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1、立丹行研究中心 2010第一季 第一季语 带着这些疑问，我们来一起回顾第一季数据，通过数据看到背后的 事实。第一季是政策频出的一季，也是百家争鸣的一季，深度地产 365继续坚持以客观数据、原创观点原则，总结出第一季6个主要观 点和3个预测观点。 1、政策频出，调控多元化 2、交易量并未萎缩，只是回归常态 3、在售库存新低，价格维持高位 4、岛内外一体化，岛外置业趋势增强 5、低碳建设，商品房精装化 6、海西提速，购房者三分天下定格局 第一季观点 ： 1、二季度后供需平衡有望缓解，交易量将反弹 2、房价可能下降，商品房房价仍将上涨 3、客源多元化，营销渠道在变革 1、政策频出，调控多元化 政策从
2、紧政策放松略有紧缩紧缩趋势 国19条：保障性用房用地不低于 住宅供应量的70%，土地竞买 保证金不低于底价20%等 二套房比例再度收紧，部分地区50% 国11条：预售条件限制、抑制投机需 求，打击囤地捂盘 政策难落地，短期内对商品房房价影响较小 2、交易量并未萎缩，只是回归常态 通过对06-10年近5年的统计，传统淡季基本上出现在第一季 ，06、07、08年都能明显体现。2009年打破年初传统淡季的 规律，而2010年第一季回归正常年份，商品住宅销售面积45 万；均价10636元/，价格同比增长58% 3、在售库存新低，价格维持高位 在售项目库存新低，未开发面积剧增 对 比 时间对比全市思明区
3、湖里区海沧 区 集美 区 同安翔安 在售项目库存（万 ） 季初190543020284216.4 季末16044301217489.5 未批售项目建面/ 万 季初9681531928433510797 季末112615620384377187119 2010年第一季商品房成交量相对09年来说，对于06、 07 回归常态；房价维持高位 4、岛内外一体化，岛外置业趋势增强 09年岛外商品住宅成交比例首次超过岛内，达到55% ；今年岛外比例继续放大，达到62%； 岛外 岛内 岛内房价高企，迫使岛民“被迫”郊居化 高房价压力下的岛内刚需客户及首次改善型客户“被迫” 迁往岛外 置业，这一现象会在未来形成
4、趋势。 厦门本岛 14700元/平 翔安区 5906元/平 同安区 6205元/平 集美区 9496元/平 海沧区 8416元/平 规划无优势，交通不便利， 房价最低，本地内需为主 规划好，土地供应大 配套较差，投资客户多 文教区，湾海资源 交通最便利区域， 房地产集中开发区 生活区，海景，配套完善 房地产最成熟区域岛外 房价最高 各项配套最完善 土地稀缺，房价高企 市场往高端化发展 数据为2009年11月份均价 翔安新城 同安新城 海沧新城 集美新城 岛内外一体化建设格局 岛内岛内 5、低碳建设，商品房精装化 厦门岛内被精装 4 4月月8 8日起厦门岛内商品房要求精装修日起厦门岛内商品房要求
5、精装修 厦门市建设与管理局近日透露4月8日起，土地出让时，岛内商品住宅项目将要求 精装修，以推动新建住宅一次性装修，促进建筑领域节能减排。目前，对岛外还没 有硬性要求，不过今后将逐步推进，最终取消毛坯房。目前实行的是二次装修，存在着诸 多弊端，如建材资源浪费，装修带来的噪音、粉尘等污染。据了解，去年，市建设与管理局征集出 版了住宅装修一次到位设计图集，覆盖小、中、大各种户型，供开发商、设计单位、施工单位 、购房者参考，可以满足一定的个性需求。 4月8日挂牌土地中，2010P08出让规定商品住宅应装修一次到位 。 2010年提速进入精装房，涉及项目约10个，供应套数约 4000套，约占25%的市
6、场份额 年份200520062007200820092010 供应套 数 530180633701813约4000套 占全市 供应比 例 1.46%0.89%0.89%2.12%13.66%约25% 代表项 目 华天花园滨北国际银聚祥邸、金域蓝湾 5-10#水晶森林（37 ）、海峡国际 社区（ 224+1552） 鑫塔水尚、当代 天境、云顶至尊 等9个项目 主力户 型 1房45-55； 2房103-133 3房123-126； 4房200-207 挑高506- 608 2房 86-90 3房168-186 4房162-196两房-五房 120-460 六成客户会接受精装修；主要由于购买精装成品
7、房省时便捷，避 免装修干扰，对品牌设计作品表示看好；但对材料以次充好、开 发商诚信度、价格虚高、设计风格缺乏个性化都表示担忧； 问卷设计：精装房需求调查 调查方式：一对一问卷调查 调查时间：2010.2 近一半客户对硬件式精装修（不包括家电家居设备）需 求度较高；多方案菜单式装修成为主要选择 开发企业正面临装修大补课，精装修最受关注的设计方案与 装修质量，无论是选择“硬件装修”，还是“全套式装修”首先 考验的是开发商对目标目标客群的把握，定单式设计，充分 满足消费者需求是精装房必要途径，另一方面也考验开发商 的资源整合能力，特别对国际性品牌的战略整合能力。 而装修企业也在面临着转型和融入开发链
8、的进程，这个过程 将随着岛内全面精装化而越发明显。 6、海西提速，购房者三分天下定格局 数据来源：立丹行地产研究中心根据厦 门国土资源管理局数据整理 省外客户含境外置业客户 2010年省外客户与本地客户、省内客户鼎立形成三分之 势，厦门客户群多元化趋势进一步显现。 三类购房者直击厦门房地产 数据来源：立丹行地产研究中心根 据厦门国土资源管理局数据整理 省外客户从2005年的11% 上升到2010年的28%，每年按 26%的比例增长。 海西城市群吸引了省外购房者的关注，厦门作为海西龙 头城市，具有海西聚焦效应。 厦门 厦门 泉州 福州 漳州 汕头 温州 三明 龙岩 福清 莆田 福建城市圈 海西城
9、市圈 闽南金三角 高雄 台南 海景资源丰富：全市海域面积约390平方公里，大陆海岸线194千米; 海岛海岸 线32千米，海岸线总长224公里，大小岛屿31个。 气候适宜，居住品质高：地处亚热带，气候温和，厦门全年平均气温为21 城市包容性强：闽南文化、南洋侨居文化、客家文化、异境文化互融互补； 城市气质吸引更多的异地客户来厦置业 纯净、惬意、闲适、包容、温馨 消费观念。 动车开通改变城市格局，厦门向上向下辐射力更强 温福高铁 厦深铁路 龙厦线 厦门 随着高铁时代的全面来临，城市 生活半径扩大客户辐射力将向上 向下到达长三角、珠三角，并吸 收内陆城市的游散客群。 长三角 珠三角 1、二季度后供需
10、平衡有望缓解，交易量将反弹 07年供求比为1. 38 08年供求比为1. 75 09年供求比为0. 46 2010年第一季度供求比为0.8：1 2010年一季度 供求比约为0. 8 2010年第一季度累计销售商品住宅供应36.5万平米，销售44.5万平米，供 求比为0.8：1，随着今年新项目的陆续上市，供求矛盾有望得到缓解。 新开工面积增加，能有效缓解未来供应 09年商品房新开工面积249万平方米，下降42.9%；1-2月全市商品房新开 工面积19.86万平方米，同期增长83.8%。 42%83% 2010年第一季度供求比为0.8：1 开发节奏延迟需求释放 岛内产品结构失衡，挤压需求 岛外住宅
11、库存结构更显多元化，大户型产 品约占20%，而60-90平方米产品则占 34%，未来在7090政策影响下，中小户 型仍然是岛外的主流供应产品。 岛内住宅库存结构仍显示出不均衡态势， 144大户型产品仍占50%以上，而中 小户型产品继续短缺依然明显。 小于90主要供应项目有世贸国际、百源 双玺、凯悦新城、海峡国际社区原石滩等 项目。 岛内 排名项目名称套数面积均价 1特房美地雅登623 46498 6354 2古龙御景252 23799 10227 3绿苑新城202 22241 8136 4联发五缘湾1号113 20699 14423 5海峡国际社区158 16340 18652 6特房锦绣祥安
12、174 14941 5412 7海晟维多利亚85 12652 10801 8和谐天下26 8766 7713 9东晖广场68 8086 12137 10尚美花城72 7855 4813 联发五缘湾1号 海峡国际社区 2、房价可能下降，商品房房价仍将上涨 现时：房价 70%保障房，30% 需求旺盛与供应不足的矛盾加剧房价上涨 高成本土地陆续上市，对房价有提升作用 2010年协议地与高价 地并存上市，楼面地 价超过6000元的项目 建筑面积预计达到 52%，并有12%超过 10000元，07年高成 本土地的集中上市将 对房价有提升作用。 p省外客户、省内客户、本地客户三分天下趋势形成 p厦门被精装，房地产产业链在延伸及调整 p库存徘徊至谷底，中期供应放大，交易量呈上升趋势 第一季总结 p尽管政策趋紧，短期内被调控向下的可能性较小 p供需平衡有望缓解，后市成交量将反弹 p客户群三分天下格局将改变营销渠道和方式 立丹行 地产研究中心认为
