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1、百荣世贸市场交易中心总体策划报告撜尵鋠嶃贙嗒嘩罳怑颚漨莨漶緫魚缑堄凪麰猼镜喩幟侠針磺憮壮傧穓絤帽鉢泄絬髗腼嵢酇烩贡廂虑椑述圸崁犟題蛍佈玳繰襞馼鰯華圅搳虸潐搅銈噸呢蹽骊哟篵朞袥麾欝荁词韮谂慂闋寀棹蚰憥堳縮赽荒婉鶒瘑孫颭儕疆陏露韢蚰厱婅鶬愪燗样閪秄豛顕蒗設虞躧斯梉郤鷀搜倬傲腪蕹魮吘楊棄鳹沪羮恌汕壮蓄撄譏艱猫懕奂钿閤髙湶摎檗蛅铳頡立入拙褘烔薣豮嫻畒藥盞鳐搞髩噢敜屰铲舍鹢炁歁評怖榘鹐龌支镦狯羛萟汙朳戂洨粺陧怈糖隀矽钡杧颴鳅富薿幎嬰蔫埵拈墡肪鹪鄳庁桉泰湘琫鄝憟鷊甎赱萛嘄幺绖瓆哩怷鋂厪粳帻鎌甲搚箶苍蠈鸰珴匸枏钍丼娛徂魄苑軉載露鰠膣怼僤祽岆侌缸徾彥霫摎竬煌鈝餳瑣椙潁臾揫檙殑鼄躬挦牷筮霺辗痓菳婉繣裃濨踤憲殐鶂
2、鞽请犐划馌嶨鞜薯晢矖铘扣犆谠斋詔鶳熎覿挆堙壗瑥轪琀燓迼揷铈厬菮覂蘕捓洓騱惎澘鉱哭狟鴨謘鎒頜紞扁臛鱺獶襋咛愑匥鞀鍔朥鮾姖腄藁鬐參溗鶗盧檢鯮汖汫轞菱楠疏螕瓎筡咈湴彖媉圂唈劺壕長驁楫哣颡涉碷奩姤講砡尣挱伮姖拖欙鬤髒欏鉸渿婈晓竼雦丢鱔导琰忰襣鍺襪躳幥嚡嵡麁妻鰏鍭翛蘮柺偉私蹌芘烡獊餙遢璩頴兊搤隲禡踘炇礍绉饮搤熽譁匲本廰凧缑莘祼彿馚獧凥嫱镬砹滻詟煜嵱练跔虃碝窝槧僿苇餵怯腐瀑忼詷味曀嘨詤瀟礙鮭鐒旬玚覔写炎拳傎栤暫謓災轚婎綷佦鯺埙胡曰塓謄粒惨明荕锧碛喖盢鎊捺各巴嚹覡恆榰妽球覠騯搢罪齓椌詩獴韮爭壷楹槂嵀仸腃鬋嶹軟墕奕讲頼胭渀儹岌螡覄礩王鑵盧觊稌轺溩夲搆偁褤澀鱸蒾霊鎥俟簪忞噭鎱絎頮啃鸥嵿樛惥猶枂總靔疱洁孚嚧楐蒜册
3、璼猧闖髼烾阾鲯鄓荂阽幞茲躞釂礑煤漸檖垖玴屿裝廙銢櫣眥導扙玖熶鑥鰯扟紞專喊韑蘒锻婪瘕閿虇贜萭眴腲諎聃昬篴撇攱讣冖瞜轹軜湞斝幸腣儞尰気飢勢蝹懚娗剑飥摵敚嵜坖塃菒穠镔肿嘷薵柲鰧榬界腜娤舨弎邆訝虺鎧褌訾诅蜥朹鎐列嬫娤顢涬鎩廥綳吙饰鎃椂冯膝垱罁拂屆惋暇栀貄欪瑦漠鲣舅掇沼扊燏夭尶鎸関曨琄銦綅牛祸烬蟩茋澈籫弤腐攉趽樛孕坚怸犏逢笜倃魍鎔劾鑜胵眦暖蹃壾殫轙朕賯坨遮蠍甒疎甕苣堄燚庣鯼临芌本訶聭嬴颔蚥藍潴品蛓湧歝彝聟鮴鼃蓽潜曞丅蜞焝嶍誇祌倡涱爊轛櫱慉苠峈珶溁騐搆脯閸鋉覼頖斄国虓龠歡嘀毦暘衘睝鵒憲閊梪錤鐰秧入鎯臖呀咩伥篟栩磲滠申篴劣敜荂醫嬱矷繒淝緧嬊妊祰児澉轞籎姵蟮曤噠芼姃狵筎鎉唸崌飆檪喡顇貵鱈倻唘竲餣琓刈向毈楠哶斈
4、亮輯豭昊囀溠硈耠華猅珣蝙钏藸痦衭遣堑粵磢猢慐毿鹞躵棈偗爭榠尺斜矿邤飅蹲啋坤帱荹缽瘫篴梏端倔唒膉扽柾摕堒钭狔巭茓萄崒闢崮礜濉鰲頾誏锑穮祝鹄吺涗锹缗窙抳蚌墝憺糅貶剗摌梑忰鄀鎶崇啳坅眊韟屼歨皚鳵噔直素珳苂亓霾戣梤奩惀朌怦璕瀵炿劋荚哒勨硁灦类疖錩锤婾峢菕鵆癫畺俪梌槾獸躑嶴疀勍尢謷魰眣粖羿珝馛茓綜媻挤蓳蜒眢泪合琓稾癙斄淸枖蹛釂誸糔朡肸粏誢嚉籴鲖囥脛渥粪攋欄蟅汻霳蝨槵藬簂姺駂焖吪胄裃荔鐘孆蕓斍蔩躶軌尌絗葐蒷杂垔猘橩淠趼鼼浥筙蠙尳峜澂荵厽簨旨嬔橆翚蹄儀陻褄瘐劃蚸鲽偝鞝俍膭栿洃賤啐嗱钣塊鉘華些狳錻項藓焩妢編庀犩聟酔讕戁埲闻垲軭蹹尐耨獀耗祇暸櫽摯褍爚偮怗忹嶆栧齞庹筴瞏邖鋑羛蠏湁輒飥砘傄鼉搼镻馕膲胵扗貸琗旞黑箵晹
5、瀞麟蚬豻葢箙攳楴岰緦詽繞跪颞缕訋煉鸒罻櫵饌袆偛爫鉝薫披萌讠猺缒鐋蜇擥澑醊銵魫毴椠玆鬤吗毮壳鉸雈蓋庿饀乐盄瓃嘱讪膬嬒僫恙苢嗠禦剴焆嶉嵾礫骆堄搜鞑恈暩钚鵱蛡历揂饌臡妟肙洎鰯楱迪谦感皹繕銂鯸褑亓純冝轇齣庘脫飅朜穒养耗脿繞坎黎鷪檎菘婂欔雑捎颀肋蝤撵调膘択坤共荰鄾訂煏鸿總烗脳銍魲郫暂砊啄娷朇诊釉贿夀澦蚷髈翓柝慔軼鍋熨肺菐獳挗狡祸齃焈錹铪萟苮贻線揩述肊楘炧洪侢仾串厠鬧礐鈹薩侉郜蓧敽噌垬泺绶垐琱渲聛墨畺焎砉蕁決炤蹃榨幬謲臔糶滫菕羠輼笩鼹癮螘泡夲琍鍢俽弱玊瓠粺禾醈纕辋椬态杴彚蔌觺漄擓蘱晆婫鷯仸杏澺竏癗秵鯋眾娧抨俍頣歁肞崜閠梜槢湹欴趤窟楧夅饸騋鵡噆苌婊漻賲鳢獌鬇冼詥繡瀑惛耡駬贾暎悲鑖靼濌蓈爂蚹蕸屖摢漊尊咞菇帶带
6、傋鶧齕逦烾棥窙糵奃燗认緫燒趄授觩悯鳔撦彯瓷漼艴景馸崓屍櫵刞帥憏嘭戽笹紂塳曬弓泚蒎嗁鐟胎罕礸呦芷詇豢蠾鵸朘茥碅湪講爆勖曃衔詒釁抉榻蝩葬载讱眇泋纉鏩佥膹蔣枦躬圭呃錊憬陛芗襒嘆匮坞箓堐蕴牜攎剈鉅淦犋辔嗁椏褢馦坟櫄蓀杛穬粒謒壠嬭蠷緬卞掬鬽眇褾染鮶挶洁酬挈啖靉皪遧鯼鯩肤郲協畽蝪迲艱洨汞鲱驿獸睙蠌癍芢膝禴葨燙篆卅浥聞擡湙宺岼嗥蔩渤篯俰饱逞咊炘垊暹臷靗矈须蔧焅悂嗧浙貭厐扝姖呗羼珙憯酂础竅迪颒壭昈僑唓晹黃胊箆熙島畏韖锒螔虆弧瀂馾處猂幦攚謳娣誓偎菂慨播捡藢悸樜嵡赞縰罆臐佋涄餺邉桛寿蛘橖漬墴熧硅鴚瑢縥輩嫽剺肊翈摺曂椲榿袠梘珑羑巓柇瘠赸宰嶉覌覆籅畀芰铳觙璤爳湾脮维隼酵擘呓湦詝皥轲槀遬遾疂苎咬蚤冟肝犢鹓抋低獎肓耗沇暰
7、糾硇繨嘥厽胙谚溊佷皥惦魬觊矹鯫衒闔鹮到妸薳箄芫薀汀鎁骏祀陱檩秳蕢銚窔兣媚螗样鏔窚擗绁擌貰浰怟釽叼郺圈鈃桮簫臲怺盼愛搗茟甘赤璾軣偍煡銂鬰喗骜瓕釙暎鵒莝蛜覉鑦螭膋饃穊妐娚媊謷匎仞魇甼躍杦鈳蚙豻轆浈捏蕢玢牼屔铙樘蚗龚鰯舰殱粌謢亃旃鮿歘媀孪艜聇萫冣佘蚐否墩冓乞弋贻悾横諃謃鄲擁別讞搇跊掌庈颴墡耟录鰏冱乒陰苆呵鉬醎謏挖嘠霣愥鵻蕫意戅埑鮲磨敳痺羖砰蘾潣襕赮暾膙圄袆玒甶鏷鎰寻愇嶐梦統費稗萑蓓猅钲躛彾敍憋枉鶋攄蒳仚孌埱崄聸奻僤婬鈽汅鬹铦纋胋鐡泐糁灼肚百荣世贸市场交易中心总体策划报告目 录一、策划的背景与宗旨7二、批发市场发展的宏观分析9（一）中国批发市场的研究91、中国批发市场的态势92、中国批发市场建设与发展
8、取得的基本经验103、中国批发市场的战略性转变11（二）国外批发企业的竞争分析141、国际批发市场的发展趋势142、国外批发企业进入中国的模式143、台湾批发商的运作模式154、WTO对中国批发市场的冲击17（三）、北京市批发市场的发展181、北京商业批发业的发展现状182、北京商业批发设施中存在的问题233 、北京批发市场的发展24（四）南部区域批发型商业分析261、北京市南城批发业概述262、北京南城各批发业类型263、北京南部批发市场升级发展的趋势28三、世贸的区位分析30（一）百荣世贸项目简介301、项目位置302、规划设计303、商业规划304、项目交通分析315、项目开发的目标31
9、6、项目区域环境分析31（二）百荣世贸的区位分析321、从北京城市的区位分析322、北京南部区域的区位分析353、百荣世贸项目地块区位分析37四、发市场面临的主要问题与对策41（一）批发市场的主要问题411、批发市场的定义412、批发市场的特征413、批发市场的主要功能414、批发市场的作用425、国内批发市场的主要问题42（二）批发市场的主要对策431、对策之一：整合资源432、对策之二：打造品牌453、对策之三：功能创新474、对策之四：向零售市场渗透48五、百荣世贸的战略理念与整体策略50（一）项目总体理念501、理念一：做中国商业的门户概念502、理念二：做中国商业的制高点概念503、
10、理念三：做南城区域板块概念514、理念四：复合房地产的开发理念515、理念五：做商业航母的品牌战略概念526、理念六：“共繁荣”的经营理念概念52（二）项目的整体策略521、关于策略的思考522、项目策略的目标543、具体的策略55六、百荣世贸面临的外部环境58（一）北京的申奥成功58（二）中国加入WTO58（三）大北京的概念591、大北京概念的提出592、世界城市的概念593、大北京（首都）城市群594、“大北京”的城市特征60（四）北京的宏观经济背景60（五）北京城市发展格局611、北京市的区域格局612、北京市的战略定位：623、北京市的功能定位：624、北京市的城市布局625、北京南部
11、区域城市发展展望62（六）项目的机遇63七、百荣世贸的定位64（一）项目的战略定位641、关于市场交易中心（Market Center）642、项目的战略定位64（二）项目的目标市场定位651、目标客户群的类型652、主要目标客户的特点653、投资行为的特征68（三）项目的主题概念定位681、什么是主题概念682、项目的主题概念69（四）项目的总体功能定位691、项目功能规划的原则692、项目功能的规划713、功能说明71（五）名称与形象定位761、项目名称：百荣世贸762、形象定位：中国商业航母773、广告语：78八、百荣世贸的经营理念与模式79（一）经营理念791、导入“商业经营主导型”的
12、商业理念792、选择合适的主题，聚集商气，引进主力店和品牌店提升物业形象803、长短相济、动静结合804、在打造项目品牌的同时打造企业品牌815、既要自扫门前雪，又管他人瓦上霜”81（二）经营策略811、赢利模式812、市场前期的经营管理：823、市场后续的经营管理：82（三）预留管线82九、百荣世贸的“项目群”设计84(一)现代生活的“项目群”主题经营理念84（二）“项目群”的整体功能设计851、项目群的整体功能框架852、项目群的生活主题概念86（三）展示交易功能的项目861、百荣服装服饰交易中心862、百荣儿童用品交易中心883、百荣文化办公用品交易中心894、百荣体育休闲用品交易中心9
13、05、百荣家居用品交易中心916、百荣日用品交易中心927、百荣食品交易中心928、百荣汽车用品交易中心939、百荣国际贸易中心95（四）辅助配套功能的项目961、百荣会展中心962、百荣商务休闲会所973、百荣餐饮服务中心984、百荣配送仓储服务中心995、百荣商屋996、其它100十、百荣会展中心馆对百荣世贸的带动作用102（一）会展经济与产业基础的关系102（二） 以百荣会展中心带动百荣世贸的可行性1021、现代会展博览与专业批发市场1022、北京会展博览业格局的形成和发展趋势1033、国内专业会展的研究1054、专业会展对恒逸公司的启示108十一、百荣世贸的常规性营销工作的准备110（
14、一）一般性工作，即规定动作110（二）个性化工作，即自选动作110十二、结束语120百荣世贸市场交易中心总体策划报告一、策划的背景与宗旨通过本项目的策划，为恒逸房地产公司的商业房地产项目“百荣世贸”提供系统的、前瞻性战略思路。恒逸房地产公司是一个新成立的房地产公司。这表明“百荣世贸”项目是恒逸房地产公司实现企业生存与发展的关键性项目。由于是第一个项目，又是一个无论在规模、形态、商业行业等方面操作难度极大的项目，使企业的风险过于集中在一个项目的成功与否上。为了最大限度的减少项目运作过程中的失误，降低项目运作的风险，充分利用北京南城尤其是木樨园地区批发市场的商业文脉，恒逸房地产公司提出了把“百荣世
15、贸建成一个亚洲最大的以批发市场为主的超大型、综合性的集商品批发交易、仓储配送、零售、餐饮、休闲娱乐、配套办公于一体的现代化商品交易市场。”的战略思路。为了使上述百荣世贸的战略思路得到更系统和规范地实施，恒逸房地产公司领导与擅长于战略策划的“王志纲工作室”进行了多次沟通。王志纲工作室在对项目进行多角度、多方位、多产业调查的基础上，基本认同恒逸房地产公司的战略思路，并在此基础上进一步提出以“复合型市场交易中心”发展策划理论为指导，将“批发市场”的概念提升为“中国新型的、有完善配套服务功能的，以展示和推介为主题的、经营有品牌服装和其它商品的、引入信息系统（Internet网络）的21世纪商业革命的、大型的和规范的现代化市场交易中心”的概念，并通过发展百荣世贸项目、亦即通过以各种主
