法概论，西南交通大学出版社2004年版，第143页。当前，在制定物权法的背景下，在建设资源节约型、环境友好型社会的要求下，重新审视我国的房地产法律制度
2、，其意义不言而喻。 一、房地产概念辨析 （一）房地产的概念 关于房地产的确切含义，目前尚无明确的法律规定。学说上，关于房地产的含义界定观点颇多，差异较大。主要有以下几种观点：（1）房地产是房屋及其相关联的土地；（2）房地产是土地及其固定物；（3）房地产是作为财产的房产和地产及对房产和地产的经营活动。李寿庭：“论房地产法的几个基本问题”，载中外房地产导报1996年第22期。上述几种不同的定义，其分歧在于房地产中以谁为主、房地产所包容的范围有多大？房地产究竟是以房产为主还是以地产为主？房地产是仅指土地及其固定物或房屋及相关联的土地，还是应包括与它们相关的权利及经营活动？ 房地产在世界其他一些国家或
3、地区的法律中被称为不动产（real estate），各国对房地产的规定不尽相同。在美国，房地产是指土地及其上的永久性建筑物以及基础设施和诸如水、矿产等自然资源，还包括与土地所有权有关的任何权利或利益。日本民法规定，不动产是指土地及其定着物。德国民法典规定，不动产是指土地及其构成部分，而且其构成部分还必须是固定附属土地之上。英国物权法规定，不动产是指土地及附属于土地的人工构造及附带的各项权利，且地上建筑物从属于土地。从各国法律关于不动产规定的共同点来看，不动产是以土地为核心，包括土地及土地的附属物及相关的权利。在我国，房地产是一个约定俗成的术语，已为理论界和立法所肯定，但其范围要小于不动产的范围
4、。应该说，房地产是一个综合、复合的概念。人们可以从不同的角度去理解它、使用它。就法律层面而言，它至少应包括以下几个层次的内容： 1房地产是房产和地产的有机结合 房地产是房产和地产的合称，且房产和地产之间存在密不可分的关系。所谓房产，是指在法律上有明确权属关系的房屋财产，它是房屋经济价值在法律上的体现。房屋是建筑于特定地块上的形成固定活动空间的建筑物。对房屋的所有权或其他权益被称为房产。地产是指在法律上有明确权属关系的土地或者以土地为标的物的权利，它是土地经济价值在法律上的体现。土地是有特定四至范围的陆地表面。对特定地块的排他的支配性权利即是法律意义上的地产。因此，地产的基本要件有二：一是特定地
5、块；二是对特定地块的支配权。两者缺一不可。对特定地块的权利可以是所有权，也可以是使用权。在我国，只有国家(或全民)和农民集体(或农民集体组织)才能享有土地所有权，而且土地所有权不可自由转让，故可纳入民法规范的地产权利仅指土地使用权。另外，土地使用权的租赁、土地使用权的抵押等土地权益，属于广义地产的范畴。 在理论上，房屋和土地或房产和地产均可以相互独立存在，即成立两个所有权。但是，房屋必须建立在土地之上这一自然事实，使得房屋必须与土地或土地使用权结合在一起，才能称为完整的财产。因此，一般而言，可以有独立的地产，但没有脱离土地或土地使用权的房产。房屋和土地的密不可分性表现在以下几方面： (1)从实
6、物形态看，房与地是联结在一起的，房屋总是建在土地之上，依赖土地支撑才能存在。 (2)从权属关系看，房屋所有权是否合法，通常要看房屋所坐落的土地的使用权是不是合法取得，非法占用土地所建造的房屋，尽管是自己投资建造，建筑人也不能取得房屋所有权。 (3)从价格构成看，不论买卖或租赁房屋，房价、房租都包含着地价、地租；而且，因级差收益导致的土地或土地使用权的价格差异也最终表现在房产价格上。 (4)从权利处分看，即使将房屋和土地视为两个独立的物，房屋的转让、出租、抵押等一般均涉及土地使用权，即导致一体处分。 因此，在法律意义上，作为一项独立财产，房产当然地包含土地或土地使用权，无须称其为房地产。 2房地
7、产作为房产与地产的统一体，以地产为主，地产是核心 从房地产的物质形态来看，土地可以独立存在，形成独立的物体，而且是永久性的，但房屋却不能独立存在，必须以土地为基础。从房地产实务来看，土地使用权的获得是房地产业的基础和前提，是房地产开发经营活动的开端。从房地产的价值构成来看，房地产的价格分为房价和地价两个部分，地价是房地产价格的主要构成部分。我国香港地区的房地产市场就以地产为主，称之为“地产市场”。我国过去由于实行计划经济，忽视了土地的价值，随着市场经济的不断发展，土地的价值越来越凸显，因此地价在房地产价格中所占的比重也越来越高。 3房地产既有财产属性，又有其商品、经营属性 若仅从静态的角度观察
8、，房地产包括土地和房屋，都是具有一定归属的财产。但房地产在市场经济条件下又是人们经营的对象，具有商品、经营属性。围绕房地产的开发、建设、交易、维修、服务等一系列的经营活动，能为房地产的所有者、开发者、经营者等带来经济利益。就我国的现实而言，房地产热主要是从房地产的商品、经营属性角度而言的。 （二）房地产与物业 “物业”一词来源于东南亚、我国香港地区，是作为房地产或不动产的同义语而使用的。具体而言，物业是指单元性房地产的别称，它既可指单元性的地产，也可指单元性建筑物和整幢楼房建筑。日常用语的物业管理，即是对楼宇、房屋的经营管理。另外，物业多用于建成房屋的买卖交易中。对于房地产开发，一般不会说物业
9、开发。因此，物业只是在特定场合下的习惯用语，而不是严格的法律用语，但基于约定俗成的原因，人们习惯上仍将对房屋、楼房的管理称物业管理。 二、房地产的法律特征 房地产是不动产，是最重要的不动产。相对于动产，房地产具有以下法律特征： （一）永久性 土地和房屋区别于其他动产的主要特征是其能够持久存在。一些自然灾害可能给土地造成一定的减损，破坏它的特定用途，但该土地仍然可能被修复或作为他用。比如，被洪水冲垮的农田，整理后仍可用于农业或转为工业用地。房屋使用期限一般可达几十年甚至数百年，相对于其他物品而言，具有耐久性。永久性还表现在土地不因使用而降低其使用价值，而且往往有增值的趋向。 （二）固定性和安全性
10、 土地和房屋是最典型的不动产，它总是固定于某一个地方，不能被随便移动。固定性的特点使得房地产的开发、租赁、销售及售后服务等一系列经济活动只能就地进行。正因如此，房地产成为最安全的财产，它不能被隐匿，也不能被偷盗，经常成为担保物。 （三）特定性 土地和房产均为特定物。每一幅土地，因为其所处的地理位置不同而具有不同的价值。每一幢房屋，由于其所处层次、朝向、单元不同，其价值也会有所不同，即使外形、风格、年代、建筑材料、建造标准完全相同的数幢房屋，如果所处的地理位置和环境不同，其价值就会有差异。因此，房地产具有特定性。 （四）有限性 土地是一切财富之母，是一切生产和社会生活得以开展的前提条件。房地产是
11、人类生存必须依赖的财产，是每个人生存的必备财产。由于土地是不可再生的资源，因此土地的供给是有限的，进而决定房屋的供给也是有限的。 （五）资本价值 房地产是人类必需的财富，但其供给却是有限的，因此，房地产就具有了资本价值。由于土地具有永久性、安全性、有限供给性等特征，房地产的价格通常都会持续上扬，因此房地产一直是一种有吸引力的投资对象。它不仅能够像其他投资那样带来收益，而且具有其他投资所没有的特性，它的资本价值稳定不变或不会贬值，因而投资风险较小。 三、房地产业 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。城乡建设环境保护部在关于发展城市房地产业的报告中将房地产业定义为：“土地的开发，房
12、屋的建设、维修、管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押，以及由此而形成的房地产市场。” 房地产业虽然与建筑业有着密切的联系，但又有区别。建筑业是直接从事房屋生产和其他建筑物的建造、改造、装修、安装等活动的物质生产部门，属于第二产业。而房地产业则是从事房地产投资开发、经营、管理和服务的产业部门，属于第三产业。联合国国际标准行业分类将经济行业分为十类，其中建筑业列为第五类，不动产（房地产）经营服务业列为第八类。我国的国民经济行业分类和代码将经济行业分为13个门类，其中建筑业列为第四类，房地产业列为第七类，属第三产业。 房地产业具有综合性的特征，对经济总体运行具有较强的导
13、向性作用。同时，它又是高投入、高利润、高风险的行业，具有很强的投机性。房地产的开发往往需要大量的资金投入，一个开发项目少则数百万元，多则几亿元，甚至几十亿元。房地产业的投资周期长，短的要一年左右，长则数年。而投资者之所以愿意在这种投资周期长、规模大的领域投入巨资，其原因在于房地产业的效益巨大。房地产投资的正常效益一般在百分之三十左右，高于其他行业的投资回报率。据联合国有关机构对45个国家和地区的调查，住宅的投入产出比为11.64，在我国19921993年出现的房地产热中，一些房地产经营者的投资回报率甚至达到100%200%。赵红梅：房地产法论，中国政法大学出版社1996年版，第12页。高利润必
14、然伴随高风险，若遇法律政策变化或经济衰退等情况，房地产业必然首当其冲受到冲击。当房地产业吸纳过多的社会资源时，就出现了所谓的“房地产热”，形成土地供应量大于实际投资开发量的“地产热”和房地产滞留在发展商或“炒家”手中而没有形成最终消费品的“房产热”。随着大量的房地产积压，金融机构的呆账逐渐暴露出来，当房地产业陷入低谷时则会连带影响整个投资市场，引发深刻的金融危机。基于此，为了房地产业的健康发展，必须制定完善的房地产法，加强对房地产开发经营的宏观调控，避免造成市场动荡。 第二节房地产法概述 一、房地产法的概念 房地产法的概念，有的学者偏重于从民法角度将其定义为调整公民之间、法人之间、其他经济组织
15、之间、上述主体相互之间以及他们与国家行政机关之间的房屋财产关系和土地财产关系的法律规范的总称；有的学者偏重于从行政法角度将其定义为国家调整在房地产开发、经营、管理和服务过程中产生的各种社会关系的法律规范的总称。赵红梅：房地产法论，中国政法大学出版社1996年版，第29页。 上述定义的偏颇之处是显而易见的。现在，房地产学界一般认为，房地产法是指调整房地产开发、交易、产权登记、税费征收等房地产关系的法律规范的总称。李永泉主编：建筑法与房地产法概论，西南交通大学出版社2004年版，第157页。广义的房地产法，包括了对房地产关系进行调整的所有法律规范，包括调整房地产关系的宪法规范、民法规范、经济法规范
16、、行政法规范、刑法规范等，甚至还包括国务院及其部委颁发的条例、规章、规定等。狭义的房地产法，人们一般理解为房地产法典，在我国，一般指中华人民共和国城市房地产管理法（以下简称城市房地产管理法）。 二、房地产法的调整对象 房地产法的调整对象是围绕房地产的开发、交易、管理而发生的各种社会关系，简称为房地产法律关系。一般认为，房地产法调整民事法律关系和行政法律关系两种性质的法律关系。也有学者认为，房地产法调整的法律关系，除了这两类外，还有一种兼有经济行政法律关系和民事法律关系双重特性的特殊的法律关系。这类关系具体包括：（1）国有土地使用权的出让和受让关系；（2）公有住房出售和租赁关系；（3）国有资产（有关房地产部分）经营管理关系。作者将此类归于民事法律关系
