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1、 v物业设施设备维护与保养的意义 v物业设施设备技术的运行管理 v物业设施设备的经济运行管理 v物业设施设备的维护保养管理 v结束语 设施设备维护与保养的意义 当今的住宅小区以多层、高层建筑为主, 为保障高层建筑的正常使用,就需要对这 些配套的设施设备进行维护与保养(如: 电梯、二次供水加压设备、消防设备、供 配电设施、通风及排污设备等)。物业管 理公司最大限量地延长设备的使用寿命, 有利物业公司自身的成本控制,更有利于 广大业主利益,同时是物业保值增值的基 本前提。 安装使用 维修保养 设备生产 设备的使用寿命的长短是由设备生产 安装使用、维修保养来决定。 设备的使用寿命的长短是由设备生产、
2、安装使用、维修保 养来决定。作为设备的使用,维修保养的物业管理公司是想 尽最大限量地延长设备的使用寿命,因为这样有利物业公司 自身的成本控制,更有利于广大业主利益,同时是物业的保 值,增值的基本前提。 在当今的住宅小区大量以多层、高层建筑为主,更不用说 商业物业中的高楼越来越高,这样这些高层建筑的正常使用 就产生了物业的配套设施、设备,如电梯、二次供水加压设 备、消防设备、供配电设备、中央空调设备等。 一旦这些设备的损坏,或停机大、中修时,势必造成业主和住户 的利益受损,正常的生活受到影响。这样也会让物业公司的满意度 受损,也会给物业公司造成较重的负面影响。 设施、设备的管理是物业管理的基础,
3、是其它的管理、服务的载 体,只有设施、设备的管理工作做好了,其它的管理、服务才具有 真实的意义。 设备运行管理要首先在技术上考虑安全性和可靠性,其次是在技术性上 应处于最佳运行状态,以发挥设备的最佳效力。 设备技术运行管理的要点是: 1、根据各服务项目的实际情况制定科学、严密的操作规程。 2、对操作人员进行专业的培训教育,对各岗位专业操作人员做到岗前培 训、熟悉掌握设施设备的性能、结构及工作原理,持证上岗、在岗轮训 ,对员工做好传、帮、带,即根据设备性能特点由老员工搭配新员工, 老员工带新员工,公司技术骨干人员将理论联系实际,对设备进行现场 操作、指导相关人员,通过各种途径,切实提高相关人员的
4、业务技能, 使员工能满足各岗位要求。 3、加强维护保养工作人员的责任心 ,做到“正确使用,精心维护”,确 保设备保持完好能用的状态; 4、对事故的处理要严格执行“三不 放过”的原则。即:事故原因不查清 不放过、对事故责任者不处理不放过 、事故后没有采取改善措施不放过。 管理物业设备管理工作中除了设备的技术性能管理外,还要 重视设备的经济运行管理,即要重视设备运行时的经济性、 维护检修和更新改造的费用等。 在设备经济性运行管理中最主要的是设备运行成本管理,这 在大厦设备管理中更能得到体现。设备运行成本管理主要包 括能源消耗的经济核算、设备操作人员的配置、设备维修费 用的管理和设备大修费的管理。
5、能源消耗的经济核算工作有以下两个方面: 一、制定能源耗用量计划和做好计量工作 1、设备在运行过程中,需要消耗水、电、油等各类能源。设备管理部门 工程部每年要求各管理处,预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用 计划,做出112个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划,制 定1-12月能耗明细表。 2、各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。在实际使用中,应坚持做 到每月定时抄表记录,并统计一次实际耗用量及能源费用月耗量,每季 度检查统计一次实际耗用量,每月出现的异常情况,应立即查清原因并 报告负责人,并制定月能耗分析报告。 二、采用切实有效的节能技术措施 1、在选用设备时,注意设备的技术参数要
6、同工艺要求匹配,优先采用先 进的电子控制技术,实施自动调节,使设备在运行过程中一直处于最佳 运行状态和最佳运行负荷之中。 如:在变配电电路中,使用电容补偿的工作原理。用电 设备除电阻性负载外,大部分用电设备均属感性用电负 载,(如:日光灯、变压器、马达等用电设备)。这些 感应负载,使供电电源电压相位发生改变,即电流滞后 于电压,因此电压波动大,无功功率增大,浪费大量电 能。当功率因数过低时,以致供电电源输出电流过大而 出现超负载现象。电容补偿柜内的电脑电容控制系统可 解决以上弊端,它可根据用电负荷的变化,而自动设置 电容组数的投入,进行电流补偿,从而减低大量无功电 流,使线路电能损耗降到最低程
7、度,提供一个高素质的 电力源,从而达到节能降耗的目的。 2、在节约用水方面,要做到清浊分流、一水多用、废水利用。设备冷 却水应采用冷却塔循环利用。 将生活污水作为水源, 经过适当处理后作杂用 水,其水质指标间于上 水和下水之间,称为中 水,相应的技术称为中 水技术。经处理后的中 水可用到厕所冲洗、园 林灌溉、道路保洁等。 采用中水既能节约水源 ,又能使污水无害化, 减少污染。 3、在节约用电方面优先选用节能型电机,在供配电设施上应有提高功率 因素的措施。照明用电方面,尽量多利用自然采光,应选择合理的照明 系统和照明灯具做。照明灯具的开关控制应采用时间控制、日光控制或 红外音频控制等节能控制方式
8、,做到人走灯灭。 在设计中充分利用自然采光,为地下室提供光源,节约电能。 。 4、加强巡查,防止管道、阀门及管道附件泄露和损坏,发现问题 及时修理和调换。对使用热源和冷源管道和设备应加强保温绝热 工作,减少散热损失。 带保温材料的太阳能管道 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄露、堵塞、磨损 、振动、发热、压力异常等各种故障,影响设备正常使用, 严重时会损坏设备和酿成设备事故。 因此,应经常对使用的设备加以检查、保养和调整,使设 备处于最佳的技术状态。 一、维护保养的方式维护保养方式主要是“ 清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及 外观表面检查”。 1、清洁:大气中有灰尘进入设备内,会 加快设备
9、的磨损和引起局部的堵塞,还会 造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀,致使设 备的技术性能下降、噪音增加,所以设备 的清洁工作看似简单,实际上是维护保养 工作中很重要的一种方式。 2、紧固:设备运转相当一段时间后,因多次启停和运行时的振动,地脚 螺栓和其它连接部分的坚固件可能会发生松动,随之导致设备的更大振 动直到螺帽脱落、连接尺寸错位和设备的移位以及密封面接触不严形成 泄露等故障,因此必须经常检查设备的坚固程度。在坚固件调正时,应 该用力均匀恰当,坚固顺序按规定进行,确保坚固有效。 3、润滑:润滑管理是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、 品种、质量、润滑方式、油压、油位及加油量等都有严格的规
10、定。润滑 管理要求做到“五定”,即定人、定质、定时、定点、定量,并制定相 应的润滑管理制度,定期对设备进行润滑并登记,对设备的清洗、换油 也应有合理的计划,确保润滑管理工作的正常开展。 4、调整:设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的,因设备 的振动等因素,零部件之间的相对尺寸会发生变化,容易产生不正常的 错位和碰撞,造成设备的磨损、发热、噪音、振动甚至破坏,因此必须 对有关的位置、间隙尺寸作定量的管理,定时测量、调正,并在调正以 后再加以坚固。 5、防腐、防冻及外观表面检查:指从设备的外观做目视或测量观察、检 查。包括:设备的外表面有无损伤裂痕;磨损是否在允许的范围内;温 度压力运行
11、参数是否正常;电机有无超载或过热;传动皮带有无断裂或 脱落;震动和噪音有无异常;设备密封面有无泄露;设备油漆有无脱落 ,外表面有无锈蚀;设备的防腐、保温层有无损坏。 同时对不同类型的设备,应根据其使用特点,采取不同维护保养方式。 如对空调设备应在季节变化之前进行检查保养;对水箱类设备需要定期 清洗、换水等。 二、维护保养工作的实施维护保养工作要求坚持做到“三好 、四会、五良好”。“三好”,即:对设备用好、修好、管理 好;“四会”即是对设备会使用、会保养、会检查、会排除故 障,“五良好”即使用性能良好,密封良好、润滑良好、坚固 良好、调整良好。对重大的主要设各采用预防性维修,防止 设备出现故障,
12、对一般设备做好日常维修保养。主要维护保 养工作分为日常维护保养和定期维护保养两种。 设备 维保 三好四会五良好 用好修好管理好会保养会检查 会排除 故 障 性能 良好 密封 良好 润滑 良好 坚固 良好 调整 良好 1、日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观 检查,在班中按操作规程操作设备,定时巡视记录各运行参数, 随时注意设备在运行中有无异声、振动、异味、超载等现象,在 班后对设备做好清洁工作。在冬天,如设备即将停用,应做好停 运后的观察保养。日常维护保养工作是设备维护管理的基础,应 该坚持实施,并做到制度化,特别是周末或节假日前更应注意。 2、定期维护保养工作是以操作人员为主
13、、检查人员协助进行的 。它是有计划的将设备停止运行,进行维护保养。根据设备的用 途、结构复杂程度、维护工作量以及人员的技术水平等来决定维 护的整个周期和维护停机时间。 定期维护保养工作需要对设备进行部分拆装,主要工作有以下六个方面 : 彻底内外清扫、擦洗、疏通; 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况,调整配合间隙; 检查安全装置; 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞; 检查油箱,检查油位指示器,换油; 检查电器线路和自动控制的元器件的动作是否正常。 设备的定期维护保养能够消除事故隐患,减少磨损,延长寿命,发挥设 备的技术功能和经济特性。 三、设备的点检设备的点检就是对设备有针对性地检查。一 些主要的设备在出厂时,制造厂商会提供该设备的点检卡或 者点检规程,其内容包括检查内容、检查方法、检查周期以 及检查标准等。设备点检时可按制造厂商指定的点检点和点 检方式进行工作,也可根据各自的经验补充增加一些点检。 设备点检时可以停机检查,也可以随机检查。检查时可以通 过听、看、摸、闻等方式,也可利用仪器仪表进行诊断。 通过设备的点检,可以掌握设备的性能、精度、磨损等情况 ,及时清除隐患,防止突发事故,不但保证了设备的正常运 行,又为计划检修提供了正确的信息依据。