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1、目录一、中国物业管理的现状和存在的问题1（一）中国物业管理现状1（二）中国社区物业管理中存在的问题21.物业盈利模式单一且服务费收缴困难22.物业服务专业化程度低23.社区物业的封闭式管理4二、共享经济模式下物业管理的机遇与挑战5（一）共享经济模式5（二）共享经济模式下物业管理的机遇61.物业管理行业存在大量可共享资源62.国家政策支持社区开放73.大数据和智能技术的支持7（三）共享经济模式下物业管理的挑战81.物业管理共享平台的建设82.物业管理与其他共享领域的协同83.共享模式下的文明尴尬9三、总结9参考文献9共享经济模式下社区物业管理的机遇与挑战【摘要】随着互联网技术的迅速发展，利用电子
2、平台进行信息交流而实现交易的共享经济模式越来越来越受大众的宠爱，一场基于共享经济模式的消费革命来势汹汹。共享模式下，社会资源得到更高效的利用，实现交易双方经济共赢。共享经济可以助力物业管理行业特别是物业服务企业的创新，因为随着物联网、互联网等现代信息技术的发展，信息的交换、共享日益普遍，为物业管理行业建立服务共享机制、引入外部资金、人才、服务等资源，创造了有利条件。通过共享经济平台，可以实现各类闲置资源的共享，为物业服务公司带来新的资源性收入，可以与外部服务资源展开合作，为物业管理行业带来新的业务增长点。【关键词】物业管理；共享经济一、中国物业管理的现状和存在的问题（一）中国物业管理现状物业管
3、理，就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、推进城市化进程中也起到了重要的作用。国家十五计划发展纲要中，已经明确地提出，要规范发展物业管理业。自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。深圳物业管理企业则有1200余家，从业人员达15万
4、，年创产值45亿元。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。与物业管理发达国家相比，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，我国物业管理覆盖率仍然偏低。据统计，到2005年底，全国实有房屋建筑面积1035459万平方米，实行物业管理的有138861.88万平方米，实行物业管理率仅为13%，其中，实有住宅建筑面积417331万平方米，实行物业管理的有
5、82485.65万平方米，实行物业管理率为20%。从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。统计数字说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。（二）中国社区物业管理中存在的问题1.物业盈利模式单一且服务费收缴困难物业管理不是高利润的行业，伴随物业管理的逐步发展，很多物业管理企业现在面临着很大的困境。人力等成本的快速上涨，物业服务是基础服务业，这导致了物业管理企业的管理经营成本快速上涨，但是与此同时物业费没有同步的增长，而物业服务的质量也没有得到提高，本来较低的物业费往往较难收齐，物业管
6、理企业往往陷入了亏损降低成本服务质量下降居民不满物业费调价难亏损”的怪圈。根据物业管理条例规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，而大多数物业服务企业很少定期向业主公布收支情况，不按物业服务合同的约定收取物业服务费、捆绑收费情况非常普遍。业主提出异议并拒绝交纳物业服务费时，经常遭遇物业服务企业断水、断电、停止供暖等威胁。当然，物业费收缴困难的另一方面也由于多数业主缺少对物业管理的正确认识，对物业服务企业稍有不满就拒绝交纳物业服务费，拖延交纳的现象也比较普遍。而业主一旦拒绝或拖欠缴纳物业服务费，物业服务企业只能通过降低服务标准来维持日常运行，引发业主更大的不满进而形成
7、恶性循环。业主对物业服务满意度低，导致物业企业的口碑和企业形象受到极大的影响，最终会影响到物业服务融资和物业行业规模扩张。2.物业服务专业化程度低物业服务，通常被看做是房地行业的下属的服务业，没有得到社会的关注和重视，所以导致整个物业行业的发展都非常缓慢，物业服务的专业化程度也比较低。主要体现在一下几个方面：（1）“建管不分”情况仍大量存在按照物业管理条例和前期物业管理招标投标管理暂行办法规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。同时，物业管理条例第三十二条规定: “从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。” 然而，到目前为止，在
8、前期物业管理中，开发商包揽建成后的物业管理业务即所谓的“谁开发、谁管理”已成为不争的事实，由于“建管不分”的客观存在，业主将对开发商的不满直接转移到物业服务企业身上，从而引发了业主和物业服务企业之间的矛盾，造成了物业服务企业收费难等诸多问题。根据中国物业管理协会在2008年所做的行业调查显示，开发单位利用“建管不分”掩盖前期遗留问题的占被调查企业总数的 52.50% ，认为利用“建管不分”转嫁新建项目矛盾的占 41.96% ，认为利用“建管不分”压低物业项目交接成本的占18.78% ，反映新建项目房屋质量问题突出的占 51.85% 。这一系列数字充分表明当前物业管理纠纷的主要导火索之一就是“建
9、管不分”现象的普遍存在。(2) 物业服务企业缺少服务意识和责任感2007 年 10 月，物业管理条例结合中华人民共和国物权法作出相应修改，其中一项就是将“物业管理企业”调整为“物业服务企业”，进一步强调物业服务企业应以服务为本位，管理只是服务的手段。但从当前物业管理实践来看，仍然有许多物业服务企业没能及时更新观念，始终把自己作为管理者的角色，缺少应有的服务意识和责任感，提供的物业服务往往无法达到业主的期望，引发业主的不满，最终以业主拒绝缴纳物业服务费、物业服务企业弃管收场。而伴随着弃管小区长期缺少专人的管理和维护，陆续出现屋顶渗漏、上下水及供热管道腐蚀、相关线路破损、环境卫生杂乱无章、安全隐患
10、增多等一系列问题，使得业主的居住环境越来越差，同时也极大影响了社区甚至城市的整体形象。 这也体现了目前我国物业服务行业从业人员的素质偏低，专业化程度低。物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾做出了重要贡献。但正是由于物业管理作为劳动密集型行业解决大量就业人员的特点，导致了物业管理行业就业门槛低、从业人员素质参差不齐，员工在日常履行职务的过程中往往处理问题不及时、采取的方法不得当，甚至态度恶劣，从而引发新的物业管理纠纷。另外，由于物业管理行业从业人员工作强度大、待遇低，缺少应有的尊重
11、，导致物业服务企业的员工队伍缺少稳定性，出现了人才难寻难留的“两难”局面，不利于为广大业主提供优质而专业的服务。3.社区物业的封闭式管理受计划体制下苏联规划思想以及安防管理的影响，我国绝大部分社区都实行封闭式管理。封闭小区的共同特点是有明确的边界， 或从物理上体现为小区的围墙和大门， 或从法律和规划层面上体现为建筑“红线”。封闭小区的物业管理服务无法满足小区居民的日常需求， 所以在小区周边就会出现一些满足小区居民需求的社区服务，如食杂店、五金店、维修安装店、理发店、洗衣店、饮食店、小超市、社区医疗站、药店、储蓄所、邮政局、公共停车场、洗车行等。小区内外的服务本是一个有机的整体， 而目前的状况将
12、2 者以围墙和“红线”隔离成2 个部分，使2 者之间的矛盾逐渐突显。例如，小区围墙内外的停车场本可统一规划，优化土地利用，提供更多的停车位。封闭小区由于规模不大，仅提供常规的公共服务，无法满足居民所需的多元化服务， 不能采取灵活多样的服务方式和经营机制以人为本地做好物业管理的各项管理与服务工作。针对性的专项服务和委托性的特约服务也不发达，不能满足小区居民的日常需求。封闭小区物业管理不断受到围墙外专业化的专项服务和特约服务的冲击。围墙和红线阻碍了物业管理公司的整合。房地产后服务市场虽然前景广阔， 但房地产企业设立的房地产物业管理公司所提供的管理服务仅限于本房地产公司开发的楼盘。各家房地产物业管理
13、公司受制于封闭小区，无法统合成规模更大的物业管理公司，提供更多元的物业管理服务。企业的边界本来是由其管理成本、协调和交易成本决定的，而封闭小区物业管理公司的边界却由围墙和红线决定，这显然有悖于经济规律。封闭式的管理模式不利于提高业主的服务满意度，也不利于物业服务行业的整合发展。二、共享经济模式下物业管理的机遇与挑战（一）共享经济模式据国家信息中心信息化研究部此前发布的中国分享经济发展报告2016显示，去年我国分享经济市场规模约为1.95万亿元，保守估计参与分享经济活动的总人数超过5亿。报告预测，未来五年我国分享经济增长年均速度将在40左右，到2020年分享经济规模占我国GDP的比重将达到10以
14、上。互联网在改变我们的生活方式这是毋庸置疑的。基于互联网、大数据运用、GPS、移动客户端的分享经济，也在潜移默化地改变我们对财产的观念。共享单车的巨大成功就证明了共享经济市场的巨大商机共享经济的一大特点，就是利用先进的网络技术在线支付，云计算、大数据和社交工具，将海量的供方资源和需求进行高效率的匹配，以更合理的方式发挥价值。颠覆我们习以为常的商业社会系统，形成一种新的生产关系，让生产力得以更充分的释放，推动共享经济的三个重要因素是效率、信任和规模，其基本的逻辑关系是价值分享与连接。物业行业拥有250亿平方米的存量物业，加上几亿业主所形成的社区消费资源，虽然这些资源不是个人拥有的，但完全可以用共
15、享的思维去整合，加速产业集中度，提升服务的质量和效益。当下，有不少物业服务企业认为，物业、业主、社区这些资源并不属于物业服务公司，物业服务公司就是一个管家，凭合同提供服务，没有资格和权利去利用和开发业主和社区的这些资源。但是，如果我们换一个角度，用共享经济的理念和思路来看，这些资源是完全可以被利用的。而前不久召开的中央工作经济会议也再次强调了“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，将“共享”作为大政方针提了出来。物业管理作为资源的隐形掌控者，如果用共享经济的思路去整合资源、解决物业服务和社区服务方面的痛点，就会产生杠杆效应，加速企业转型升级。放眼未来，轻资产运营、众筹、合伙人制等模式将会越
16、做越红火，并有可能成为未来的主流商业模式。（二）共享经济模式下物业管理的机遇1.物业管理行业存在大量可共享资源第一是空间资源，物业服务企业不仅拥有所管的公共物业，还拥有业主拥有的私人空间资源，这些都可以以共享的形式为更多的客户提供服务，通过共享经济模式可以拓展物业服务企业的经营范围。第二是物业服务从业人员，物业服务企业不仅有自己的专业队伍、管理人员，还有能为客户提供专业服务、拥有专业技能的工程师，把这些专业人员“共享”出来和其他物业服务公司联合使用，就能降低企业的人员成本，同时为客户提供更多的服务。例如成都的一家物业服务公司算过一笔账，他们把项目周边15个写字楼的设备维保合并使用，每个写字楼每年可降低20万以上的人工成本。第三是设备和服
