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1、 v物业设施设备维护与保养的意义 v物业设施设备技术的运行管理 v物业设施设备的经济运行管理 v物业设施设备的维护保养管理 v结束语 设施设备维护与保养的意义 当今的住宅小区以多层、高层建筑为主， 为保障高层建筑的正常使用，就需要对这 些配套的设施设备进行维护与保养（如： 电梯、二次供水加压设备、消防设备、供 配电设施、通风及排污设备等）。物业管 理公司最大限量地延长设备的使用寿命， 有利物业公司自身的成本控制，更有利于 广大业主利益，同时是物业保值增值的基 本前提。 安装使用 维修保养 设备生产 设备的使用寿命的长短是由设备生产 安装使用、维修保养来决定。 设备的使用寿命的长短是由设备生产、
2、安装使用、维修保 养来决定。作为设备的使用，维修保养的物业管理公司是想 尽最大限量地延长设备的使用寿命，因为这样有利物业公司 自身的成本控制，更有利于广大业主利益，同时是物业的保 值，增值的基本前提。 在当今的住宅小区大量以多层、高层建筑为主，更不用说 商业物业中的高楼越来越高，这样这些高层建筑的正常使用 就产生了物业的配套设施、设备，如电梯、二次供水加压设 备、消防设备、供配电设备、中央空调设备等。 一旦这些设备的损坏，或停机大、中修时，势必造成业主和住户 的利益受损，正常的生活受到影响。这样也会让物业公司的满意度 受损，也会给物业公司造成较重的负面影响。 设施、设备的管理是物业管理的基础，
3、是其它的管理、服务的载 体，只有设施、设备的管理工作做好了，其它的管理、服务才具有 真实的意义。 设备运行管理要首先在技术上考虑安全性和可靠性，其次是在技术性上 应处于最佳运行状态，以发挥设备的最佳效力。 设备技术运行管理的要点是： 1、根据各服务项目的实际情况制定科学、严密的操作规程。 2、对操作人员进行专业的培训教育，对各岗位专业操作人员做到岗前培 训、熟悉掌握设施设备的性能、结构及工作原理，持证上岗、在岗轮训 ，对员工做好传、帮、带，即根据设备性能特点由老员工搭配新员工， 老员工带新员工，公司技术骨干人员将理论联系实际，对设备进行现场 操作、指导相关人员，通过各种途径，切实提高相关人员的
4、业务技能， 使员工能满足各岗位要求。 3、加强维护保养工作人员的责任心 ，做到“正确使用，精心维护”，确 保设备保持完好能用的状态； 4、对事故的处理要严格执行“三不 放过”的原则。即：事故原因不查清 不放过、对事故责任者不处理不放过 、事故后没有采取改善措施不放过。 管理物业设备管理工作中除了设备的技术性能管理外，还要 重视设备的经济运行管理，即要重视设备运行时的经济性、 维护检修和更新改造的费用等。 在设备经济性运行管理中最主要的是设备运行成本管理，这 在大厦设备管理中更能得到体现。设备运行成本管理主要包 括能源消耗的经济核算、设备操作人员的配置、设备维修费 用的管理和设备大修费的管理。
5、能源消耗的经济核算工作有以下两个方面： 一、制定能源耗用量计划和做好计量工作 1、设备在运行过程中，需要消耗水、电、油等各类能源。设备管理部门 工程部每年要求各管理处，预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用 计划，做出112个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划，制 定1-12月能耗明细表。 2、各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。在实际使用中，应坚持做 到每月定时抄表记录，并统计一次实际耗用量及能源费用月耗量，每季 度检查统计一次实际耗用量，每月出现的异常情况，应立即查清原因并 报告负责人，并制定月能耗分析报告。 二、采用切实有效的节能技术措施 1、在选用设备时，注意设备的技术参数要
6、同工艺要求匹配，优先采用先 进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳 运行状态和最佳运行负荷之中。 如：在变配电电路中，使用电容补偿的工作原理。用电 设备除电阻性负载外，大部分用电设备均属感性用电负 载，（如：日光灯、变压器、马达等用电设备）。这些 感应负载，使供电电源电压相位发生改变，即电流滞后 于电压，因此电压波动大，无功功率增大，浪费大量电 能。当功率因数过低时，以致供电电源输出电流过大而 出现超负载现象。电容补偿柜内的电脑电容控制系统可 解决以上弊端，它可根据用电负荷的变化，而自动设置 电容组数的投入，进行电流补偿，从而减低大量无功电 流，使线路电能损耗降到最低程
7、度，提供一个高素质的 电力源，从而达到节能降耗的目的。 2、在节约用水方面，要做到清浊分流、一水多用、废水利用。设备冷 却水应采用冷却塔循环利用。 将生活污水作为水源， 经过适当处理后作杂用 水，其水质指标间于上 水和下水之间，称为中 水，相应的技术称为中 水技术。经处理后的中 水可用到厕所冲洗、园 林灌溉、道路保洁等。 采用中水既能节约水源 ，又能使污水无害化， 减少污染。 3、在节约用电方面优先选用节能型电机，在供配电设施上应有提高功率 因素的措施。照明用电方面，尽量多利用自然采光，应选择合理的照明 系统和照明灯具做。照明灯具的开关控制应采用时间控制、日光控制或 红外音频控制等节能控制方式
8、，做到人走灯灭。 在设计中充分利用自然采光，为地下室提供光源，节约电能。 。 4、加强巡查，防止管道、阀门及管道附件泄露和损坏，发现问题 及时修理和调换。对使用热源和冷源管道和设备应加强保温绝热 工作，减少散热损失。 带保温材料的太阳能管道 设备在使用过程中会发生污染、松动、泄露、堵塞、磨损 、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用， 严重时会损坏设备和酿成设备事故。 因此，应经常对使用的设备加以检查、保养和调整，使设 备处于最佳的技术状态。 一、维护保养的方式维护保养方式主要是“ 清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及 外观表面检查”。 1、清洁：大气中有灰尘进入设备内，会 加快设备
9、的磨损和引起局部的堵塞，还会 造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，致使设 备的技术性能下降、噪音增加，所以设备 的清洁工作看似简单，实际上是维护保养 工作中很重要的一种方式。 2、紧固：设备运转相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地脚 螺栓和其它连接部分的坚固件可能会发生松动，随之导致设备的更大振 动直到螺帽脱落、连接尺寸错位和设备的移位以及密封面接触不严形成 泄露等故障，因此必须经常检查设备的坚固程度。在坚固件调正时，应 该用力均匀恰当，坚固顺序按规定进行，确保坚固有效。 3、润滑：润滑管理是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、 品种、质量、润滑方式、油压、油位及加油量等都有严格的规
10、定。润滑 管理要求做到“五定”，即定人、定质、定时、定点、定量，并制定相 应的润滑管理制度，定期对设备进行润滑并登记，对设备的清洗、换油 也应有合理的计划，确保润滑管理工作的正常开展。 4、调整：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备 的振动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的 错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪音、振动甚至破坏，因此必须 对有关的位置、间隙尺寸作定量的管理，定时测量、调正，并在调正以 后再加以坚固。 5、防腐、防冻及外观表面检查：指从设备的外观做目视或测量观察、检 查。包括：设备的外表面有无损伤裂痕；磨损是否在允许的范围内；温 度压力运行
11、参数是否正常；电机有无超载或过热；传动皮带有无断裂或 脱落；震动和噪音有无异常；设备密封面有无泄露；设备油漆有无脱落 ，外表面有无锈蚀；设备的防腐、保温层有无损坏。 同时对不同类型的设备，应根据其使用特点，采取不同维护保养方式。 如对空调设备应在季节变化之前进行检查保养；对水箱类设备需要定期 清洗、换水等。 二、维护保养工作的实施维护保养工作要求坚持做到“三好 、四会、五良好”。“三好”，即：对设备用好、修好、管理 好；“四会”即是对设备会使用、会保养、会检查、会排除故 障，“五良好”即使用性能良好，密封良好、润滑良好、坚固 良好、调整良好。对重大的主要设各采用预防性维修，防止 设备出现故障，
12、对一般设备做好日常维修保养。主要维护保 养工作分为日常维护保养和定期维护保养两种。 设备 维保 三好四会五良好 用好修好管理好会保养会检查 会排除 故 障 性能 良好 密封 良好 润滑 良好 坚固 良好 调整 良好 1、日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观 检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数， 随时注意设备在运行中有无异声、振动、异味、超载等现象，在 班后对设备做好清洁工作。在冬天，如设备即将停用，应做好停 运后的观察保养。日常维护保养工作是设备维护管理的基础，应 该坚持实施，并做到制度化，特别是周末或节假日前更应注意。 2、定期维护保养工作是以操作人员为主
13、、检查人员协助进行的 。它是有计划的将设备停止运行，进行维护保养。根据设备的用 途、结构复杂程度、维护工作量以及人员的技术水平等来决定维 护的整个周期和维护停机时间。 定期维护保养工作需要对设备进行部分拆装，主要工作有以下六个方面 ： 彻底内外清扫、擦洗、疏通； 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙； 检查安全装置； 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； 检查油箱，检查油位指示器，换油； 检查电器线路和自动控制的元器件的动作是否正常。 设备的定期维护保养能够消除事故隐患，减少磨损，延长寿命，发挥设 备的技术功能和经济特性。 三、设备的点检设备的点检就是对设备有针对性地检查。一 些主要的设备在出厂时，制造厂商会提供该设备的点检卡或 者点检规程，其内容包括检查内容、检查方法、检查周期以 及检查标准等。设备点检时可按制造厂商指定的点检点和点 检方式进行工作，也可根据各自的经验补充增加一些点检。 设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。检查时可以通 过听、看、摸、闻等方式，也可利用仪器仪表进行诊断。 通过设备的点检，可以掌握设备的性能、精度、磨损等情况 ，及时清除隐患，防止突发事故，不但保证了设备的正常运 行，又为计划检修提供了正确的信息依据。
