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1、一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 物业承接查验办法解读 深圳房地产与物业管理进修学院 专职教授 深圳物业管理研究所 副所长 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 前 言 前期物业管理（是指房屋出售之日起至业主、业主大 会在与物业服务企业签订物业服务合同生效时止 ）阶段是物业管理过程中的一
2、个特殊阶段，物业企业 如何处理建设单位、房地产开发企业、业主之间的关 系，正确评估项目、编制前期各种相关文件，成为物 业企业做好前期物业管理工作，减少各种矛盾纠纷、 促进日常物业管理阶段各项服务工作顺利开展的重要 因素。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 目前，住房和城乡建设部已制定了物业承接 查验办法，并于2011年1月1日起施行。该办法 进一步规范了物业承接查验行为，将有效促进前期 物业管理活动的监督管理。 为使房地产主管单位、物业企
3、业相关人员进一 步了解前期物业管理最新政策、熟悉前期物业管理 阶段的工作任务，掌握前期各项工作的业务技能， 提升项目前期运作能力，特设置本课程。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 物业承接查验制度是物业管理条例确定的七 大基本制度之一。 物业承接查验办法（以下简称 办法）将条例的有关规定进行细化、补充和 完善，进一步明确了建设单位、物业服务企业和业主 在物业承接查验活动中的权利义务，增强了物业承接 查验制度的可操作性。本解读分为一个背景、
4、五个明 确、一个适用以及若干案例。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 立法背景 长期以来困扰物业管理工作的深层次问题是如何构建业 主与物业服务企业之间的和谐互信关系，而影响和谐互信关 系的主要因素有两方面，一方面是前期开发的遗留问题，另 一方面是后期管理问题。前期矛盾主要来源于权属、质量、 责任三个方面，其现象是物业服务企业夹在建设单位与第二 业主中间，两面不是人，两头夹击，处于弱势的不公平地位 。其根本原因在于前期物业管理阶段业主大会缺
5、位，而本质 则是产权不清晰，或者说是产权移交，主要是共用部分、共 用设施设备产权移交不清。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 漫漫的探索之路 现在我们来探究这样一个问题，前期物业 管理阶段建设单位把共有部分、共有设施设备 交付给物业服务企业，其本质是什么？ 所谓“交付”，在罗马法上称“traditio”。 对交付内涵的确定，首先涉及的问题是：“交 付”指向的究竟是一个脱离当事人意志的客观“ 事实”行为，还是包含当事人主观上移转所有 权意思
6、的“法律”行为？ 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 无论后世法学在此问题上采何种观点，看来 在罗马法上“traditio”一词是多义的：有时， 它仅指移转标的物占有（甚至仅仅是“持有”） 的事实行为，因此对于使用借贷物、保管物、 出租物、出质物等，亦有“交付”之存在；而更 多的时候，交付则被作为非要式物取得的一般 方式，从而可能与所有权移转的意思发生关联 。在后一种情形，“交付”被作为一个技术性词 汇，指向一个能够发生标的物所有权移转的移
7、 转占有的行为。【 “traditio”这个拉丁词，亦 有翻译为“让渡”者 】 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 2006年，在做原国家建设部有关承接查验课题时，我 的设想是基本不撼动原有的制度设计框架，在业主大会成立 后，物业服务企业向业主大会移交时，增加建设单位与物业 服务企业一同参加移交，然而这一愿望被人曲解和冷落。时 过五年，终于被人们所关注与认识。北京市以制定北京市 物业管理办法为契机，首次明确了前期物业管理责任由建 设单位承担
8、，这个制度设计把建设单位和业主的权利义务交 接点延长到业主大会成立的环节，既可以解决前期物业管理 权利义务不对等的问题，也可以使物业共用部位、共用设施 设备有业主大会这个真正为全体业主负责的主体来进行承接 查验。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 北京市物业管理条例 第八条 建设单位承担前期物业服务责任。 第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的 ,建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查 验交接,撤出物业管理区域,并移交下列资料: 一
9、个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 办法在没有撼动原有的制度框架的前提下， 通过强化建设单位在承接查验工作中的权利和责任 ，通过加强对企业服务企业在承接查验工作的指导 和协助，最大限度地减少开发建设遗留问题，为前 期物业管理活动创造有利条件，以促进物业管理行 业的健康发展。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什
10、么呢?说说你的理由。 办法关于交付的性质 虽然办法并无明确的说法，但其制度设计的 新提法，可以断定是一种产权转移，物业服务企业是 代表全体业主来接受共有部分、共有设施设备的。至 于为什么不明确的提出，也确有苦衷，因为开发商也 是代表全体业主与服务企业签订前期物业服务合同的 ，这样就变成了全体业主交付给全体业主，出现了逻 辑上的矛盾。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 办法关于交付的性质 一、表现在开发商部分的 第九条 建设单位应当按照国家
11、有关规定和物 业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整 、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。 第十二条 实施物业承接查验，主要依据下列 文件： （一）物业买卖合同； 第十四条 未能全部移交前款所列资料的， 建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书 面承诺补交的具体时限。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 办法关于交付的性质 二、表现在全体业主方面的 1、第四十一条 物业承接查验活动，业主享 有知情权和监督权。 第三十条 建设单位和物业服
12、务企业应当 将物业承接查验备案情况书面告知业主。 第三十一条 物业承接查验可以邀请业主代 表参加， 2、第三十五条 物业承接查验档案属于全体 业主所有。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 办法关于交付的性质 3、第三十二条 物业交接后，物业共用部 位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身 、财产安全受到损害的， 第三十三条 物业交接后，发现隐蔽工程 质量问题，给业主造成经济损失的， 第三十七条 建设单位不得凭借关联关系 滥用股东权利，损害
13、物业买受人的权益。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 办法关于交付的性质 3、第三十九条 物业服务企业擅自承接 未经查验的物业，因物业共用部位、共 用设施设备缺陷给业主造成损害的， 第四十条 建设单位与物业服务企 业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查 验活动中共同侵害业主利益的， 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一
14、个？为什么呢?说说你的理由。 办法解决问题的出路 在不挑明交付性质，即维持原有设 计框架的前期下，只有再建立一个契约 关系，即“物业管理承接查验协议”，才 能补救物业服务契约处于不平等的缔约 的弱势地位。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 五个明确 1、明确了物业承接查验的基本条件 办法通过第十一条详细规定实施 承接查验的物业应当具备的七个基本条 件，鼓励物业服务企业通过参与建设工 程的设计、施工、分户验收和竣工验收 等活动，向建设单位提
15、供有关物业管理 的建议。 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 第十一条 实施承接查验的物业，应当具备以下条 件： （一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防 、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件， 并经建设行政主管部门备案； （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、 公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设 计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立 计量表具； （三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫 、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成 ； 一个人拥有健康，美貌，诚信，机敏，才学，金钱，荣誉，7个背囊，渡船开始时风平浪静，可是不久就刮起了大风，船夫说要扔掉一个背囊，你会扔掉那个背囊呢？最后你要扔掉哪一个？为什么呢?说说你的理由。 （四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设 施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； （五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、 压力容器、电子监控系统等共用设施设
