《蔡家市场报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《蔡家市场报告（127页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、力帆翡翠郡项目定位思路沟通稿,谨呈：重庆润禄房地产开发有限公司,重庆纬立行地产顾问有限公司 二零一五年九月,国家政策及重庆房地产市场分析,国家及地方政策,宏观调控维稳，长效机制加速建立,全国,8月，国务院办公厅下发关于进一步加强棚户区改造工作的通知，进一步加强保障房建设与管理，以政府主导的保障房体系和以市场为主导的商品房体系的顶层设计思路明晰。 8月，国务院公布不动产登记暂行条例公开征求意见，法治化长效机制逐步建立。,行政色彩强烈的调控政策逐步退出,调控政策维稳，信贷政策不放松,其他城市,重庆,截止到8月底， 46个限购城市中，确认松绑限购的城市已有30多个。行政色彩强烈的调控政策逐步退出，房
2、地产将更多依靠市场规律运行。,重庆地方政策持续维稳，信贷环境依旧趋紧，首套房贷款利率仍普遍上浮至5%-15%，二套房贷款利率上浮至15%-25%。,国家及地方政策,广东7月1日起施行土地增值税清算管理新规 深圳试点小地块更新 旧住宅区重建楼龄须20年 杭州针对商业综合体布局的问题，进行商业地产差别化调整 节约集约利用土地规定发布，控制特大城市新增建设用地规模 呼和浩特发文确认取消限购,济南、武汉、苏州、海口、西安等城市限购政策松绑,西安、贵阳宣布取消限购，截止8月底，确认松绑限购的城市有30多个,国家,2014.6,2014.7,2014.8,地方,央行决定6月16日起对特定商业银行降准0.5
3、个百分点 国务院常务会议召开，确定促进产业转移和重点产业布局调整的政策措施,住建部：落实民资参与公租房建设的支持政策 国家新型城镇化综合试点启动 农村宅基地纳入不动产登记 银监会提出严格控制信用风险扩散，重点监控房地产等领域风险 7月29日，中共中央政治局召开会议，针对经济运行中的突出问题，更加注重定向调控 国务院印发户籍改革意见 有序放开中小城市限制,国务院：支持承担棚改项目的企业发行债券 国务院办公厅发文多措并举缓解企业融资成本高问题，继续支持“三农”、小微企业 国务院公布不动产登记暂行条例公开征求意见 15万亿土地出让金审计启动,各地放松限购持续升级，不动产登记制度加快建立。,8月份重庆
4、市场供需分析,8月份市场整体“量跌价涨”，供销比1.38，市场供大于求。,重庆市场价格分析,环比11.76% 同比-3.22%,2014年8月成交量为168.04万，环比下降22.95%，同比上涨8.12%，本月呈“量跌价涨”。 2014年8月重庆主城均价为7119元/，环比上涨11.76%，同比下降3.22%。,8月成交建面单价7119元/（套内单价9100元/），环比上涨11.76%，经适房、车库备案大幅减少，价格上涨。,重庆市场小结,重庆纬立行地产顾问有限公司 2014年9月,03,24,28,101,144,Page,思路纲要 Contents,101,144,区域认知 项目认知 认知
5、小结,蔡家组团位于北碚、沙坪坝、渝北三区中心位置，是连接三大区域的枢纽中心； 蔡家组团幅员面积66平方公里，规划建设面积48平方公里（控规覆盖31平方公里），人口规划约50万人。 2014年轻轨6号线开通，将加速区域住宅、商业、产业版块的成熟，成为城市新一轮投资热点区域。,区域认知：城市概况,处于两江新区蔡家组团中心位置，未来无限升值潜力,“四高”“高新技术、高端商务、高档次娱乐、高品质居住“ 蔡家，与礼嘉和水土一起承担创新、孵化和中试等知识生产功能 以同兴工业园区为依托，发展电子信息、仪器仪表、软件及服务外包等产业，建设LED及绿色照明基地、软件产业基地。,高新技术产业区：30平方公里的高新
6、技术产业区，将发展成为“光机电、仪器仪表、输配电”三大产业基地。产业区建成以后，可以实现销售值23千亿元。,金融商贸中心：项目占地525亩，将建设全国票据交易处理中心、金融中心、高档商务酒店及部分高档住宅小区，同时建设休闲娱乐场所和户外公园等市政配套设施。,综合发展片区：35平方公里综合片区主要定位为“国际高端商务社区，两江半岛宜居新城”，而城市综合开发是紧紧围绕50万高科技产业人才和高科技研发人才的居住、消费、文化、娱乐、康体等需求进行城市设计。,高档居住及运动休闲片区：主要用于洋房、别墅、高尔夫球场等高档住宅与高档运动区。,蔡家组团将成为集中高端住宅、金融商务、技术产业为一体的新城,区域认
7、知：区域规划,翡翠郡,蔡家组团距离西永微电园12公里； 距离江北国际机场15公里； 距离保税港区寸滩港码头18公里； 距离渝中区20公里； 通过嘉悦大桥10分钟直达重庆国际会展中心；,区域认知：交通发展,完善的交通路网规划以及轻轨开通，提升区域对外辐射能力与吸引力,区域认知：城市配套,大型集中商业,公园,教育,城市配套现状,城市配套规划,受入驻人口基数影响目前配套成熟度不足，但未来规划完备,蔡家组团将成为未来重庆市最有发展潜力的新城之一，房地产开发巨大发展机遇，但目前仍处于开发建设的初期，城市价值彰显仍需要3-5年时间培育；,区域认知小结,项目认知：项目区位,翡翠郡位于嘉运大道与横四路交汇处附
8、近，是通过翡翠互通进入蔡家的节点区域； 是未来大型居住组团中心位置，但周边处于开发初期，道路及配套建设仍不完善；,15,翡翠郡,嘉运大道,兰海高速,中环快速干道,翡翠互通,三溪口,横四路,项目认知：环境四至,项目周边规划有公园，交通枢纽，文化广场，幼儿园等多项配套资源； 但周边基础建设处于起步阶段，配套呈现时间短期内难以明确；,N,公园,公交枢纽,小学,文化娱乐,广场,东侧绿地,W,幼儿园,S,项目认知：项目参数,基于地块资源和条件，本项目产品可往洋房、小高层等低密度物业为主，具备塑造区域高品质楼盘的潜力。 楼面价达到1710元/，较高的成本带来去化压力，同时对产品溢价提出更高要求；,周边项目
9、容积率及楼面价对比,I,区位：未来大型居住组团中心，但需经历较长开发周期,II,III,IV,配套：规划相对完备，但呈现时间难以确定,资源：无明显资源优势,项目属性清单,交通：处于开发期，道路建设不完善,IV,产品：适宜打造低密度物业，但地价抬高单方成本,重庆纬立行地产顾问有限公司 2014年9月,03,13,28,101,144,Page,思路纲要 Contents,101,144,整体供应与去化 市场格局 土地供应 产品分析 分析结论,2012年以前，区域集中在别墅洋房项目，市场相对封闭 2012-2013年大量开发企业涌入，刚需产品集中面市，拉高市场容量至40万方； 2014年1-8月区
10、域供应48.9万方，去化29.9万方，月均去化3.75万方，相对稳定； 近年累计供应179.7万方，去化109.3万方，供需比1.64:1；市场存量约70.4万方，市场去化压力较大； 成交价在2013年达到峰值后下调，控制在5500元/左右。,整体供应及去化,蔡家版块进入供应集中放量阶段，存量逐渐加大，去化压力日趋加重；,在售项目格局,目前蔡家板块在售项目主要集中在嘉运大道北，该片区项目以高容积率产品为主； 嘉悦板块以金科城和东原嘉阅湾为代表，目前主推低密度产品； 本案所在的嘉运大道南板块在售项目以低密度为主，产品覆盖高层、洋房、别墅等产品。,蔡家2014年土地成交量明显下降，楼面价呈增长趋势
11、。,截止2014年9月，蔡家土地成交2宗，成交量明显下降；成交面积与成交单价有所下滑；楼面价格增近两年呈增长趋势。,土地市场概况,2013年6月至目前供应成交8宗地，多为二类居住、商业及商务用地 轻轨6号线站点周边土地集中供应，未来高层产品同质化竞争日趋严峻；,土地成交明细,轻轨6号线站点周边,板块在售典型项目主力户型为两房和2变3； 主力面积区间分别为70-75和95-100。,产品特征高层,两房对应的主力面积区间为70-75； 2变3主力面积区间为95-100。,产品特征高层,价格特征高层,板块内在售高层主流单价在5300-5500元/之间； 主流总价区间为35-40万元和50-55万元；
12、 两房总价为35-40万元，2变3总价为50-55万元。,从2014年1月到2014年7月，中庚城月均去化最好，月均去化超过100套；其次为名流印象和中昂星汇，受项目品质与产品面积过大影响，北城未来与保利丽景紫园相对去化较差。,去化情况高层,注：板块内高层月均去化量为4900,潜在供应高层,截止2014年8月，板块内在售高层剩余体量为64.69万方。,按单盘月均去化5000计算，区域年去化约24万方,消耗市场存量需3年，市场去化压力大。,产品特征小高层,板块在售典型项目主力户型为两房； 主力面积区间分别为80-85和120-125。,80-85为隆鑫爱琴海主力面积 120-125为保亿丽景紫园
13、主力面积,产品特征小高层,两房主力面积区间为80-85； 三房主力面积区间为120-125，通过市场调研得知，该面积段产品去化情况较差。,价格特征小高层,板块内在售小高层主流单价在5700-5900元/之间； 主流总价区间为45-50万元和70-75万元； 两房主力总价为45-50万元，三房总价为70-75万元。,去化特征小高层,板块内在售小高层去化两极分化较明显，爱琴海、中庚城等项目通过控制面积和总价实现了高速去化，而保亿丽景紫园面积过大影响去化。,市场存量小高层,截止2014年8月，板块内在售高层剩余体量为6.03万方。,保守估计，区域内小高层单盘月均去化量为4500，区域月去化约1.35
14、万方，消耗市场存量需个4月，即四个月后小高层产品市场存量去化完。,产品特征洋房,板块内在售洋房以2变3和三房为主 面积区间为75-85和145-150，值得注意的是，145-150为保亿丽景紫园产品，去化不理想。,产品特征洋房,板块内在售洋房2变3主力面积区间为75-80； 三房主力面积区间为145-150，受单盘影响较大。,价格特征洋房,板块内在售洋房主流单价在5700-5800元/之间； 主流总价区间为40-45万元和80-85万元； 2变3主力总价为45-50万元，三房总价为80-85万元。,去化特征洋房,板块内在售项目单盘去化量呈两极分化趋势，小面积产品月均去化可达4800，而大面积产
15、品去化严峻。,剩余体量洋房,截止2014.8，板块内在售洋房剩余体量为9.89万方，按目前单盘月均去化4800平米计算，区域洋房月均去化达9600，消耗完区域内剩余洋房需11个月。,住宅市场-小结,板块内未来以高层放量为主，建筑新规下产品同质化竞争趋于严重，需以差异化策略立足市场； 板块内客群以刚需为主，对小两房和小三房接受度高； 当前市场下，缩小面积控制总价成为秒杀刚需客户根本原则。,1,2,3,4,5,7,6,区域商业体量供应较大； 商业产品主要以40-6080-120的社区底商为主； 社区临街商铺去化情况较好，市场认可度高；,投资者对蔡家城市未来看好，底商街铺去化速度相对理想，但产品同质
16、化严重,可售型商业现状,据不完全统计，未来蔡家板块商业供应量达到71万方； 区域内商业多为街铺为主，未来供应量大，竞争激烈。,可售型商业供应,41,CCMALL 一期,CCMALL 二期,中庚城CCMALL,一期： 3层商业，单层面积约7000，合计约2.4万； 首层商铺对外销售，主力面积约40，成交均价约2.6万元/，已全部去化； 商铺层高有4.3米与5.1米两种，有给排水，无烟道； 二三层对外招商，无明确业态规划，同时接受半层或整层购买；,二、三期：规划中,可售型商业-典型项目,42,旭辉紫都,1#酒店 (吊1-3F酒店裙楼 4-24F酒店）,2#、3# 1层商铺 2-18层SOHO,6#、7#、8# 吊一层、1层商铺2-18层SOHO,4#、5# 1层商铺 2-18层SOHO,2#-5#楼底层商铺、6#-8#吊一层、一层商铺共计面积9171.66
